從財(cái)務(wù)能力到突飛之房?jī)r(jià)

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，國家相繼出臺(tái)積極的土地、房貸等扶持政策，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化的逐步興起和城市居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高等諸多因素影響，快速的刺激了購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速迅猛發(fā)展，近年來取得了令人矚目的成就。目前許多城市的房?jī)r(jià)已創(chuàng)歷史新高，但上漲勢(shì)頭近來有增無減。可是房?jī)r(jià)一旦上漲過快，則會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)運(yùn)行產(chǎn)生巨大的殺傷力，20世紀(jì)90年代日本和我國海南的房地產(chǎn)泡沫都是很好的例證。尤其高房?jī)r(jià)已超過真正需求住房居民的購買能力時(shí)，巨大的購房壓力，抑制了其他有效需求的持續(xù)增長，制約了國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。影響了人民的生活質(zhì)量的提高，給人們心理上、精神上造成壓力和恐慌，成為社會(huì)不穩(wěn)定的根源之一。故此，深入分析房?jī)r(jià)上漲過快的原因并找出對(duì)策，已成當(dāng)務(wù)之急。

現(xiàn)狀：受各種因素影響，我國城市住房?jī)r(jià)格正呈現(xiàn)多數(shù)城市正常上漲和一些地區(qū)房?jī)r(jià)過高的不平衡發(fā)展趨勢(shì)，我國已相繼出臺(tái)用國家宏觀調(diào)控政策，動(dòng)用金融工具，對(duì)個(gè)別房?jī)r(jià)過高的地區(qū)進(jìn)行適度調(diào)整，整體態(tài)勢(shì)有序可控。

1. 住房需求旺盛，物價(jià)上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。首先，人口眾多的基本國情，決定了國民需要數(shù)量巨大的住房供給。小家庭的加速出現(xiàn)，進(jìn)一步加大了對(duì)住房的需求。其次，在實(shí)現(xiàn)工業(yè)化過程中，對(duì)城市原有住房的拆遷改造，農(nóng)民工向城市的遷移，需要新建住房，以滿足城市化要求。再次，從建設(shè)成本看，近年來我國因地價(jià)、建材價(jià)格和建筑用工成本都在提高；從需求角度看，由真正需要房居住形成的真實(shí)需求與無需居住、持資炒房的虛假需求所形成的總需求導(dǎo)致城市商品房供不應(yīng)求。基于以往工資水平偏低，近年提高工資水準(zhǔn)，連鎖反應(yīng)引起建材漲價(jià)、安裝費(fèi)用提高，從而增加建設(shè)成本，帶來房?jī)r(jià)上漲應(yīng)屬正常情況。最后，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有產(chǎn)權(quán)明晰、易于保護(hù)的特點(diǎn)，不僅是財(cái)富保值、對(duì)沖通脹的工具，除有居住的使用價(jià)值外，還有融資、抵押等功能，因而獲得富人的偏好和青睞。

2. 國家房地產(chǎn)的調(diào)控政策正在逐步完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過程中的運(yùn)作行為，中央政府以及各地方政府相繼出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以及政府可以合法、有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。

3. 現(xiàn)實(shí)中，許多城市居民在已經(jīng)擁有一套自有住房后，又拿出富余資金、利用各種借款購買第二套、第三套房子。而沒有實(shí)力的普通居民連一套也買不起，形成了能買得起的多買，買不起的越來越買不起。當(dāng)達(dá)到預(yù)期利潤目標(biāo)時(shí)，他們立即以真實(shí)需求的對(duì)立面——“供給”進(jìn)入市場(chǎng)，賺取差價(jià)。時(shí)機(jī)不成熟時(shí)，形成了城市“空關(guān)房”，將稀缺資源死死的掌握在部分投資投機(jī)商手中。尤其有部分開發(fā)商，為獲得預(yù)期高額利潤，采用惜售等各種手段，儲(chǔ)備房源，制造房屋虛假緊俏。造成個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)虛高，超出居民實(shí)際承受能力，繼續(xù)發(fā)展下去，有可能產(chǎn)生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，將會(huì)影響我國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和人民安居樂業(yè)的正常需求。

原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀和投機(jī)需求過旺，是造成近期房?jī)r(jià)上漲過快的一個(gè)主要原因。

隨著居民收入水平的提高和購房能力的增強(qiáng)，城市周邊平房拆改及原有市民產(chǎn)生購新房、改善生存條件的欲望，對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)需求不斷增加。加上對(duì)所謂“城市化必然帶來房?jī)r(jià)上漲”理論的深信不疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求的形成，造成房市供不應(yīng)求的表象，助推了房?jī)r(jià)必然上漲。

1. 房地產(chǎn)業(yè)通過操縱房源，控制房?jī)r(jià)，尋求高額開發(fā)利潤，也是造成近期房?jī)r(jià)上漲過快的一個(gè)重要原因。客觀因素就是由于地價(jià)、物價(jià)和人工的逐年攀升，建房成本逐年加大，相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是在一定范圍內(nèi)合理增長，實(shí)際產(chǎn)生的利潤比原房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)前測(cè)定的初步利潤一般情況有所增加，由于開發(fā)商手握房源稀缺資源，采用延期交房，捂盤惜售等手段，助推了房源不正常稀缺的增長，隱性推高房?jī)r(jià)。造成房地產(chǎn)業(yè)活生生的暴利，給投資者產(chǎn)生了強(qiáng)烈的吸引力，形成了上述周而復(fù)始的惡性循環(huán)，助推房?jī)r(jià)上漲。

2. 地方政府的“土地財(cái)政”需求，地價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步無控?cái)U(kuò)大，加之政府出于財(cái)政收入增長和城市美化考慮，繼續(xù)大量批地，開發(fā)商大量買地建房，房源不斷增加。價(jià)格快速上漲造成更大的財(cái)富效應(yīng)，吸引更多的投資需求，開發(fā)商因此可以再一次提價(jià)。以此往復(fù)，地價(jià)攀升、投資需求與虛高價(jià)格互為因果，把房?jī)r(jià)推向更高水平。而有居住需求的人卻因買不起房望而生畏。

3. 個(gè)別地區(qū)和部門為保護(hù)自身利益，對(duì)國家調(diào)控政策的落實(shí)力度逐級(jí)減弱，造成調(diào)控效果拖延。遏制房?jī)r(jià)上漲的措施缺乏監(jiān)督檢查和處置力度，新聞媒體雖對(duì)個(gè)別事項(xiàng)處置進(jìn)行報(bào)道，但能看出來也是不疼不癢的處理，根本達(dá)不到震懾的效果。種種原因，造成調(diào)控力度弱化，間接的助漲了其堅(jiān)挺房?jī)r(jià)投機(jī)行為的可持續(xù)性。

目前，國家已對(duì)職工購置多套房進(jìn)行控制，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商持有空置房的處罰力度不夠，對(duì)已經(jīng)購置多套房的投機(jī)商制裁政策尚未出臺(tái)。

建議：過高的房?jī)r(jià)將要影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定，將危及國計(jì)民生的顯性與隱形并存的“災(zāi)難”，從現(xiàn)在開始應(yīng)采取有力的措施予以遏制。

1. 土地市場(chǎng)規(guī)范化。政府做好規(guī)劃，制定時(shí)間表，并詳細(xì)說明未來期限內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā)。對(duì)于開發(fā)商來說，土地是他賴以生存的資源，有些開發(fā)商擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)沉重的壓力經(jīng)營開發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形勢(shì)走下去是不健康的。

政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，在實(shí)行招、拍、掛公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)出臺(tái)一些土地讓利與房?jī)r(jià)上限掛鉤等調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。

2. 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，加快消化積壓空置商品房和控制投機(jī)性持有住房政策的出臺(tái)。政府必須通過空置率考核指標(biāo)與開發(fā)審批相掛鉤，控制房地產(chǎn)開發(fā)公司的空置量，同時(shí)，加大個(gè)人多套住房出租和個(gè)人空置房相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)控力度，促使個(gè)人空置房的有序出讓和消化。使多占房產(chǎn)的人多納稅，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，遏制投機(jī)性需求。政府對(duì)長期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，對(duì)于通過市場(chǎng)途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以用合理價(jià)格收購用作廉租房。

3. 重新分配出讓金，弱化地方抬高物價(jià)的沖動(dòng)。在中央與地方政府之間應(yīng)重新分配土地出讓金。通過對(duì)土地出讓金分享比例的調(diào)整，弱化地方政府?dāng)U大土地收益、放任地價(jià)上漲的動(dòng)機(jī)。這也有助于加強(qiáng)中央對(duì)地方土地開發(fā)的調(diào)控力度，從而保證中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，防止因?yàn)榈胤嚼鎿p害全局的后果發(fā)生。

4. 建立多元化的住房分配體系。目前，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于取消福利房，向住房商品化過渡這一特殊時(shí)期，由于尚未建立起完善的過渡機(jī)制，過快的住房市場(chǎng)化與居民收入及國民住房理念不相匹配這一難點(diǎn)問題沒有得到很好對(duì)接和解決，迫切要求盡快建立起完善靈活的過渡機(jī)制。政府在宏觀調(diào)控上也要針對(duì)各個(gè)層面消費(fèi)需求，有意識(shí)地制定出臺(tái)廉租房、保障房、限價(jià)房、商品房土地出讓、金融支持、稅費(fèi)減免等政策，幫助市場(chǎng)建立完善的住房分配體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

5. 打擊房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為。改變地方政府過于倚重房地產(chǎn)稅收以及靠土地經(jīng)營城市的發(fā)展理念。嚴(yán)厲打擊該行業(yè)偷稅漏稅、滋生腐敗，破壞國家稅收政策和法律尊嚴(yán)等官商勾結(jié)的歪風(fēng)，制定法規(guī)并依法嚴(yán)懲其捂盤惜售、拖延工期、違規(guī)預(yù)售等擾亂市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)的行為。同時(shí)，必須強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，重拳出擊，消除房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種違法和不規(guī)范行為，讓房?jī)r(jià)回歸合理水平。

（作者單位：呼和浩特鐵路局集寧工務(wù)段）

責(zé)任編輯：胡達(dá)古拉