房價與政府行為相關性分析

摘要：政府行為在經濟發展的過程中發揮著重要的影響作用，本文基于政府行為分析，通過構建評價政府行為的指標體系，利用灰色關聯度來考核政府行為與房價的相關性，得出政府行為對房價存在顯著的影響。最終指出應當把房價作為考核政府官員績效的一個重要目標，建立有關房價指標的考核體系，從而有效地促使地方政府更加積極、主動的調控房價，最終實現房價能夠在人民可接受的價格空間內合理波動。

關鍵詞：房價；政府行為；相關性分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：Ａ文章編號:１００３－９０３１(２０11)05－００37－０4DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.05.09

一、引言

政府在經濟發展中的角色和地位問題一直是經濟學界爭論的焦點。計劃經濟的失敗證明了政府由于存在信息不對稱和激勵問題無法解決經濟學的基本問題，而20世紀30年代的大蕭條和凱恩斯理論的興起證明了政府可以有效地穩定宏觀經濟，實現經濟的穩定增長。同時，政府必須提供基礎設施建設、教育和文化等公共產品以彌補市場的缺陷。地方政府也可以對本地區的產業結構、發展戰略做出重要規劃。房價本是由供求關系起作用，然而相對于廣大中低收入階層強烈的住房需求，商品住房在供應量不足的情況的下，本該由政府主導建設的經濟適用房、廉租房和現價房卻遲遲跟不上發展節奏，房價節節攀升也就在所難免。另外，地方政府為了追求GDP指標增長，把房地產當作為拉動經濟增長、帶動產業發展、增加稅收和財政收入的主要手段。在這個過程中，政府只注重房地產的商品屬性，卻忽視了其作為社會基本保障品的屬性，忽視了地方政府的責任。因此，構建可以進行定量分析的評價體系有助于科學和全面地評價政府行為的經濟績效。它能夠幫助上級政府更好地甄別下級政府的實際績效，從而擺脫以GDP和GDP增長率為綱的政府官員晉升體制。本文通過對政府行為進行指標化設定，并通過房價與這些指標進行相關性分析，得出房價與政府行為存在很高的相關性，并設想應把房價作為考核政府官員績效的一個指標納入官員的晉升體系里。

二、文獻回顧

政府行為具有目標多元性和價值多樣性的特點，而“績效”體現了系統、全面和多層次的價值內涵[1]。因此，政府績效不僅應當反映一個地區的經濟發展狀況，同時也應當包含諸如政府效率、社會和諧、持續發展等多層內涵。20世紀60年代，美國會計總署率先建立了以經濟性(Economy)、效率性(Efficiency)和效果性(Effectiveness)為主體的“3E”評估方法，這種方法只考慮了經濟發展和經濟效率等硬性指標，忽視了平等、公平等軟性指標。因此，此后的研究加入了公平(Equity)，形成了“4E”評估方法，使得評價體系更為完善，這與我國提倡構建和諧社會的構想不謀而合[2]。國家人事部《中國政府績效評估》課題組通過調查和總結設計出33個指標，全面考察了地方政府經濟、社會、人口與環境、經濟調節、市場監管、社會管理、公共服務、國有資產管理、人力資源、廉潔、行政效率等11個方面的內容，較好地概括了政府的行為[3]。另外，其他學者們對構建的評價體系用隸屬度分析、相關性分析和鑒別力分析篩選出更為可靠的指標，從而提高了政府績效評價體系的有效性[4]。總體來說，指標選擇的主觀性問題、指標間的相關性問題以及指標相應數據的可獲得性問題仍然沒有得到很好的解決。也有學者利用層次分析法來考核政府的行為，通過構建不同層次的指標來分析政府行為，并作為考核政府政績的一種方法。這種方法雖具有易操作性，但缺乏定量的基礎，同時由于各地經濟狀發展狀況不同很難制定統一標準。因此，本文針對上述問題，首先對與房價有關的政府行為指標進行選取，排除一些因經濟發展因素造成的指標差異；其次對房價指標的選取不僅指商品房價格，還包括經濟適用房價格，住宅商品房價格以及其他房屋的價格，以使本文考慮的房價更加接近不同消費需求的購房者所關注的房價問題；最后通過灰色關聯度進行分析，檢驗房價是否與政府行為存在關聯及關聯的強度如何。

三、灰色關聯度分析法應用及模型構建

（一）灰色關聯度分析法應用

1.基本原理。一個抽象的系統大都包含有多種因素，這些因素的共同作用決定了系統的發展態勢。為了弄清在眾多的因素中，哪些是推動系統發展的正面因素需要強化發展，哪些是負面因素需要加以抑制，必須進行系統分析。灰色系統關聯度分析作為一種系統分析技術，通過計算系統內目標因素（參考數列）與影響因素（比較數列）的關聯程度以及關聯程度的排序，進而尋求影響目標因素的主要因素。其基本思想是根據序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯系是否緊密，曲線越接近，則發展變化態勢越接近．關聯程度也越大。

2.灰色關聯度分析法的步驟。首先，指出參考數列X0和比較數列Xi。

參考數列：X0={X0(k)|k=1，2，3，……，n}

比較數列：Xi={Xi(k)|k=1，2，3，……，n}(i=1，2，3……m)

其次，將上述數列均值化處理，得到新的參考數列Y0和比較數列Yi。

其中X0和Xi為兩個原始數列X0和Xi的平均值。然后，求出比較數列與參考數列k時刻（指標和空間）的關聯系數?孜i(k)。

式中?籽為分辨系數，其值在0～1之間。為了能夠客觀方便地反映各個因素對關聯結果的影響程度，充分體現關聯結果的整體性，一般?籽取0.5。

（二）模型的構建與分析

1.我國經濟增長過程中房價持續上升已成為事實。本文選用1995年我國住房施行市場化改革以來的城鎮居民可支配收入和商品房銷售價格作為衡量房價與經濟發展之間的指標。

由圖1可知，隨著國家住房市場化改革步伐的實施，我國商品房銷售價格持續快速增長。為了更好揭示房價上漲與政府行為之間的關系，在定性分析的基礎上，通過構建多因素相互作用過程灰關聯模型，對經濟增長與城鄉收入差距關系進行實證分析。

2.房價與政府行為關聯度的指標選取。本文參考前人關于政府績效評價的成果，并結合數據的可得性進行指標的選取。筆者認為政府作為地方經濟發展的主要推手，不僅要關注經濟發展的速度，更要關注經濟發展的質量，提高人民的生活水平。政府是公共產品的主要提供者，是制度規則的制定者，因此如何提高人民的住房質量也是政府行為的重要考核內容。本文選取有關政府行為指標九個，主要涉及三大類：第一類是關于經濟發展的數量，主要是人均國內生產總值；第二類是關于人民的生活質量，主要涵蓋城鎮居民消費水平、在崗職工平均工資、城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均建筑面積；第三類主要是關于住房市場，包括城鎮住宅投資額、住房竣工面積、商品房竣工房屋造價、城鎮新建住宅面積。房價指標的選取主要有商品房本年銷售價格、經濟適用房本年銷售價格、住宅商品房本年銷售價格和其他商品房本年銷售價格（見表1）。

在考慮如何選取13個指標作為評價政府行為和房價相關性時，本文在參考前人研究成果的同時也充分考慮數據的可獲得性，對于一些雖然能夠較好描述政府績效但不能獲得的指標也作了近似的替代。本文所有指標數據的選取均來自國家統計局統計數據庫（見表2）。

3.利用灰色相關度模型檢驗房價與政府行為之間的關聯度。根據灰色關聯分析模型，選取政府行為相關指標X1～X9為參考序列，房價指標Y1～Y4為比較序列。當分辨系數=0.5時，利用Matlab編程計算得到經濟增長指標與收入分配指標的灰色關聯度（見表3）。

按照0≤?酌≦0.4時為弱關聯，0.4≤?酌≦0.8時為中度關聯，0.8≤?酌≦1時為強關聯，根據表3可知，政府行為的9個指標與房價的4個指標共36個關聯之中，有20個呈強關聯，16個呈中等關聯，無弱關聯指標。強、中、弱關聯強度分別占36個關聯值的比例為56%、44%、0%。1997—2009年政府行為與房價關聯度值約為R＝0.8174，總體上表征了房價與政府行為呈中度關聯。

在房價的四個指標中，商品房本年銷售價格（Y1）、經濟適用房本年度銷售價格（Y2）和其它商品房本年度銷售價格（Y4）與政府行為指標總體呈強關聯。而在政府行為指標中，與商品房本年銷售價格(Y1)呈強關聯的有人均國內生產總值（X1）、城鎮居民消費水平（X2）、住宅竣工面積（X5）、商品房竣工面積房屋造價（X6）、城鎮新建住宅面積（X7）、城鎮居民人均建筑面積（X8）和城鎮居民人均可支配收入（X9），且依次由強到弱分別是為：X8、X2、X6、X5、X9、X1；與經濟適用房本年銷售價格（Y2）關聯中除城鎮住宅投資額（X4）和城鎮人均住宅面積(X8)外，都呈現出強相關，關聯強度由強到弱分別是：X2、X6、X5、X7、X9、X1、X3；與其它商品房本年銷售價格（Y4）關聯中除在崗職工工資（X3）、城鎮住宅投資額（X4）和住宅竣工面積（X5）外，都呈強相關，其關聯度強弱分別是：X6、X8、X2、X7、X9、X1。而住宅商品房本年銷售價格與政府行為呈中度相關，而這個指標是最能代表居民最能感受到的住房市場價格變化的指標，它與政府行為的中度相關也說明我國住房由以前的政府提供發展到現在市場化供給以來，政府在發展經濟方面獲得了較快的增長，但經濟增長給居民住房帶來改善的同時，房價也在快速上漲。

四、結論與政策建議

結合政府績效評價的原則和內容，本文構建了評價地方政府行為與房價的指標體系。利用灰色關聯度來度量房價與政府行為相關的程度，通過分析發現房價與政府日常所關注的經濟發展和民生問題存在很強的關聯度，因此把房價作為考核政府官員政績的一個指標，有利于政府更加關注經濟增長的質量和人民所獲得福利。

1.改變以GDP為指標的政績考核體系。各地房價之所以越來越高，其中一個重要原因就是地方執政者的通過發展房地產經營城市的理念所致。因此，國家有必要將“把房價降下來”列為地方為政者的政績考核之中，把顛倒了的政績觀重整過來。要將經濟適用房、廉租住房、合作建房列為各地發展房地產的計劃之中。要根據各地的實際情況和有關規定，制定開發數量、開發標準以及考核辦法、問責制度。在開發過程中要有嚴格的審計制度，開發成本要做到公開透明，開發利潤要有科學的上限標準，絕不允許從中謀取高額開發利潤。在土地使用和審批上要優先考慮經濟適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價格要根據各地實際情況合理定價。

2.將廉租房、公共租賃房和商品房三者之間的比例作為房價體系的一項考核指標。地方政府應根據本地住房的實際需求狀況，每年就政策性住房和商品房的完工比率作為當地政府官員在調控房價方面的一個政績考核指標，例如該考核指標可包括的要求有：每年新開工建設廉租房的面積、每年年末前竣工面積達標比率、每年投資額占當地財政收入的比率、入住率。同時要制定一定年限的各區域的保障性住房建設規劃，并于年末向全社會公布。加快公共租賃住房和限價商品房建設試點，在符合城市規劃和土地利用規劃的前提下，支持和鼓勵國有企業、開發區和社會單位、集體經濟組織依照規劃、利用存量建設用地建設公共租賃住房。

3.建立房價調控責任制。我國住房和建設部、國土資源部、中國人民銀行及銀行業監督管理委員會等有關部門是城市房價的調控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規劃、建設等部門負責，房地產的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房價調控卻主要由國家有關部門負責，地方政府配合執行，政策執行的有效性不足。因此，針對我國的房地產市場的特征，首先由住房、國土、金融等國務院有關部門主要負責房地產市場的分類、協調、監督、處理，指導不同區域房地產市場的調控，批準符合各個區域城市房價實際的金融、土地等政策。其次，各個區域把相應的房地產的監督和調控責任通過分層機制分配到不同的部門，并與他們的政績考核掛鉤，由各區域城市的主要負責人指揮實施。通過房價調控責任制強化地方政府的責任、義務，提高地方政府的積極性和主動性。

參考文獻：

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