上海律師的房產生意

上海某律師事務所主任律師老許最近非常“不務正業”——除了代理費能達幾十萬元的案子，已經不接訴訟代理了。他的精力幾乎全部花在選址、看房、做房屋買賣合同上。

“不是給我自己買的，是替一些境外有來頭的資金。”老許頗為神秘地說。最近上海樓市交易清淡，老許能一口氣買幾套房子并且是全額支付現金，他成了各大房產中介的“鉆石客戶”。

作為某房產商的常年法律顧問，老許介入房地產行業已有十幾年。這十幾年正是上海房價一路高歌猛進的時期。幫開發商擬定賣地合同、找幾個朋友替房產商融資……老許與地產界的關系十分密切，他因此也能以很實惠的價格買下房子。作為律師，老許在買賣房產上賺的錢要遠遠多于做訴訟代理掙的錢。

8月以來，圈子里的朋友找到老許，讓他幫助大筆資金尋找地段好的房產。老許是上海人，又熟悉房產市場，作為律師還能為合同條款把關，這些都是神秘資金找他做代理的原因。

“主要是買商鋪、花園洋房等。一般一買就是一個單元、一棟樓，一出手就是幾千萬，根本不用銀行貸款?！崩显S如是說。當然，替一擲千金的神秘資金服務，老許收益豐厚。

老許主要是負責把進入某個賬戶的錢——那些神秘資金花出去。他一個做PE的朋友則負責把這些錢從香港等地轉到內地。

“我們做的可能不是同一個項目，但我知道錢是怎么進來的?！崩显S說。

老許發現，境外投機資金主要通過幾種渠道進入內地。首先是虛假貿易。這些購買房產的海外資金在上海基本都有空殼公司，讓其中的一家貿易公司開具虛假銷售訂單，向境外出售某種貨物，這樣境外資金就會以貨款的方式流入。但實際上可能根本就沒有貿易，或者把只有10塊錢的貿易說成是100塊?！拔乙惨o這些貿易合同把關。因為沒法提供海關報關單，這種做法現在越來越難了。”老許說。

第二條途徑是利用外資企業獲得的投資額度和注冊資金的差額。例如，有的外資企業此前獲得商務部門批準的投資額度為1億美元，而眼下的實際注冊資金只有1000萬美元。這時熱錢就能以“增資”的名義借道進入內地。

第三條渠道是地下錢莊。老許描述，目前地下錢莊操作的便捷程度超乎想像?！拔以趪鴥冉o你人民幣，你在境外給我美元。熱錢就這樣進來了。”

雖然上海也出臺了樓市“限購令”，但上有政策，下有對策。熱錢只要進來了，在投資方面基本上沒有任何限制?！澳呐率浅滞鈬o照的境外人士到上海房產交易中心辦理過戶手續，都不會有什么問題。大家都是睜一只眼閉一只眼，只要有錢就行。”

而熱錢進出內地的橋梁是香港。

香港房地產資本資產服務公司（RECAS）主席高廣垣介紹，2009年以來在香港成立的投資內地房地產的基金規模大增。這些地產基金有兩種投資方式：一是購買商業物業，包括商業零售商場和寫字樓；二是購買商業物業公司股份。因為這些基金通常都簽有嚴格的保密協議，很難掌握其確切規模及在內地的真實動向。據高廣垣估計，在香港或亞洲其他地方成立的、投資中國房地產的基金總量約300億至500億美元。

“即便是在香港通過正規渠道募集的房地產基金，大多數也是通過灰色渠道進入內地的。因為外資進入首先要到外匯局登記，要想出境還要結匯。這一來一往少說要三個月到半年。外資怎么等得起？”一位內地做PE的人士坦陳。