階段波動后可能仍將上行

我們判斷，整個房地產業還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就，因此，2011年房價在階段性波動后仍將呈現上行態勢。

時值歲末，中國社會科學院、中國人民大學等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產市場分析報告，其中既有“今年房價將下調20%”的預測，也有“政策放松后出現報復性反彈”的推斷。

不過，回首2010，在歷經大半年的調控后，全國平均房價卻連續三個月環比上漲。展望2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發展引發的供求轉變以及制度性調控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。

而今年國內信貸總體投放規模不會明顯下降，再加上城市化進程中膨脹的住房需求又往往領先于土地開發的進程，為此，我們判斷，整個房地產業還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就，因此，2011年房價在階段性波動后仍將呈現上行態勢。

在2010年的房地產調控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動性充裕的局面是否會發生扭轉，投資需求是否會退潮，房企又是否會祭出降價大旗，成為影響未來房價走勢的重要因素。

中國人民大學經濟學院發布報告預測，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發樓市全面調整時期的到來，在部分房企拋售的壓力下，房價會出現接近20%的下滑；中國社會科學院發布的2011年《住房綠皮書》則表示，今年房地產企業資金鏈趨緊，房價下調趨勢顯現。

顯然，貨幣政策調整、信貸變化，已經成為左右樓市流動性的關鍵。而事實上，從2007年開始，每一次樓市調控的背后，關于“信貸收緊、開發商資金鏈緊張”的觀點從不間斷，不過開發商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態勢。

統計局數據顯示，2010年1-11月，全國房地產開發企業資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經超過2009年全年5.71萬億元的水平。

業內人士預計，今年新增貸款將不會低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續流進樓市的趨勢不會被完全抑制。

除了信貸來源外，開發商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現明顯下降。去年底，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線地產商已經宣布提前完成全年銷售目標。

拋開外部因素，決定房價未來走向的根本當然還是供求，而對于今年及未來房地產市場的供求關系，各方也存在不同觀點。

樂觀方認為，2011年房地產市場將逐步顯現供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會出現穩中有降；但悲觀方則表示，無論是今年還是未來更長時間內，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續膨脹加上居民強烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發，將會推動房價繼續上行。

兩種觀點似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現在確實處于城市化進程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發展過程中并行。由此，房地產市場的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預期過高導致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價走勢上，一線及二線城市的非核心區域供應量較大，可能會出現波動，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響。”有人士表示。

按照萬通地產董事長馮侖的觀點，目前我國的房地產業仍處于“青春期”，量價上升是常態。而“大宗消費”的特性也讓房地產業被賦予“支柱型”產業的地位。

不過，住建部有關人士近期表態，房地產業發展上將更加注重其民生屬性。當前來看，我國的房地產市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發展和完善。

我們認為，在通脹壓力的影響下，今年不排除出臺更嚴厲政策的可能性，但也不要對房地產稅等調控“利器”寄予過高的期望，因為房地產市場當前存在的問題不可能因政府出臺一兩個政策而得到解決。

而“硬幣”的另一面更應警惕，如果調控政策一旦發生松動，房價或將出現報復性反彈。