房?jī)r(jià):多方博弈的結(jié)果是易漲難跌

剛剛過(guò)去的2010年，堪稱(chēng)房地產(chǎn)歷史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊瘋狂，房?jī)r(jià)仍然高漲，調(diào)控再度被證明是空調(diào)。為什么房?jī)r(jià)累調(diào)累漲，房?jī)r(jià)只漲不跌的根本原因何在?房?jī)r(jià)的高低實(shí)質(zhì)上是多方力量博弈的結(jié)果。

投資品和生活必需品的博弈

如果把住房界定為以生活必需品為主的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，那必然是采用新加坡或德國(guó)模式。新加坡把“居者有其屋”作為基本國(guó)策，一戶(hù)人家只能擁有一套政府補(bǔ)貼的住房，政府犧牲土地收益，房?jī)r(jià)基本上就是略高于建筑成本，還有中央公積金支持，大多數(shù)人只要工作幾年就買(mǎi)得起房，新加坡高達(dá)90％左右的家庭擁有自己的住房。

德國(guó)除了保障房建設(shè)、租房補(bǔ)貼、金融支持方面做得較好，還對(duì)商品房房?jī)r(jià)采取嚴(yán)刑峻法的控制。房?jī)r(jià)不是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定一個(gè)“合理價(jià)格”。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)要求極為嚴(yán)格，如果評(píng)估價(jià)格不公正，評(píng)估師資格將被取消30年。開(kāi)發(fā)商定價(jià)如果超出合理價(jià)格的20％以上，將被重罰；如果超合理估價(jià)格的50％以上，將被判處有期徒刑3年。過(guò)去的30年，德國(guó)每年房?jī)r(jià)平均只上漲了2％，曾創(chuàng)造了10年房?jī)r(jià)不漲的傳奇。

如果把住房界定為無(wú)限制的投資商品。那必然是采用香港模式。即土地供應(yīng)采用招拍掛，價(jià)高者得，這樣房?jī)r(jià)自然是隨行就市。從我國(guó)住房的實(shí)踐來(lái)看，基本上采用的是類(lèi)似香港又勝似香港的模式。目前雖然有大量保障房的加速建設(shè)，但資金短缺、總量不足、購(gòu)房缺乏金融支持，中短期內(nèi)無(wú)法滿(mǎn)足巨大的住房需求。

掌握地根和費(fèi)根的地方政府和掌握銀根和稅根的中央政府之間的博弈

地方政府財(cái)權(quán)小，財(cái)力弱，事權(quán)大，再加之GDP是考核地方政府政績(jī)的主要指標(biāo)，必然造成地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴(lài)。如十一五期間，全國(guó)土地收入增長(zhǎng)驚人，2010年達(dá)2.7萬(wàn)億，年平均增速高達(dá)126％。如昆明市，2006年至2009年，公開(kāi)拍賣(mài)的住宅用地，供應(yīng)量年平均是8％的負(fù)增長(zhǎng)，供應(yīng)價(jià)格卻是年平均25％的增長(zhǎng)。再加上我國(guó)最近十年增速比GDP高出8倍的超級(jí)貨幣發(fā)行，利率和稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用就顯得微乎其微，提高的利息和增加的稅收最終落到和轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者頭上，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

最近正在準(zhǔn)備試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，不少人對(duì)其抑制房?jī)r(jià)寄予厚望，但在目前美國(guó)次貸危機(jī)未消、歐債危機(jī)再起的國(guó)際背景下，在中國(guó)出口受阻、產(chǎn)業(yè)升級(jí)困難及現(xiàn)行的財(cái)政分配體制下，房地產(chǎn)還會(huì)充當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的渴求依然巨大，供不應(yīng)求還會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的博弈

由于我國(guó)30多年的改革開(kāi)放和最近十年的超級(jí)貨幣發(fā)行，人們手中積累了大量的財(cái)富。由于體制約束，民間資本無(wú)法進(jìn)入諸多領(lǐng)域和行業(yè)，使得投資渠道極為有限。這些年來(lái)，房地產(chǎn)創(chuàng)造了只漲不跌的神話(huà)，完全堅(jiān)定了投資者的樂(lè)觀預(yù)期和信心，在這樣的背景下，房?jī)r(jià)一邊倒地由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。再高的地價(jià)開(kāi)發(fā)商也敢要，再高的利率也敢借，再怎么缺錢(qián)也能夠通過(guò)各種途徑融到錢(qián)。

已購(gòu)房者和未購(gòu)房者的博弈

很有意思的是沒(méi)有購(gòu)房的人對(duì)高房?jī)r(jià)咬牙切齒，一旦買(mǎi)了房就徹底變節(jié)，巴不得房?jī)r(jià)快速上漲。更極端的是買(mǎi)了房的人不管房?jī)r(jià)漲多少，多數(shù)都是堅(jiān)決持有，因?yàn)榇蠹蚁嘈湃绻u(mài)了，原價(jià)就再也買(mǎi)不回來(lái)。所以，不管風(fēng)吹浪打，二手房的相金和房?jī)r(jià)像一手房一樣持續(xù)堅(jiān)挺，已購(gòu)房者顯然成為強(qiáng)勢(shì)的主導(dǎo)力量。

綜上所述，目前的中國(guó)房地產(chǎn)走向穩(wěn)定健康發(fā)展的路途還有待時(shí)日。但是，我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)泡沫正在加劇，如果我們不能審時(shí)度勢(shì)，從理論上、戰(zhàn)略上、制度上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行變革，人類(lèi)歷史上房地產(chǎn)泡沫破裂的悲劇遲早將在中國(guó)上演。