買賣不破租賃規則的法律價值研究

　　摘 要：社會主義市場經濟環境下，“買賣不破租賃”是學者和審判人員關注的焦點。在闡述“買賣不破租賃”規則產生、發展與演化動力的基礎上，分析該規則中的法律關系，從立法精神和司法實踐等角度研究“買賣不破租賃”的法律價值，為實現公正、高效的市場秩序提供制度保障。
　　關鍵詞：民法 物權 債權物權化 買賣不破租賃
　　中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）04-082-02
　　
　　隨著我國房地產市場的升溫，國家出臺了一些治理制度和管理方法。其中房屋租賃制度的完善是保障相應制度實施和方法執行中的保障。在房屋租賃制度中買賣不破租賃規則對租賃市場穩定，保護相干人權利具有重要意義。買賣不破租賃規則是指租賃合同有效期間，租賃物所有權的變更不影響承租人對租賃物占有、使用及收益的權利，即租賃物所有權的變更不影響租賃合同的效力，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人。民法中規定，物權優于債權；買賣不破租賃規則中債權對民法發生了對抗效力，這是為了保護承租人作為弱勢群體的具體措施，是債權物權化的結果。因此，許多學者對這一對抗效力存在的合理性、公平、公正和正義等問題進行了大量的研究。
　　一、買賣不破租賃規則的產生與發展
　　“買賣不破租賃”規則自德國立法中產生，至近現代在民法上逐步形成，經歷了漫長的歷史進程，對世界租賃法律的發展產生了深遠的影響。
　　1.“買賣破除租賃”規則產生的法律根源。傳統民法一直以來奉行“物權破除債權”的規則，根據該規則，當租賃物被