公共政策調控房地產市場有效性的實證分析

摘要：政策作為影響地價的重要因素，對地價起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來，土地價格變化較大，增長較為迅猛，部分長三角、珠三角和京津地區的增長速度較快，為此，國家出臺了各項政策以調控房地產市場。通過建立2006—2010年上海市房地產價格指數的回歸模型，將房地產政策量化后作為影響房地產價格的指標進行回歸分析，驗證了政策對房地產價格的實際影響力，并對影響制約公共政策調控房地產市場有效性的因素進行簡要分析。

關鍵詞：調控政策；有效性；分析模型；房地產市場

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）05－０061－02

一、房地產價格指數變化驅動力模型簡介

觀察近年來實施的收緊土地、信貸從緊、穩定房價的房地產新政，看到政策已作為一項非常重要的房地產市場宏觀調控手段，包括在20世紀90年代末國家也陸續發布過各項政策來進行房地產市場的改革與調控。而政策的實際作用力究竟如何？是否能真正調控房地產價格？為驗證政策對房地產價格的實際影響，筆者以上海市為例，分析2006—2010年以來的房地產政策與房地產價格的數據。

根據統計數據可以看出，上海市的房地產價格在不同時期表現出不同的漲跌幅度。建立包括政策變量在內的房地產價格指數變化驅動力模型進行定量化分析，可估算出我國近五年來房地產政策參與宏觀調控所起的實際作用，以對政策進行績效評估和分析。

二、模型的建立和計算

（一）變量指標選取

房地產價格是多種社會因素共同作用的結果，筆者選取其中對房地產價格整體水平影響較大的因素作為指標變量，建立房地產價格指標化驅動力模型。選取因素如下：

1.GDP，影響區域內地價水平高低的一個重要指標。

2.消費價格指數，物價水平的高低直接影響到居民對房地產市場的消費需求，間接影響到對房地產的投資。

3.居民收入水平，影響區域內人民對房地產投資能力。收入水平較高的時候，盈余資金更傾向于投資于房地產。

4.房屋竣工面積，反映房地產的供給量。

5.人口變化，對房地產價格的影響主要表現在需求方面。

6.房地產政策，政策參與國家宏觀調控對房地產價格起的是直接的全面的作用。主要包括房地產政策、法律體制的改革和重大措施等。對政策采取分級量化的方式：國家法律、管理體制改革和重大舉措賦值3—4分，中共中央、國務院發文賦值2—3分，原土地管理局和國土資源部發文賦值1—2分。

綜合分析2006年至2010年各政策的頒布情況，按照上述分級量化方式得出結果如下（見表1，表2）。

（二）模型的建立和計算

在建立回歸模型前，首先要對各變量數據進行標準化，以此消除不同量綱對模型準確性的影響。在此采用的方差標準化對6個變量進行標準化；方差標準化后的變量具有均值為0，標準差為1的特征。

利用標準化后的數據，通過多元線性回歸模型的分析，得出上海市房地產價格指數變化的回歸模型如下：

Y=0.2109784741+3.6631×GDP-0.5728×SR^3-

0.5140×RK^3+0.17831×JG^2-1.5876×

WJ-0.6383×ZC

其中，Y代表上海市房地產價格指數；GDP表示人均國內生產總值，SR表示人均工資收入，RK表示區域內人口數量，JG表示年房地產竣工面積，WJ表示居民消費價格指數，ZC表示房地產政策變量。

模型中各個變量均通過檢驗。R2=0.999 76，F、P檢驗：F=2 109.701 2，P=0.000 016。從相關數據看出，此模型擬合度高，通過檢驗，該模型有效。

從模型看出，政策變量與房地產價格指數呈負相關，政策力度越大房地產價格指數則越低。2006年，出現了自2002年來的首次下跌；2007年，市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的一個高峰；2008年，房地產價格指數開始攀升，此時期的政策方向上主要為鼓勵房地產市場；直至2009年，上海市GDP上漲速度迅猛，房地產價格指數達到130.7，較去年同比增長20%之多，迅速的攀升使其處于巔峰狀態；而2010年之后的工作核心則是穩定房地產價格，規范土地出讓程序，調控土地供應結構，嚴格控制房貸，開始了一輪較為嚴厲的調控風暴。從模型的分析看出，對Y，即房地產價格指數影響最大是GDP，影響指數達到3.663 1；其次為居民消費價格指數；第三即為政策，影響指數達到0.638 3。

三、近年來我國房地產政策的績效評價

通過對上海市房地產價格指數的影響因素建立的回歸模型分析來看，房地產政策對房地產價格確實起到了實質性的作用，不同時期的房地產政策目標和力度不同，對房地產價格的影響效果也不盡相同。

2006年，“國六條”繼續出臺，使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數以下。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5 .4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，市場經過一段觀望后，再度出現房價大幅上漲的一個高峰，全國住宅平均售價增長率達到16 .86%，住房銷售平均價格達到3 645元/平方米。當年8月國務院出臺24號文件，指出“住房問題是重要的民生問題”，強調了住房與民生之間的重要關系，并從保障和改善民生的要求出發采取了一系列的調控措施，不再把房地產單純看為“支柱產業”。

2008年，全國住宅平均售價的漲幅為7.5%，再度回到兩位數以下。由于遭遇金融危機，為實現“保增長”的任務，房地產的“支柱產業”定位又再度受到重視，并承擔起對經濟增長的拉動作用。

2009年，在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的刺激下，房地產市場告別了短暫的低迷，重回急漲的態勢，走出了一輪量價齊升的大牛市行情，主要城市的房地產價格和交易量都創了歷史新高。

從2010年開始，面對突飛猛進的房地產市場價格，國家頒布的一系列房地產新政對房地產價格的過快增長的確起到了作用，在一定程度上遏制了增長過于迅猛的房地產價格，穩定了房地產市場。由此可見，國家進行對房地產市場進行的宏觀調控是有效的也是必要的，是穩定房地產市場非常重要的一個因素，堅持與時俱進、實事求是的原則頒布各項合理且合時宜的政策，指導房地產市場穩定健康的發展。

國家宏觀調控的本意應該是：把房價增速減緩到與國民經濟發展相適應的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市（比如上海、北京等）的房價增速最好能明顯地下降并穩定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結構保持基本一致，房價基本合理。但從上面宏觀調控前和調控后的比較和分析我們可以得知，房價的增速在2009年還是明顯地高于國民經濟增長的速度，沒有達到宏觀調控預期的理想效果。2010年在國家宏觀調控政策的組合拳的重重作用下，才開始慢慢降下來，基本上達到了初步的效果。為什么房地產市場宏觀調控在經過了大約兩年多非常有力度的調控才初步顯現出了它的威力呢？難道房地產市場就這么難調控，要幾個部委連續出臺一系列政策？我們以后應該怎樣更好地實施調控呢？

1.是供需相互作用的結果，因為真實需求強勁。大家知道，土地是一種稀缺資源，住房市場供不應求是一個不爭的事實。我國是一個人口大國，對住房存在巨大的需求。隨著人們收入水平的提高，在滿足吃好的同時對住好也有很強烈的愿望，并且我國的家庭越來越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開住；我國的安家置業觀念比較強，人們工作的流動性比較差，人們只有買了房子才有家的感覺；我國近幾年城市化也比較快，大量的農村人口涌入城市；工業化、城鎮化步伐的繼續推進，這些因素無疑提高了我們對住房的現實需求量；房價上漲使得把住房當作投資品的人們有一個房價上漲的預期。這些因素就使得房價具有很強的剛性，不會輕易降下來。但我國這次對房地產市場調控的力度非常大，最終發揮了這只“看得見的手”的作用，使得房價正朝著預期的效果轉變，我們相信隨著調控的繼續深入，房價會越來越達到我們所預期的效果。

2.中央與地方政府利益的博弈。市場經濟發展的內在規律迫使中央必須放權，而中央對地方政府績效（亦即官員政績）的評估，主要依據是地方政府經濟發展的各種指標，最典型的就是GDP的增長數據。但另一個問題是放權之后，中央如何控制地方勢力的崛起。稅收分享只是博弈的內容之一，更重要的是地方政府無視中央的規定非法汲取資源，按照自身的短期利益和局部利益去發展經濟，盲目擴大房地產投資。中央只制定政策，但具體實施卻要靠地方政府，而當地方利益與中央政策不一致時，地方政府往往會陽奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團，他們相互勾結，這也是一個最容易腐敗的地方，權錢交易。房價上漲所形成的利潤相當部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產有關。這些因素也就阻礙了國家宏觀調控政策效力的發揮，使得房價增速遲遲降不下來。隨著反腐敗的深入進行，隨著我們的制度越來越透明，土地出讓市場將越來越規范。在這樣一個規范的市場里，宏觀調控政策也必將得到徹底落實和貫徹，房價也必將越來越合理。

3.宏觀調控政策的滯后性和我國區域經濟發展的差異性與宏觀調控政策統一性的矛盾。宏觀調控政策的滯后性是其固有的特性，房地產市場變化多端，它具有投資周期長、涉及行業多等特點。這種滯后性影響了它的效力的發揮。而我們往往希望一種政策實施后能夠立竿見影，由于這種急切的心理，在這個政策還沒發揮效力之前已經把另一項政策制定出來了，多個政策重疊在一起發揮作用，影響了宏觀調控政策的發揮。宏觀調控政策的“一刀切”也不利于其效力的發揮。我國是一個很大的經濟體，各個地區經濟發展的程度不一樣，東、中、西部差距很大，這就要求采取的宏觀調控方式可能不一樣。但我國的宏觀調控政策是國家統一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個地方都統一實行。所以，我們希望我國出臺的宏觀調控政策更應是指導性政策，由各個地方結合本地實際情況參照實行，用科學的發展觀去調控我國的房地產市場，這樣更能發揮宏觀調控政策的效力。