房?jī)r(jià):多方博弈的結(jié)果是易漲難跌

剛剛過(guò)去的2010年，堪稱房地產(chǎn)歷史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊瘋狂，房?jī)r(jià)仍然高漲，調(diào)控再度被證明是空調(diào)。為什么房?jī)r(jià)累調(diào)累漲，房?jī)r(jià)只漲不跌的根本原因何在?房?jī)r(jià)的高低實(shí)質(zhì)上是多方力量博弈的結(jié)果。

投資品和生活必需品的博弈

如果把住房界定為以生活必需品為主的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，那必然是采用新加坡或德國(guó)模式。新加坡把“居者有其屋”作為基本國(guó)策，一戶人家只能擁有一套政府補(bǔ)貼的住房，政府犧牲土地收益，房?jī)r(jià)基本上就是略高于建筑成本，還有中央公積金支持，大多數(shù)人只要工作幾年就買得起房，新加坡高達(dá)90％左右的家庭擁有自己的住房。

德國(guó)除了保障房建設(shè)、租房補(bǔ)貼、金融支持方面做得較好，還對(duì)商品房房?jī)r(jià)采取嚴(yán)刑峻法的控制。房?jī)r(jià)不是由開發(fā)商說(shuō)了算，而是由專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定一個(gè)“合理價(jià)格”。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)要求極為嚴(yán)格，如果評(píng)估價(jià)格不公正，評(píng)估師資格將被取消30年。開發(fā)商定價(jià)如果超出合理價(jià)格的20％以上，將被重罰；如果超合理估價(jià)格的50％以上，將被判處有期徒刑3年。過(guò)去的30年，德國(guó)每年房?jī)r(jià)平均只上漲了2％，曾創(chuàng)造了10年房?jī)r(jià)不漲的傳奇。

如果把住房界定為無(wú)限制的投資商品。那必然是采用香港模式。即土地供應(yīng)采用招拍掛，價(jià)高者得，這樣房?jī)r(jià)自然是隨行就市。從我國(guó)住房的實(shí)踐來(lái)看，基本上采用的是類似香港又勝似香港的模式。目前雖然有大量保障房的加速建設(shè)，但資金短缺、總量不足、購(gòu)房缺乏金融支持，中短期內(nèi)無(wú)法滿足巨大的住房需求。……