房價波動的經濟根源及其對策淺析

摘要：房地產業是國民經濟的基礎性、先導性、支柱性行業。房價要與國家經濟發展和居民收入水平相適應，房價的大起、大落都會對國家的經濟和社會帶來沖擊。通過對我國房價波動的現狀進行研究，對其中存在的問題進行了詳細的闡述，并提出政策建議。

關鍵詞：房價波動；經濟根源；供求關系；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）05－０065－02

引言

自1998年房地產改革以來，我國房地產市場的發展歷經“泡沫”與“寒冬”，2009年下半年起又掀起了新一輪房價的上漲，被美國《福布斯》雜志2009年底評為七大近在眼前的金融泡沫中的第二位。2010年2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，海口、三亞的房價更是分別上漲了58.4%和56.1%。3月29日，國土資源部公布的《2009年全國主要城市地價分析報告》中首次提到“租價比”概念，并明確表示北京、上海、深圳等一線城市的住宅市場已出現嚴重泡沫。從兩會時的熱點話題到當前國家一步步政策的調控， 無奈的高房價仍似脫韁的野馬，桀驁難馴，似乎“沒有最高，只有更高”。這是為什么呢？我們暫且撇開那些不規范的炒作因素不說，僅從經濟學的供求關系視角，淺析這一現象的成因及其對策。

一、房價持續上漲與供求關系分析

房地產價格一方面受供求關系制約，另一方面又反過來影響供求關系。表現在：當需求增加，供給不變，或者供給增加幅度小于需求增加的幅度，就會使房價上漲；相反的，房價就會下跌。牛鳳瑞（2009）等學者認為，房地產市場的有效供給不足是房價居高的根本原因。2009年在多種“救市”政策的刺激下，房市需求如打了一針強心劑，商品住宅銷售面積8.5億平方米，創歷年記錄，增長43.9%（上海、北京分別增長了48.9%和82.3%），但商品住宅的供給卻因投資增速放緩（僅為6.1%），施工進度、竣工率下降，顯然落后于旺盛的需求，商品住宅竣工面積5.77億平方米，增幅僅為6.2%。

作為一個具有保值增值功能的消費品，房地產市場的信息不充分、開放的有限性以及高風險高收益也使得房地產富有很強的投資性。在賣方主導的住宅市場上，開發商擁有定價權，消費者多是價格接受者，供需缺口的擴大給了開發商哄抬房價以可乘之機也給投資、投機需求帶來了曙光。投資、投機需求（“雙投”）看中的是龐大的剛性需求群體，已超越剛性需求和改善性自住需求， 高收入群體的投機需求對中低收入群體的消費需求有明顯的擠出效應。同時，房地產市場上由過度預期所帶來的炒房、購房的羊群行為將需求進一步擴大，推動房價的攀升。這種人為的制造短缺，營造恐慌性購房的狀況導致了百姓住房消費不堪重負。

從根本上講房價的高低是由市場供求關系決定，也就是市場的力量在起作用。但是住房不是一般的商品，即是價格非常高時，人們也不會轉而購買其他功能相似的替代物而減少需求。這是因為用于建房的土地是一種稀缺性的自然資源，也就是說不管人類社會的生產技術有多么發達，也難以對這種資源的稀缺性產生絲毫的影響。即用于建設住房的土地稀缺性是無法改變的。因此，正是由于這種共存的稀缺性和必需性，使得住房的供求變動表現出一種與其他商品不一樣的特殊性。

地價是房價的組成部分，高地價最終會推高房價。現在的情況是，在房地產交易環節，地方政府放棄土地增值收益；在土地出讓環節，卻對高地價津津樂道，政府對普通住房建設高價供應土地，充當了高房價的幕后推手。通過土地帶來滾滾財源，成為地方政府的重要利益鏈條。根據國土資源部公布的數據，2001年，土地出讓金收入不過占地方本級財政收入16.61%；2008年，全國土地出讓總價高達9 000億元，土地出讓金已成為許多地方政府財政預算外收入的最主要來源，占地方財政預算的60%以上，個別市縣達70%左右。在當前經濟困難，稅收增長率持續下降，擴大內需，增加投資，提振經濟的大背景下，土地出讓金收入的增減對于地方政府的決策部署和投資行為影響甚大。

始自2003年出臺人行121號文，國家從供給層面、需求層面以及供需兩個層面，對房地產市場采取了一系列宏觀調控措施，試圖使過熱的房地產市場退燒。但這些政策基本的出發點都是要保持而非打壓房地產市場的穩步發展，因而并未對逐漸泛起泡沫的房地產市場發揮多大的擠壓作用。由此也就向人們傳遞了這樣一個信號，即房地產市場有持續伸展的空間，可以預期房價將是不斷上漲的。

如果說2007年9月出臺的銀發359號文在一定程度上遏制了投資性購房行為，在國際金融危機等多重因素共同作用下，多少使房地產市場有所降溫，個別城市房價甚至出現較大幅度的回調，但隨后出臺的一系列稅收、利率等優惠政策，完全沖抵了359號文的政策效果，這種政策上的改弦易張，更加強化了人們對房地產行業發展的預期，進一步誘導人們看漲房價。

高房價不僅沒有抑制對住房的需求，反而刺激了高收入階層對住房的投資和投機需求，而其中投機性需求的存在，是導致現今房價高漲的最為根本的原因。由這部分投機性需求所導致的虛高房價，已經大大高出了一般居民收入增長和承受能力，使得想買房而又買不起房的居民群體變得越來越龐大，因為多數的住房都被投機者買去囤積起來了，這部分住房往往空著沒人居住，這便產生了人們常說的“泡沫”現象。如果放任這種“泡沫”現象持續變大，那么必然就會有一天出現破滅的結局。而一旦泡沫破滅，勢必將會對整個經濟產生巨大的連鎖反應，甚至會觸發經濟危機。因此，治理持續攀升的、異常的高房價，刻不容緩。

二、解決房價過快上漲的對策建議

為進一步穩定房地產市場，中央和各地相繼出臺了不少政策措施。從“國四條”到“國十一條”的實施，從抑制房價到遏制房價的過快上漲，都表明政府對穩定房價的決心和信心。同時，不少專家和學者也提出了諸多的建議和意見。結合實際工作的思考，認為要解決房價過快上漲的問題，需從以下幾個方面進行。

（一）通過市場調節需求，讓市場自身去解決

市場是一種有效的運行機制，能自動調節市場供需平衡。當住房供給大于住房需求的時候，按照供求曲線，房價趨于下降。房價逐年呈階梯上漲，成本推動是主因，其中地價上漲過快是主因中的主因。市場供需總量和結構失衡、國際市場傳導作用、過度投機、開發商推波助瀾是次因。在土地成本已經確定的前提下，寄希望于存量商品房降價收效甚微，既然高地價與高房價互為因果關系，高房價難降，就降地價。地階一降，未來新入市的商品房價格必降，市場僵局自然打破。當然，政府用行政手段控制了地價（限價），也就有理由通過成本核算及行業平均利潤來控制房價（限價），實現土地、房產“兩限”。

此外，緩解有效需求過旺的重要前提就在于扭轉消費者的預期心理。具體而言，就是政府應鼓勵消費者“先租房，后買房”并遵循“從小房到大房”這樣的住房消費規律。政府還應該增加普通商品房和保障性住房供給，保障性住房建設滿足“配套完善”、“混合居住”兩個基本要求。新建廉租住房應當采取配套建設與集中建設相結合的方法，主要在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設。廉租住房項目要合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，同步做好小區內外市政配套設施建設，提高出租率。這樣，當迫切需要住房的人都有房子居住的時候，有幾套房子的想投機及出租的人就沒有了市場，囤房就失去了意義。通過增大供給，有效抑制房產投機。

（二）依靠政府立法和行政財政手段抑制房價

現實中市場并不是以完全假設的自由競爭為前提條件的，市場機制存在著諸如壟斷、信息不對稱和不充分、外部效應和公共物品、收入分配不公及經濟波動等固有的缺陷。解決市場失靈，就必須通過政府手段，政府干預中一個有力的手段是財政手段。財政手段主要是從信貸方面嚴格控制，運用國家財政政策，收緊信貸。

理論上看，我國的土地是國有的，政府因為出讓土地取得大量收入，而住房問題卻完全由市場來解決，理由不足。從實際運作來看，市場化的運作方式下，供需矛盾一直突出，導致房價持續上漲，低收入者離房子越來越遠。要從根本上解決住房供給問題，必須徹底解決“土地財政”，即不能讓地方政府從土地出讓中獲得巨額利益。為此，可以考慮通過立法規定政府的土地出讓金必須100%的用來建設保障性用房，以解決中低收入者的住房問題，僅把高端的市場留給市場化運作。這樣，既有資金保證，又能解決人民大眾的住房問題。一旦政府成為住房市場的供給主體，其住房供給能力將大幅度增加，供需矛盾即可望得到緩解，房價上漲必將從根本上得到抑制。

完善法律制度，打擊開發商違規行為也是重要一環。首先，對不法開發商的圈地、囤地、捂盤惜售、虛假購買以及哄抬房價等惡意炒房行為，要制定相應的法律法規進行懲治。其次，按照“鼓勵自住、規范投資、抑制投機”的要求，房地產開發企業應當在銷售全過程中落實“實名制”；同時，應當采取措施防止炒房，維持售樓現場銷售秩序。

在當今的社會中，來自就業、教育、醫療、住房等各方面的因素讓百姓的生活倍感壓力，盡管近年來居民收入有所增加，但人們除了用于支付一些和日常生活有關的開支外，其他領域的消費增長態勢并不明顯。因此，在保證經濟穩定發展的基礎上，應該更加注重社會責任，著眼于國家發展的長遠利益，從全民利益出發，保障人民基本住房權利的實現。

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