西安市長安區房地產市場發展趨勢研究分析

　　摘要：房地產業作為我國經濟增長的重要支柱產業之一，一直備受關注。作為解決重要民生問題的特殊行業，其市場的運行狀況一直受到社會各界的關注，房地產業健康發展與否對我國構建和諧社會具有重大的意義。長安區作為西安市最年輕的一個區，近年來房地產市場價格不斷攀升。文章分析了長安區房地產市場發展現狀，并對今后一段時期市場發展趨勢給予研究性判斷。
　　關鍵詞：西安市　長安區　房地產　發展趨勢
　　中圖分類號：17293.30　文獻標識碼：A　文章編號：1004-4914(2011)05-181-02
　　
　　房地產行業作為陜西省西安市長安區社會經濟發展內容的重要方面和構建和諧社會的重要評價指標，必須走可持續發展之路，為構建西安國際化大都市作出積極的貢獻。房地產行業的可持續發展必然要走構建房地產行業核心競爭力之路。
　　
　　一、西安市長安區房地產市場概況
　　
　　(一)西安市房地產市場發展現況
　　西安，古稱“長安”，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首。同時，西安作為中國西部最重要的中心城市之一，是中國西部的交通中心、文化中心、科教中心等，被國家確定為中國將要打造的第三個國際化大都市。
　　2009年以來，西安房地產市場無論是一級(土地)市場，還是二級(一手銷售)市場都出現了價格與成交齊漲的局面，從總成交量來看，二級市場已經超過了2007年歷史最高點的同期水平。從當前市場來看，西安房地產市場供應項目明顯增多，其中尤其以城北和城西兩區域為主，住宅成交量、價均大幅上漲。2009年以來土地市場成交主要以住宅為主。區域浐灞和曲江成交最為活躍，曲江區域以地價260萬元，畝，樓板價格在1600元，平方米左右領漲全市，這預示著未來兩年內住宅項目居多的浐灞區域和曲江區域為城市房地產板塊的外擴提供支持，而土地鮮有成交的城內乃至二環以內價格將會隨著供應的減少而上升。從目前西安房地產市場成交狀況來看：戶型集中的50-90平方米戶型占市場成交的四成；從客戶成交面而言投資比例逐漸上升，客戶也有絕對占比的本地客戶到本省，甚至少部分外省投資客戶。
　　根據2008年西安房地產信息網數據研究中心分析：2009年西安土地市場“第一季度處于低谷，第二季度回暖跡象顯現，三、四季度加速回暖，并在年末幾個月達到高峰期?！笔聦嵰沧C明，步入2009年，西安市土地成交面積和成交金額雙雙上升，其中土地成交面積同比增長47％，成交金額同比增長15％。2010年，西安市在70個大中城市房屋銷售價格指數中同比漲幅一直位列前位，10月同比漲幅列70個大中城市第三位，僅次于之前全球熱炒的三亞和海口。
　　
　　(二)長安區房地產市場發展現狀
　　長安區位于西安市區南部和西部，面積1583平方千米，人口103萬。長安區北有西部大學城、西安國家民用航天產業基地等，西部有周豐鎬城遺址、昆明池遺址，南依秦嶺有秦嶺野生動物保護區、翠華山世界地質公園等。2002年撤銷長安縣。設置長安區，區域經濟迅速發展。
　　長安區2009年商品房均價從年初的3500元，平米左右上升到年末的4500元，平米左右，漲幅更是超過20％。
　　2010年10月，由于長安區萬科城項目的“示范效應”進一步推高了區域房價走勢，其中普通住宅成交均
　　價6871元，平米，環比上漲10.56％?？梢哉f，長安區房地產市場自2009年以來步入了高速發展的快車道。
　　
　　
　　二、西安市長安區房地產市場繁榮成因分析
　　
　　概括地來講，導致近年來長安區房地產市場量價齊升的因素主要有以下幾點
　　
　　(一)文化因素
　　1、傳統文化因素。孟子《梁惠王章句上》中首先就寫到了“居者有其屋”幾千年的文化思想讓人把購置房產放到了非常重要的位置。而宋代蘇軾在《于潛僧綠筠軒》中寫到“寧可食無肉，不可居無竹。無肉令人瘦，無竹令人俗”，歷史上較早地提出了居住小環境理念。陶淵明更在《飲酒》中描繪出“采菊東籬下，悠然見南山”的千古傳唱的佳句，讓人向往居住地大環境的品質。西安市長安區在秦嶺南麓，環境優美、風景秀麗、文化底蘊厚重，基本沒有工業污染，在環境日益惡化的今天卻依然可以在這里“悠然見南山”。
　　2、當代文化因素。1990年1月，潘美辰個人創作歌曲《我想有個家》獲得我國臺灣地區第一屆金曲獎，并在內地傳唱。家喻戶曉、膾炙人口的“我想有個家，一個不需要華麗的地方，在我疲倦的時候。我會想到它”，這一方面說明了對美好家庭的渴望，也說明了有一間屬于自己的房子是人生莫大幸福的開始。著名的西安本土樂隊黑撒樂隊在《我的黃金時代》專輯收錄的《時髦的房奴》中這樣寫到：“媳婦說：別觀望了，心動不如行動，不然打死我都不跟你去領結婚證。金錢就是我的嫁妝，房子車子就是我的伴郎?！边@從一個方面說明在通往幸福、愛情、婚姻的道路上更多的現代年輕西安人不得不付出的“買房代價”。
　　
　　(二)城市發展因素
　　1、“大西安”建設因素。在2009年頒布的《關中一天水經濟區發展規劃》中，國務院明確了西安的定位，即建設成為“國際化大都市”，到2020年都市區人口將發展到1000萬人以上，主城區面積控制在800平方公里以內。據悉，除西安之外，國家還明確了北京、上海國際化大都市的定位。西安市市委書記孫清云曾表示，如果要把西安打造成為紐約、倫敦、巴黎、東京這樣的綜合性的國際化大都市，難度很大，應該根據西安現有的基礎和優勢，進行差異化發展。西安為此制定了時間表：到2020年，西安要建成國際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業性國際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國際化大都市；到22世紀初，將西安全面建設成為高度發達、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經濟中心。
　　2、城市空心化因素。城市空心化是與城市化相對的概念，指城市中的富裕人群和中產階層中的大量城市居民選擇到城市的近郊或遠郊居住，從而出現住宅郊區化和城市空心化的現象。特別是現在城市中心的房價太高，普通人無法負擔，因此得到市郊買相對便宜的房子。
　　如今，單一中心的城市格局已經暴露出諸多弊端，如人口分布不均、資源調配困難等。國內的一線城市近年來也開始了這方面的嘗試，比如廣州就在《2010—2020廣州城市總體發展戰略規劃》中提到：未來10年，廣州將重點建設六個城市新中心。在西安，也逐步顯現出以長安區、未央區、浐灞生態區等為核心的城市新中心。在西安人的心目中，這些區域儼然成為西安的新型宜居處所。
　　
　　(三)其它因素
　　1、投資渠道不暢。我國當前廣義貨幣M2供給量超過71萬億元人民幣。一方面由于嚴重的流動性過剩問題不斷推動物價上漲，另一方面由于缺乏多元化的投資渠道而導致某些資產價格快速上漲。大量的社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金甚至熱錢，紛紛擠向房地產市場，成為推高房價的幕后推手。
　　2、社會投資環境惡化。自2005年人民幣匯改以來，人民幣已累計對美元升值近20％，使得推動我國經濟增長的出口部門面臨前所未有挑戰。特別是金融危機爆發以來，“重商主義”思潮在全球大有蔓延趨勢，進一步限制了出口部門的盈利能力。另一方面，國內不斷高漲的勞動力成本也增加了企業的運營成本。在國內外雙重壓力下，部分企業將生產資本投入資產領域，形成了推動資產價格快速上漲的一個重要動力。
　　
　　三、西安市長安區房地產市場發展趨勢分析
　　
　　概括地來說，主導長安區房地產市場未來發展的因素是：建設規劃總領大格局，剛性需求是重要動力。
　　
　　(一)長安區大開發總領發展大格局
　　關天經濟開發區建設的提速，把創建西安國際化大都市提升到國家級發展的快車道上。2009年11月30日，在提交專家討論的西安市“十二五”規劃《綱要》中，長安區被列入重點建設的西安市七大主城區之一。在長安區召開的“十二五”規劃座談會上，區委、區政府明確提出了“全市領先、全省進位、西部爭優”的新的發展目標，要把長安區建設成為環境友好、生態宜人、特色鮮明、發展科學的國際化大都市新型城區。
　　未來10年，西安將加快國際化大都市的建設速度，其主城區規劃面積將由第四輪總體規劃確定的490平方公里增加到800平方公里，人口也將增加到1000萬。而作為西安城市南大門的長安區，因其西鄰國家級的西高新開發區，東靠航天經濟開發區，南依正在建設的國家中央公園秦嶺山脈，在西安的13個區縣中是環境最好、人氣最旺、歷史人文積淀最為深厚、綜合競爭實力最強的城區，在西安國際化大都市建設的規劃中，已完全具備了跨越發展、率先突破的條件。
　　從長期來說，因為土地的稀缺性和區域人口的不斷膨脹，長安區的住房土地需求大于市場供給能力，必然推高區域土地價格，成為推動房價上漲的首要因素。
　　
　　(二)三大優勢構筑長安區置業吸引力
　　1、地緣優勢。長安地處西安正南方，城區距市中心僅8.7公里，距小寨10分鐘車程。目前區域有西萬路、子午大道、長鳴路、南三環、韋郭大道等6條已建成或正建主干道和西安“血脈相連”，交通優勢明顯。長安是西安優秀的生態區，秦嶺北麓是西安的生態屏障，橫跨周至、戶縣、長安、藍田、臨潼5區縣，終南山最美麗的地段就在長安，古“長安入水”，四水在長安。隨著“新長安戰略”的實施推進，帶來了區域配套的全面升級，交通、配套、景觀設施的完善進一步提升了長安區地緣優勢。
　　2、價格優勢。2002年西安住宅均價2749元，平方米，而長安區僅為1421元，平方米，西安市住宅均價平均高出長安區1300元，平方米；至2007年上半年，西安住宅均價為3412元／平方米，長安區均價為2643元，平方米，西安住宅均價高出長安區近800元，平方米。房價優勢使長安區成為西安人特別是新西安人的置業首選區域。近年來隨著長安區綜合配套設施的不斷提升，長安區房價處于陜速增長過程，筆者認為這種房價優勢仍將持續5—lO年。
　　3、文化優勢。目前長安區駐有國家504研究所、165研究院、206所等航空、航天科研單位，為國家航空、航天科研工業作出重要貢獻。目前長安官方統計的大學有32所，入駐大學城的大學生近40萬人，這也決定長安未來成為高素質的智慧之城的必然條件。
　　地緣、房價、文化優勢聚合而成長安置業吸引力，盡管目前區域配套設施相對于其它城區仍略顯遜色，區域面貌仍有較大提升空間，但隨著“新長安戰略”實施，區域規劃建設的持續推進，與西安都市區的不斷融入，長安區居住環境的三大優勢必然吸引更多的西安人置業長安。
　　
　　(三)置業需求構筑長安區房地產市場基礎
　　1、剛性需求。剛性需求，相對于彈性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等等。也可理解為人們日常生活中常見的商品和必需品。房地產市場消費性需求中的基本住房需求、改善性住房需求和被動性住房需求(如拆遷帶來的需求)等需求均呈現出一定程度的剛性，住房需求的主體規模不能壓縮。
　　2、投資需求。截至2010年11月底，我國廣義貨幣供給數量超過71萬億元人民幣，通脹壓力空前。在成熟金融市場國家，通常通過金融交易手段來實現居民的財富保值需求。而我國金融市場發展相對滯后，債券市場或股票市場交易相對不夠穩健。在這種情況下，眾多投資者選擇了房地產市場作為實現其財富保值的主要投資領域，而房價的不斷推高更在某種程度上激發了這種需求。由于長安區房地產市場當前仍屬于西安市房價價格洼地，考慮到區域規劃發展的因素，必然會吸引相當投資者投資置業。
　　3、投資需求。眾所周知，人民幣已經成為世界各國貨幣中最炙手可熱的投機對象。導致這種結果的原因主要有三個方面：一是自2005年人民幣匯改以來持續累加的人民幣升值壓力；二是境內人民幣存款利率高于世界其他主要貨幣，特別是高于美元存款利率導致的套利壓力；三是我國資產市場較大的價格上漲壓力推動的套購壓力。
　　通過房地產進行投機需求隨著經濟升溫而進一步體現出來，在這樣一個繁榮的房地產市場上，境內外資金也要尋找收益渠道。因此，房地產市場的投機需求也將保持旺盛勢頭。
　　4、金融需求。2010年中國農業銀行實現在資本市場上1PO，標志著我國傳統四大國有商業銀行股改完成。充分暴露在投資者面前的股改后中國商業銀行體系，催生了銀行業的內部競爭壓力。而投資環境的持續惡化在某種程度上擠壓了銀行的傳統資產業務盈利空間。持續上升的盈利需求推動了大量金融資本向地產市場流動，成為推高房價的貨幣基礎。
　　
　　四、結論
　　
　　最近幾年，尤其是2009年以來長安區房地產市場呈現井噴式增長，預計在今后較長時期內也將繼續攀升。但目前長安區房地產業仍然存在一些矛盾和問題，如：商品房供應結構不盡合理；住宅建筑品質不高，物業管理亟待加強；保障性住房供應量有待增加；住宅產業化程度仍需提高；房地產信息化管理起步晚、市場透明度較差；城區內缺乏大型公共娛樂設施，排水、給水、供熱、天然氣等管網系統尚不完善。從長期來看，這些問題是長安區亟待解決的問題。隨著區域新建商品房品質的不斷上升，當地資產價格不斷攀升以及西安市人均可支配收入不斷提高和城市化進程不斷加快，在同城化建設不斷加強和沒有巨大自然災害、全球性金融危機、重大產業政策調整的前提下，筆者大膽預測在2013年底地鐵2號線開通之日，長安區新建商品房價還會有更大的上揚空間。
　　
　　參考文獻：
　　1.范如國.房地產投資與管理[M].武漢大學出版社，2004
　　2.易居研究院.2009年中國房地產市場趨勢預測[J].住宅產業，2009(1)：77-81
　　3.李三戰.新政策背景下西安房地產市場分析.現代商業[J].2007.8
　　4.李慧麗.房地產市場調查研究現代商業[J].2007