如何破解中國城市“居不易”

房地產調控政策的目標尚未達到，調控之路仍然任重道遠。

可以預見，房價作為“兩會”最受關注的民生話題之一，在即將召開的全國“兩會”上必將引起熱烈探討。

因為房價高，許多大城市已是“居不易”，北京、上海、深圳等地出現了“膠囊公寓”、“蛋形蝸居”、“膠囊旅館”、“集裝箱住房”等讓人唏噓的“縮微式居住”。高房價漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，中國于2010年展開了史上最嚴厲的房地產調控和最大規模的保障房建設。

樓市調控細則相繼落地

從去年1月“國十一條”開始，“國四條”、“新國四條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”、“限外令”等房地產調控政策密集出臺，調控措施之嚴可謂“史無前例”。在嚴厲的政策打壓下，2010年以來房價同比漲幅逐月回落，12月份全國新建住宅價格同比上漲7.6%，比漲幅最高的4月份回落了7.8個百分點。

如果以“抑制房價過快上漲”為主要調控目標，可以說中國房地產調控政策已初見成效。但如果以“房價回歸合理水平”為主要目標，房地產調控政策的目標尚未達到，調控之路仍然任重道遠。

根據國家統計局公布的數據，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%。房地產市場總體呈現“量價齊升”態勢。

在“史上最嚴厲”的政策“打壓”下，2010年中國房地產市場仍然“量價齊升”。在分析原因時，中國銀行發展戰略部高級經濟師周景彤表示，流動性過剩、通脹預期居高、負利率持續甚至程度加深，使房產等資產需求大幅增長，人民幣升值也加劇了房價上漲壓力。調控政策落實不到位、“土地財政”問題未有效解決，也使得去年房地產調控效果與老百姓期待相比，仍有差距。

為遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房，加大保障房建設力度，今年1月26日中央再度出臺“新國八條”，從政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理等多個方面調控樓市，延續并全面強化了此前出臺的各項調控政策，可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。其后，中國央行加息收緊銀根，滬渝兩地開始房產稅試點等等，令調控力度持續升級。

如今，按照“房價上漲過快城市從嚴制定限購措施”的要求，青島、上海、北京等地樓市調控細則正相繼落地，購房門檻逐漸被抬高。業內人士預計，近期至少還有36個城市出臺或更新住房限購措施。

各地加大保障房建設力度

2月21日上午，廣州市人代會議召開，市長萬慶良在政府工作報告中宣布，今年將推進6.87萬套保障性住房建設，其中新開工建設4.3萬套保障房，年底前全部解決登記在冊的7.72萬戶低收入家庭住房困難問題。

廣州市住房保障辦公室副主任張強介紹，要完成上述目標，今年新開工項目將達20多個，建設規模和力度超過以往歷年。

不獨廣州，根據中央部署，今年各地保障房建設規模都呈空前擴大的態勢。北京，今年將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集各類保障房20萬套以上。同時，全面推進舊城保護性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區等“三區三片”棚戶區改造任務，啟動京煤集團房山礦區等五片棚戶區改造工作。繼續實施無城鎮危房戶和老舊住宅抗震節能綜合改造工程，改善群眾住房條件。

上海，今年將新增各類保障房約22萬套。2011年，上海將堅持把“推進住房保障、服務安居百姓”作為住房發展的出發點和落腳點，著力推進“四位一體”的住房保障措施，為“十二五”住房保障開好局、起好步。

黑龍江哈爾濱，保障房竣工面積將達“半壁江山”。市住房保障與房產管理局局長季衛國說，“哈爾濱每年的商品房竣工面積大約是500萬平方米，今年計劃建設的4.2萬套保障房，如果每套按60平方米計算，總量接近250萬平方米。也就是說，今年的保障房竣工面積將接近商品房的一半。”

廣西，今年將興建各類保障性住房29萬套（戶）。而據廣西住房和城鄉建設廳廳長嚴世明介紹，至2010年底，廣西解決城鎮困難家庭住房問題的累計總數為28萬多戶。

此外，今年，南京將新開工建設650萬平方米保障房，成都將建設保障性住房和棚戶區改造約400萬平方米。

多方籌措建設資金

大手筆的保障房建設，離不開大手筆的保障房投入。今年，各地想方設法籌措資金，為保障房建設提供保障。

北京，在保障房建設融資方面，繼去年批準約209億元公積金貸款入市后，房地產信托模式有望于今年浮出水面，可投資于保障房建設的保險資金規模也在300億至500億元。

上海，專門制訂相關辦法，規定廉租租金補貼和房源籌措資金由市、區（縣）兩級共同分擔。同時，根據國家規定并結合自己實際，主要通過土地出讓金凈收益、住房公積金增值資金、財政專項資金等多種渠道，落實廉租保障資金。

廣州，今年保障房投入資金將達89億元，而去年為20多億元。廣州正在研究信托地產融資，通過發行信托基金，向社會融資用于保障房建設。此外，還將采取適當提高土地出讓金凈收入比例、從土地拍賣溢價部分提取一定比例等辦法，投入保障房建設。

為了確保保障性住房建設有足夠的資金支持，哈爾濱市確定了住房公積金、政府土地出讓金和銀行貸款這三大主要來源。同時，為解決資金短缺的瓶頸，哈爾濱市還鼓勵建設企業先行墊付，確保如期完成保障房建設任務。

成都今年投入保障房建設的資金達到140億元。同時，當地將加大融資力度，拓展融資渠道，采取多種方式籌集資金，引導社會資金投入保障房建設。

根據青島市公布的最新規劃，未來三年當地財政將投入保障房資金約14.7億元。其中，公共租賃住房（含廉租住房）約13.5億元，廉租住房約1.2億元。

多種房源并舉

在保障房建設的類型方面，各地建立健全住房保障體系，不斷擴大住房保障覆蓋面，基本形成了以公共租賃房為主，廉租房、經適房、限價房等為補充的格局，所覆蓋的城鎮住房困難家庭更為廣泛。

北京決心大力發展公共租賃住房。在加大政府投入的同時，完善體制機制，綜合運用土地供應、投資補助、財政貼息、稅費優惠等政策措施予以推進。按照廣州市的規劃，今年新開工的保障房將全面向公租房傾斜，4.3萬套保障房中60%為公租房，10%為廉租房，10%為經濟適用房，10%為限價房。今年，上海將通過新建、改建、配建、轉化、收儲等多種渠道籌措公共租賃住房（含單位租賃房）200萬平方米、約4萬套（間），供應50萬平方米、約1萬套（間）。此外，力爭全年開工建設經濟適用住房500萬平方米、約8萬套，供應500萬平方米、約8萬套。在哈爾濱今年安排開工的4.2萬套保障性住房中，包括棚改工程2.6萬戶，公租房1萬套，經濟適用房4000套和廉租房2000套。

房地產調控既是民生關注焦點，也是宏觀調控之難點，因此房價過高，泡沫不斷膨脹，不利于經濟金融穩定，也不利于化解社會風險、政治風險。所有這些都需要人大代表和政協委員在“兩會”上再度鼓與呼、論而爭，進而凝聚共識，使房地產調控措施真正惠及民生，實現房價“回歸合理水平”。