保障房融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

　　鑒于保障房項(xiàng)目自身的公共產(chǎn)品性質(zhì)，發(fā)達(dá)國(guó)家在保障房的建設(shè)、配租和配售上基本都采用政府主導(dǎo)的方式，私人機(jī)構(gòu)的參與大多較為有限，其中私人機(jī)構(gòu)參與最多的是美國(guó)。由于政府主導(dǎo)，大多數(shù)國(guó)家保障房建設(shè)的資金主要依靠財(cái)政撥款，只有美國(guó)較為例外——有近三分之一廉租房項(xiàng)目的資金很大部分來自商業(yè)融資。在保障房消費(fèi)上，幾乎所有國(guó)家的廉租房租金補(bǔ)貼都來自政府財(cái)政。低收入者在購(gòu)房時(shí)，由于其收入低，信用存在一定缺陷，很難獲得商業(yè)性貸款，因而各國(guó)創(chuàng)造出了多種信用形式以幫助低收入者實(shí)現(xiàn)“貸款購(gòu)房夢(mèng)”。本文以美國(guó)、德國(guó)、新加坡和中國(guó)香港地區(qū)為例，介紹保障房建設(shè)和消費(fèi)中的融資模式。
　　美國(guó)：多管齊下
　　美國(guó)廉租房（公共租房）的建設(shè)在20世紀(jì)60年代以前全部由政府一手包辦，這期間的建設(shè)資金全部由聯(lián)邦政府撥付。60年代初，政府開始鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)即“開發(fā)商”進(jìn)入廉租房建設(shè)領(lǐng)域，政府對(duì)應(yīng)出臺(tái)建設(shè)資金融資擔(dān)保和租金補(bǔ)償計(jì)劃，具體是：第一，貸款擔(dān)保即聯(lián)邦住房局（FHA）對(duì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與保障房建設(shè)的貸款進(jìn)行擔(dān)保。第二，租金補(bǔ)償。即私營(yíng)機(jī)構(gòu)將所建住房按市場(chǎng)價(jià)格水平租給低收入家庭，低收入家庭支付租金的30%（80年代后調(diào)整為25%），差額由政府補(bǔ)齊。第三，實(shí)行稅收優(yōu)惠。通過這些措施，美國(guó)私營(yíng)機(jī)構(gòu)建設(shè)并持有的公共租屋占比不斷提高，約占全部公共租屋的三分之一。
　　對(duì)低收入家庭購(gòu)住的“經(jīng)濟(jì)適用房”（美國(guó)沒有“經(jīng)濟(jì)適用房”這種說法和制度，低收入家庭要買房并獲得政府的幫助，辦法有兩個(gè)：申請(qǐng)購(gòu)買已經(jīng)租住的房屋，獲準(zhǔn)概率約為25%；……