論加息后的提前還貸

摘要：本文從加息后提前還貸的認識，方式方法及相應的對策，流程費用及利弊比較，涉及的相關法律及規程等諸多方面做出了比較詳盡的論述。

關鍵詞：加息；貸款基準利率；還貸

中圖分類號：F8 文獻標識碼：A DOI：10.3969/issn.1672-0407.2011.05.001

文章編號：1672-0407(2011)05-001-02

收稿日期：201 1-04-05

繼央行2010年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點后，2011年2月9日起再次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。這使得貸款買房的人壓力驟增。不少手中有閑錢的房貸借款人都開始計劃提前還貸“減負”。

一、對于房貸者而言，提前還貸時應注意的問題

(一) 提前還貸需要預約

借款人如果想提前還款，首先在簽訂借款合同時就要和銀行簽署補充協議用來更改借款額或者借款期限。其次，要辦理提前還貸手續，借款人需提前向銀行申請提前還貸，然后等待銀行審批。第三，各家銀行對于提前還貸的要求也有所不同，打算提前還貸的借款人要仔細核對各家銀行的政策后再做打算。

(二) 提前還貸限定次數

據了解，對于提前還貸有的銀行會限定借款人的提前還貸次數。因此，房貸借款人在貸款買房時應事先對各家銀行的相關規定進行了解，只有這樣，才能在提前還貸時最大限度地保護自己的切身利益。

(三) 提前還貸利息計算

根據《合同法》相關規定：“借款人提前償還借款，除當事人另有約定的以外，應當按照實際借款的期間計算利息。”所以，借款人在選擇提前還貸時應按照實際借款期間向銀行繳納利息。比如，x先生向銀行貸款20年，已經還款了5年，現在他想提前還貸，目前x先生每個月的還款日期為月中的15號，他向銀行預約提前還貸申請并通過批復后，銀行通知x先生下個月的20號可以到銀行辦理提前還款手續同時交納提前還款金額。那么，在x先生尚未辦理提前還貸手續這個階段，即本月提前還款日15日至次月20日，他仍然需要向銀行支付所產生的實際借款利息。

(四) 提前還貸勿忘退保

借款人提前還貸后，銀行會出具證明，借款人拿著銀行開具的貸款結清證明，到房產管理部門的抵押科辦理撤銷抵押登記手續。此外，提前償還全部貸款后，原個人住房貸款的房屋保險合同此時也提前終止。借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明到保險公司退還未到期的保險費。需要注意的是，如果購房者沒有一次性付清所有貸款，是不能要求退保的。“提前還貸”看似簡單，實而復雜。借款人必須詳細了解其流程，辦理提前還款的相關手續。

二、按照銀行方面的規定。提前還貸應具備的條件

(一) 提前還貸應該根據房貸購房者的條件

一是購房者目前的經濟狀況，盡管加息了，但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢，即使遭遇加息，那也沒有必要提前還貸，因為借貸的利率比房貸只高不低。對于那種購房后，經濟狀況明顯好轉，手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者，這個時候可以考慮提前還貸，因為在通脹背景下，這些錢存在銀行或者放在家里都是貶值的，提前還貸既可以節省房貸利息成本，又能防止貨幣貶值帶來的損失。如果選擇提前還貸，必須仔細計算，按照程序一步步來，這樣才能夠順利提前還貸，達到節省購房開支的目的。在具體提前還貸的過程中，需要特別注意如下4個細節。

(二) 仔細核算提前還貸的成本，看提前還貸是否劃算

若是購房者選擇的是等額本金還款房貸方式并且處于在還款初期(三年內)的話，提前還貸是比較劃算的，因為過了五年的話提前還貸節省的利息成本就很少了，意義不大；若是可以繼續享受七折利率的客戶，一般不要急于還貸，因為考慮到通脹因素抵消了部分房貸利息成本，總體來講還是比較實惠的。提前還貸一般的情況是手頭有錢，并且提前還貸能節省不少利息成本，否則寧可尋找其余的投資渠道來消化手頭資金，也不要輕易提前還貸。

(三) 咨詢發放房貸的銀行，了解提前還貸的條件和限制

提前還貸最忌盲目，那樣辦事效率低，結果還不一定理想。準備提前還貸的業主一定要提前將這些條件和限制問清楚，然后再綜合衡量和準備還貸事宜。

(四) 將提前還貸的文件準備齊全，做好一些準備工作

在業主正式向銀行提出提前還貸申請的同時就要問清楚都需要準備哪些法律文件，然后在具體辦理的時候將這些文件準備齊全，不要遺漏，這樣的話辦理的效率更高。尤其是對于一些涉及轉按揭等復雜房貸情況的業主，想要提前還貸的話，文件可能更復雜，這時候建議請專業人士來做，避免不必要的糾紛和麻煩。

(五) 辦理好提前還貸后，切記退保和解除抵押

由于在購房的時候大都會被要求購買房貸保險，保險是按照時間計算的，費用是一次性全交清的，既然提前還貸，那就可以退回一部分的保險費用，若是還貸時間短，還能退回一筆不少的錢。除此之外，在辦理房貸的時候，銀行都會將該房產在建委辦理抵押登記，提前還貸后一定要記得去解除抵押狀態，這樣才算是徹底得到了房產的所有權。上述兩項內容只針對提前還清全部房貸的業主。

考量是否提前還貸的第二個重要條件是購房者選擇的具體房貸類型，出于不同的考慮，購房者在申請房貸時會根據自身的實際經濟情況從眾多的房貸類型當中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請房貸的時候是按照正常的個人和社會經濟狀況的發展趨勢作出判斷的，現在經濟狀況有變，在加息的背景下，則需要重新作出一個判斷，那就是提前還貸是否合算。這就需要根據房貸具體類型、已經還貸的時間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本，若是不合算那還是不要提前還貸了。

三、提前還貸可節省房貸利息，正確判斷是否可以提前還貸

(一) 享受優惠利率的首套房貸

在過去政府救市期間，實施樓市房貸折扣優惠利率，不少客戶在申請首套房貸時就是享受的這種優惠利率，考慮到通脹的大背景，貨幣的貶值速度遠超出了銀行的利率，所以根本沒有必要提前還貸，不如選擇做一些具體的投資，收益或更高。

(二) 等額本息房貸類型的客戶

到了還貸中期，在等額本息房貸產品的設計當中，銀行為了迅速收回房貸資金，到了還貸中期時，大部分的房貸本金都已經還完，剩下的房貸利息支出較少，這個時候再提前還貸意義不大。

(三) 擁有優質投資渠道

不管是投資實業，還是投資股票基金，甚至外匯，只要綜合收益率超過加息后的住宅利率，投資的資金收益比利息支出多，而且還能保證資金周轉的靈活性，這樣的話那也沒有必要提前還貸了。

(四) 選擇等額本金且還款期已過1／3房貸情況

在等額本金的房貸產品中，若是還款時間已過1/3的話，對應的利息支出已經超過總利息支出一半，剩下的時間里利息支出是比較少的，提前還貸也不合算。

作為房貸者，在加息之后可以根據自身的情況來判斷提前還貸是否合算，而不應該看到加息就急著提前還貸，因為在有些情況下提前還貸是不劃算的。

(五) 還貸期限縮短，月供額度不變

這種方法是一次性提前還貸一大筆現金給銀行，從而減少貸款總量，在月供不變的情況下還貸期限自然就短了，其利息支出也就相對較少了。

(六) 還貸期限縮短，月供額度提高

這種方法適于那些未來預期穩定收入會有大幅度提高的還貸人群，穩定的月收入提高的話那么還貸的實際能力就會增強，那么每月可以用于還房貸的資金就更加充裕。那么在每月提高還貸額度的情況下，還貸的時間也就會自然縮短。這樣的話，還貸的壓力雖然增加很多，但是節省的利息更多。

(七) 還貸期限不變，月供額度降低

對于那些目前有大筆的收入進賬，但是未來預期的開支比較大，資金周轉比較困難人來說，將這大筆的收入用于提前還貸，但是并不縮短還貸期限，那么月供的數額自然就被拉低了，月供壓力就會小很多。