謝進旺眼中的大陸樓市

長期來看，房地產走勢必然遵循市場規律，開發商要跟著市場走。現在什麼都在漲，為何偏偏要房地產降？房地產從何而降？開發商講的是市場經濟，成本提高，售價肯定要漲，沒有開發商願意虧本賣房子的——資金鏈斷掉是另外一回事。

「我看過全世界地產業不同的開發商和房地產市場。比如在國外，土地是自由買賣的，市場條件不好、不成熟時，開發商可以不賣土地和建好的樓盤；可是當開發商口袋裏沒有錢時，或者要轉行業時，那就要賣土地或樓盤。大陸則不是這樣，土地完全掌握在政府手上，政府是老大……我的看法是，一般的房地產走勢都是一樣的，都有值得遵循的市場規律，開發商就是要跟著市場走。」華泰國際集團董事長謝進旺說。

什麼叫市場？大陸房地產又是個怎樣的市場？大陸經濟學家金石巖認為，大陸市場受到「兩只手」操縱：一只是看不見的「市場的手」，一只是市場背後「政府的手」。兩只手都對市場產生作用。特別是在房地產市場上，這兩只手的表現特別明顯，至於兩只手如何產生作用、怎樣產生作用，那就是「具有中國特色」的市場。

開發商要講「市場」經濟

目前，大陸的房地產宏觀調控政策一波接一波地出臺，國務院的督查行動組也已經走赴各地房地產市場一線，希望能對調控政策的執行起到督促作用。但是，大陸的房地產市場「並不為之所動」，調控政策到底能走到哪一步，全社會仍在看。對開發商來說，房地產開發是市場行為，永遠只能跟著市場走。這裡所說的市場，就是「兩只手作用下的市場」，就是「具有中國特色的市場。」

在大陸的房地產「市場」中，最明顯的就是，地方政府的財政收入很大一部分要靠出讓土地，靠房地產帶動的周邊產業和就業。海南省委書記衛留成在海南人大會議上透露，三亞房地產上繳的稅收占財政收入58%，而整個海南省基本也是這一水平。這意味著海南近六成的財政收入來自房地產，「土地財政」在相當一段時間內起支柱作用。也就是說，構成房地產要素的土地價格（地方財政收入）由政府「話事」，這就決定了房地產價格受制於土地因素，儘管中央政府反復強調調控樓價，但是從來不說調控「地價」，因為地價直接關係到地方政府財政收入，在「地王」頻出、地價不斷攀升的情況下，任何一間地產開發商都不可能「降價銷售」，只能跟著「政府主導下的市場」走，政府的土地價格不斷推高樓價已成不爭的事實。

對於新一輪調控政策下可能出現的房價漲降和浮動，謝進旺表示，「因為大陸每個省市的調控政策和限制不一樣，城市規模和經濟發展程度也不一樣，所以這一點很難直接判斷，要因地來說。」但是他強調，「對於開發商來講，在大陸獲得土地並不容易，不是隨時要就有，房價要降的話，還是很困難的。有兩個方面因素，一個是通貨膨脹、物價上漲，一個是土地價格。通貨膨脹一定會反應在房地產上。」

「就房地產基本面來講，其成本主要分兩塊：一個是建造成本，主要包括工資和建材，物價上漲後，材料成本肯定上漲，而近年來的工資大幅提高，已使房地產開發成本跟著提升，農民工以前幾十塊錢（人民幣，下同）一個月，現在已漲到兩三百塊，工資漲、材料漲，這都會反應在成本上。二是土地成本，近年來，開發商的拿地成本越來越高，房地產的建造成本跟著水漲船高。」

房地產的成本比例

謝進旺表示，「在大陸房地產業中，人工占的成本比例蠻高的，目前一般來講，人工和材料的成本比例基本持平，到1：1了。」「大陸以前的工資只占建造成本30%左右，而臺灣則是人工成本比材料貴，現在大陸的人工與材料在房地產開發成本中開始對等了。」

從建築結構上來說，小高層、超高層和別墅，其建築分攤成本也是不一樣的，別墅肯定就貴；相對來說，小高層的結構考慮因素較少，分攤成本也較低；超高層考慮因素複雜，結構複雜，分攤成本相對也高些。

但是人工和材料的造價算在一起的話，所有地方的造價差距就不大了。偏遠的地方材料可能不貴，但它要運輸費。材料因地而異，比如說，你房子蓋在有水泥的地方，水泥價格便宜，這裡300多塊，別的地方可能要500多塊，價差一倍，但是這裡不產木材，木材就貴了。這樣平均下來，每個地方的造價差不多。「差就差在地價上。」

「對房地產開發成本來說，一般造價與土地成本是分開計算的。土地因地方而異。」土地價格最終也要分攤到樓房面積上，這是房價的決定因素。

這是對新開發的專案來說的。可是對先前開工的專案來說，土地價格、建造成本都低於現在，當土地價格、建造成本都上揚後，開發商肯定不會用先前的土地價格制定現在的樓盤銷售價格，一定會用現在的土地價格和建造成本制定樓盤售價。這樣一來，就在整體上推動房價上漲。

謝進旺認為，現在什麼都在漲，為何偏偏要房地產降？房地產從何而降？「如果降的話，就是說，沒有人買房子了就降，而不是你有錢了我就提價，是因為有買家才提價，誰會認為現在沒有人買房子呢？在成本步步升高的情況下，房價長期呈漲勢，是很明顯的。」「開發商講的是市場經濟，成本提高，售價肯定要漲，沒有開發商願意虧本賣房子的——資金鏈斷掉是另外一回事。」

再一方面，房地產除了支撐地方財政外，也是產業龍頭，加起來有2000多種周邊產業。也就是說，房地產的產業鏈很長，直接影響上下游很多產業，如果房地產垮了下來，不僅地方財政受不了，整體經濟也會受到很大打擊。謝進旺認為，基於如上現實情況，他相信政府不可能走到「摧毀房地產」這一步。政府目前需要尋找一個平衡點，需要尋找一個適合「中國特色」的市場氛圍。

商業地產更隨市場

在住宅市場備受政策制約的情況下，現在很多開發商都轉向商業地產，商業地產會不會成為房地產業的下一個春天？商業地產對於一個城市的發展會不會有帶動和引導作用呢？

謝進旺對於商業地產有著自己非常淡定的看法。「商業地產要看哪一個城市啦，不是每個地方商業地產都能長足發展的，也要講時機。」

商場、寫字樓、超市、專業市場、商鋪等，還是要在人流量大、經濟發展程度較好的城市才會有市場。

「萬科哪裡都有儲備地，哪裡都有商業地和住宅地，目前住宅市場受到限制，他可以暫緩一下，轉向商業地產，轉向二、三線城市，但市場的鋪墊和發展還需要有個過程。」

「對我來說，商業地產要有機會才去做。」謝進旺表示，商業地產的開發同樣需要市場來引導。對於開發商來講，要在這裡開發商業地產，首先要進行評估。除了對地價評估，還要對市場前景評估，要做一個非常完善和深入的市場調研，才能決定是否投資。「有沒有人買？有沒有需求？要對市場的未來進行評估。」

「每個地方都會有商業地產商機，這是必然的，但不是完全的，需要看『量』，市場的量，包括『供應量』和『需求量』。假設在一個很成熟、很飽和的市場，供應量遠大於市場需求量的話，你還在那裏開發，就會賣不掉；而在差的地方（指目前經濟還不太發達的城市），若搶先去蓋一棟很好的大樓，也會有人去買，因為你是第一個，當地的供應量小於市場需求量，就會有市場，但是，後面跟上來開發的樓盤就不一定賣得掉了。」

「商業地產與住宅的考量有所不同，商業地產更接近市場經濟，政府的規劃和限制也比較明確。拿上海和蘇州來對比，上海的寫字樓沒有租售不出去的，寫字樓不夠，現在許多社區拿住宅當寫字樓，而蘇州就要看區域市場了。」

謝進旺的市場戰略和眼光，讓他一直自信地在大陸房地產市場中穩紮穩打。