日本房地產市場調控的經驗與教訓

　　在房地產市場發展方面，中國與日本有很多相似之處，日本政府調控房地產市場的經驗和教訓對我國具有十分重要的借鑒意義，本文主要從如下三個方面進行分析和探討。
　　之一：防止經濟增長過度依賴房地產，不能忽視公共住房建設
　　日本在二戰后的30年中經濟發展取得了巨大成功。1955～1973年，日本GDP年均增長率達10%；石油危機過后，日本經濟增長有所放緩，但直到1991年的“泡沫經濟”破滅，GDP年均增速仍維持在4%以上。
　　支持日本經濟快速增長的因素之一是住房的大量建設。日本住房短缺的原因主要有兩個：一是戰爭的毀壞。在被戰爭毀壞的日本城市中，大部分存量住房被損壞了，戰后即面臨約420萬套的住房缺口，這也是日本20世紀70年代前半期住房一直嚴重短缺的重要原因。二是快速的城市化進程使住房需求不斷增加。日本城市人口的比例在1950年為37.7%，1960年增長到63.9%，1970年達到72.1%，大量農村人口進入城市加劇了城市住房短缺。
　　隨著新建住房數量的增加，住房建設對宏觀經濟的影響越來越大。在整個70年代，房地產投資占GDP的比例始終保持在7.2%～8.9%之間的高位，并對鋼鐵、水泥和木材等相關產業產生了重要影響，而購買新住房的家庭也經常會購買家具和電器。通過大量的住房建設帶動經濟高速增長是日本經濟在90年代之前的重要特征。
　　維持這種經濟運行方式需要一系列的制度保證，日本政府將增加住房的自有率作為住房政策的目標。為實現該目標，政府設計了刺激住房供給與需求的一整套制度體系，其核心包括“三個支柱”：1950年頒布的《住房金融公庫法案》、1951年頒布的《公共住房法案》和1955年頒布的《住房公庫法案》。住房金融公庫主要向個人建造和購買住房提供長期的固定低息貸款，公共住房是由地方政府建設、擁有和管理，由中央政府提供補貼，低收入家庭可以很低的租金租賃的住房，而住房公庫成立的目的是為大城市中的中等收入工人提供租賃住房和公寓。
　　由于住房制度的目標是增加住房的自有率，因而公共住房相對被忽視。這從日本的住房統計數據中就能看出：由政府（中央政府和地方政府）擁有的公共租賃住房只占住房總量的7%左右；其中，由地方政府擁有的住房占住房總量的比例約為5%，由中央政府擁有的住房占住房總量的比例約為2%（見表1）。
　　由于政府強調住房的自有率，擁有自己的住房成為日本國民追求的目標，而擁有獨棟的別墅成為“日本夢”的代名詞，由此導致的后果是日本住房價格的長期上漲，而住房價格的持續上漲反過來又強化了國民購買住房的沖動，造成住房按揭貸款占GDP的比重迅速增加，居民購房支出占收入的比重不斷攀升。1980年，日本住房貸款占GDP的比重是19.4%，到2000年該比重增加到了37.3%，而居民歸還銀行按揭貸款額占收入的比重從1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。
　　家庭負債率過高成為銀行的潛在威脅，并進一步影響到宏觀經濟大局。在經濟高速增長時期，收入也高速增長，一切都相安無事，一旦收入增長減緩，很多家庭便無力償還貸款。1981～1991年，日本居民的年平均收入從554.9萬日元增加到了869.5萬日元，但隨后在90年代卻幾乎停止了增長。而同期，日本居民的年平均貸款償付額從1981年的60.5萬日元增加到了1991年的92.3萬日元和2000年的143萬日元。80年代，日本居民的按揭貸款本息償還額占收入的比重保持在11%左右，到2000年時上升到16.1%。
　　90年代初，日本家庭面臨的金融形勢逐漸惡化，儲蓄與債務的差額從1991年的816.5萬日元減少到了2000年的776萬日元；擁有住房和土地貸款的家庭，其貸款額在1991年時為224.4萬日元，到1995年時顯著減少了112.1萬日元，到2000年時則減少了415.8萬日元。在長期的衰退過程中，越來越多的家庭變得無力償付住房貸款。1995～2000年，期限在六個月以上的住房金融公庫貸款違約數從14205件增加到了33306件，違約總金額從1937億日元增加到了5002億日元，如表2所示。當住房金融公庫的貸款無法得到償付時，金融保障協會就會接管貸款，這種案例從1990年的4820件增加到了2000年的17757件。
　　由此可以看出，過分強調住房的自有率而忽視公共住房建設，必然會導致房地產市場與宏觀經濟發展“一榮俱榮，一損俱損”結果的出現。
　　之二：靠簡單增加供給的方式平抑房價并非良策
　　住房與普通消費品的最本質區別在于它不僅可以滿足人們的居住需要，而且可以作為投資品并獲得資本利得。商品市場的一般運行規律表現為價格上漲時的需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉，會有一個市場的均衡點。但投資品則有所不同：價格上漲時需求可能會隨之增加，且投資品交易沒有市場的均衡點。因此，簡單地用調控一般消費品的方式去調控房地產市場可能難以奏效。
　　1985年以來，日本住房價格快速上漲，基于住房供給短缺會推高房價的假設，日本政府采取了增加住房供給的應對措施，具體做法主要是擴大住房金融公庫貸款并降低利率。到1990財年，日本新增住房總量達到812.9萬套，創下歷史紀錄。然而，由于投機性住房投資推高了土地和住房的價格，泡沫時期住房供給的增加并沒有使房價下跌，而住房金融公庫提供的資金不斷增加，進一步助長了房地產市場投機和泡沫。
　　通過增加住房供給來抑制房價的做法一直持續了較長時間，即使在市場泡沫破滅之后，日本政府增加住房供給的努力仍沒有停止，甚至投入了更多的公共資金。1992～1997年，日本政府要求提供的補充貸款額度進一步提高；1991～1995年，住房金融公庫資助下的新開工建設住房達到265.3萬套，占到新開工建設住房總數的36.3%。
　　作為泡沫經濟發生和破滅的應對之策，日本政府仍然很重視擴大住房建設規模，由此產生的結果是自有住房者陷入了沉重債務。日本房地產泡沫破滅之后，市場對住房的需求迅速減少，但供給卻仍然大量增加，從而進一步加劇了住房價格的下跌，延長了住房價格調整的時間，并將很多金融機構“拖入”了不良資產大量增加的“深淵”。
　　日本政府之所以出現這樣的失誤，最主要的原因是沒有區分房地產市場與一般商品市場的價格波動規律，將房價的持續上漲簡單歸因為住房供給不足，而沒有充分考慮到投機因素，在房地產市場調控上，政府一味地在增加住房供給上做文章，而沒有采取針對性的措施以遏制投機。
　　之三：住房政策調整應充分考慮人口結構變化
　　日本的人口結構在過去20年中發生了劇烈變化，老年人口比例增加且出生率不斷下降。65歲及其以上人口占總人口的比例從1970年的7.1%增長到了1995年的14.5%，據估計，到本世紀20年代，該比例將上升至25%以上。在老齡化問題不斷嚴重的同時，日本的人口出生率正在劇烈下降，每千人中的新出生人數從1970年的18.8個下降到了1980年的13.6個，到2000年下降的9.5個。
　　日本的家庭結構變化也很明顯。由夫妻雙方和子女組成的家庭數占總家庭數的比例從1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%，夫妻雙方和子女所組成的家庭如今已經不再是常態的家庭。單身者、只有老年人的家庭和配偶雙方沒有子女的家庭越來越多，單身家庭的比例從1970年的10.8%增長到了1995年的23.1%。伴隨家庭結構的變化，日本家庭的平均規模也不斷縮減，擁有四個或更多成員的家庭占總家庭的比重從1970年的54%減少到了1995年的34%。
　　
　　日本社會婚姻形式的變化加速了人口生命歷程的多樣化。日本每千人中，已婚者人數從1975年的10.5個減少到了1999年的6.1個。1995年，日本男性的平均首次結婚年齡上升到30.5歲，女性上升到27.2歲，這是世界上僅次于瑞典的次高結婚年齡。1970～1995年，30～34歲日本男性的未婚率從11.7%上升到37.3%，30～34歲女性的未婚率從7.2%上升到19.7%，選擇不結婚和結婚卻不生育孩子的人數在不斷增加。
　　“啃老族”的增加是影響日本住房消費的重要因素之一。1995年，日本25～29歲人口中有五分之二的男性和三分之一的女性是“啃老族”，30～34歲之間人口中有五分之一的男性和八分之一的女性是“啃老族”。他們擁有免費的住房和食物，連家務也不用做，考慮到獨立后或結婚后生活質量會下降，他們更愿意長期居住在父母家中。
　　當社會中擁有穩定的中產階級，自有住房能夠獲得資本利得時，住房梯度消費體系就會變得十分有效。即使購買住房是一項負擔，但隨著收入的增加和住房價格的上漲，貸款的償付仍有望得到減輕。此時，自有住房的大量建設就有了強大的需求支撐。然而，隨著人口及家庭結構的巨大變化，住房需求會明確減少。70年代初，日本住房總量超過了家庭總量，空置率從1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，到1998年上升到12.6%。
　　表3列示了日本更換過住房的家庭數量的變化。可以發現，更換過住房的家庭的絕對數量沒有明顯的變化，一直維持在1100萬～1220萬戶之間。然而，更換過住房的家庭占總家庭的比例卻從1978年的35.8%下降到了1998年的27.6%，該比例的下降反映出住房需求減少的趨勢。根據對日本住房需求的調查，1978～1998年，日本計劃提高住房水平的家庭從35.1%減少到了18.7%，租房者的比重從44.1%減少到了28.2%。
　　對我國的啟示
　　基于以上分析，我國可從以下方面總結和借鑒日本房地產市場調控中的經驗和教訓。
　　第一，2003年以來，我們強調房地產業是中國經濟的支柱產業，推動大多數城市居民進入商品住房市場，而經濟適用住房和廉租住房供給只占住房供給總量的不到5%。2009年，商品住房銷售額占社會商品零售總額的比例已經高達37%，北京、上海等一線城市的房價收入比已經超過15倍，住房按揭貸款的增長速度及還貸額占居民收入的比例等指標，都超過或接近90年代的日本水平；房地產投資占GDP的比例已經超過了70年代日本的最高水平（8.9%），2009年，我國房地產投資占GDP比重已超過10%。盡管我國尚未出現房地產金融風險，也沒有出現“房地產拖垮宏觀經濟”的情況，但日本的教訓仍十分值得反思。
　　第二，我國的房價已持續上漲十余年，投機之風日益盛行，投機需求在總住房需求中占相當大的比重，從而導致房價隨住房供給增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象。我國應該吸取日本的教訓，不能簡單地在增加供給上做文章，應該采取措施遏制投機性需求。當前，我國政府高度重視保障性住房建設，大的發展思路無疑是正確的，但若短期內力度過大則有可能重犯日本式的錯誤。
　　第三，由于計劃生育制度的影響，中國的人口結構正在出現劇烈的變化，未來20年，中國人口結構的變化速度可能比80年代以來的日本人口結構變化更為劇烈。當前，我國第一代獨生女的父母大多已接近退休年齡，“4-2-1”式結構家庭（一對夫妻供養四位老人和一個子女的家庭）的比例正在迅速增加，另外，勞動人口占總人口的比例正在接近預期中的最高值，農村可轉移的富余勞動力越來越少。這些變化必然會對我國住房市場和經濟增長產生重大影響，需要我們高度關注。
　　(作者單位：中國社會科學院金融研究所)