論我國土地使用權與房屋所有權關系的立法模式

摘要：我國現行的“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式，在市場經濟初期階段，不但簡化了不動產權利關系，而且有利于對房屋和土地的統一管理。但隨著我國市場經濟的縱深發展，現實生活中越來越多地出現房地分離的情形，我國這一獨有的立法模式就面臨著諸多問題與挑戰。通過對我國現行房地一致立法模式的困境的分析，在考察各國土地和房屋關系的主要立法模式的基礎上，提出承認土地使用權和房屋所有權可以相對分離的二元主義立法模式，是解決房地一致模式困境的一條可選路徑。

關鍵詞：房地一致；房地相對分離；立法模式

中圖分類號：DF922.3 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）05－０146－02

我國房地關系采取房地一致立法模式，在資源配置相對單一、房地關系格局相對簡化的市場經濟初期階段，這種房地捆綁的存在狀態和處分方法可以很大程度地維護交易上的安全，避免房屋所有權與土地使用權分別屬于不同的主體的時候出現的權利沖突。但隨著經濟生活的不斷發展，房地一致的立法模式無論在理論上還是在現實中都存在一些尚待解決的問題。因此，我們應探索是否有更適合的土地使用權與房屋所有權關系的立法模式，來滿足現代社會人們多樣化的需要，與現代社會的交易習慣更相符合。

一、我國現行房地一致立法模式的內涵

由于我國特殊的土地產權制度的安排，我國的土地和房屋關系的立法模式與其他土地私有制國家略有不同，是土地使用權與房屋所有權結合的關系。長期以來，我國的土地使用權與房屋所有權關系的立法模式采取“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式。房地一致立法模式要求房屋所有權與土地使用權主體一致并一同處分。房屋所有權人和土地使用權人主體一致是從靜態的角度對房地一致立法模式的規定。房屋所有權和土地使用權一同處分是從動態角度對房地一致立法模式的規定。雖然我國法律從來都承認土地使用權和房屋所有權是相互獨立的物權客體，但房地一致的立法模式還要求兩者必須一并處分即土地和房屋隨同轉讓、隨同抵押。當物權發生變動時房屋所有權與土地使用權應當同時變動，且兩者歸于一個法人或自然人的處分原則。

二、我國現行房地一致立法模式面臨的困境分析

我國的房地一致立法模式雖然適應了市場經濟初期階段社會生活發展的要求，但這種立法模式過分關注了土地與房屋在物理屬性上的不可分性，并沒有充分考慮二者在價值形態和法律形態上的可分性。①隨著社會經濟的發展，房地一致立法模式面對民法平等原則、意思自治原則和房地分離的需求時，其困境也日益顯現。

首先，作為民法基本原則，意思自治強調法律應給予通過個人自由意志形成的法律關系提供一種法律保護，使民事主體獲得自主決定的可能性。②土地使用權和房屋所有權的物權變動，應是典型的意思自治范圍內的契約自由，所有權神圣的體現。作為擁有土地使用權或房屋所有權的權利人在處分其權利時，通常不需要取得他人的同意。③但房地一致的立法模式則要求房屋所有權與土地使用權捆綁行使，這種對民事主體進行房地處分的自治行為的干預，違背了民法關于意思自治原則的規定。

其次，我國房地一致立法模式要求在靜態上房屋所有權和土地使用權主體同一，在動態上房屋所有權和土地使用權一同處分。這種“房隨地走、地隨房走”的房地一致立法模式在公民取得土地使用權的對價性與土地使用權期限屆滿，權利人不愿或不能續期的房屋所有權歸國家取得的無償性上相沖突。我國《物權法》出臺之前，對土地使用權期限屆滿后的房屋所有權由國家無償取得，此規定一經出臺就引起了各方的質疑。我國《物權法》對此進行了修正，物權法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”雖然，此規定看似解決了公民取得土地使用權的對價性和國家獲得房屋所有權的無償性之間的沖突，卻忽視了不想或因公益不能續期的房屋所有權人權利。因為現行《物權法》并沒有規定此種情況發生時應該怎么處理，而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》和不與《物權法》相沖突的條款仍然有效，所以當住宅土地使用權期限屆滿后，當事人不愿或不能繼續續期時，房屋所有權仍然要收歸國家無償所有，這顯然違背了民法公平的原則。

最后，雖然房地一致的立法模式有其自身無法克服的理論缺陷，但現實社會經濟生活的強烈需求更是房屋所有權與土地使用權在實踐中大量分離的根本原因。對土地和房屋資源的充分利用的需求，對實現投資、融資的經濟價值的需求和對全面保護權利人利益的需求使現行的房地一致的立法模式滯后于現實生活，忽視了現實生活中人們對土地使用權和房屋所有權分別享有權利并能獨立地行使權利的強烈需求，才導致了法律對“房地產一致”的法律規定與大量的土地使用權和房屋所有權相分離的矛盾。

三、構建適合我國的土地使用權與房屋所有權相對分離的二元主義立法模式

房地一致的立法模式已不適應現實的需要，顯現出越來越多的弊端，再絕對堅持房地一致立法模式就可能產生嚴重的后果。因此，與其對房屋所有權和土地使用權分離的現象予以限制，導致實踐中產生更多的沖突，不如找到一條可以解決沖突的路徑，對這種現狀予以確認和保護，這樣更有利于界定各種權利和利益，對各權利人提供充分的保護。

（一）各國土地與房屋關系的主要立法模式考察

作為服務于經濟基礎的上層建筑，在經濟生活發生變化的同時，各國土地與房屋關系的立法模式也順應潮流不斷地完善與進步。這些房地關系的立法模式的經驗，可以作為我們審視和選擇適合我國房屋與土地關系立法模式的基礎，為我們提供寶貴的借鑒經驗。

在不同的歷史時期，為了適應不同的現實需要，各國在土地與房屋關系上主要呈現出兩種不同的立法模式。第一種是為了適應自然經濟和簡單社會關系而產生的土地吸附房屋的一元主義的立法模式。一元主義立法模式采土地吸附房屋的原則，把房屋當做土地的從物，此時土地與房屋不可分離。這種立法模式源于羅馬法。從當時社會經濟生活的需要出發，因為能滿足人們對土地的需求，采取這種立法模式在土地資源較為豐富的社會背景下是較為適合的。羅馬法后期，為保護建筑人的權利出現了地上權制度?！读_馬法》規定“地上權的所有主，即建筑物的所有主，仍然是地皮的所有主，只是允許地上權人獲得類似于現狀占有的令狀，以保護自己對建筑物的享用?！雹僭撾A段的地上權人享有的只是房屋的使用權，房屋的所有權仍歸土地所有人，其并沒有改變建筑物屬于土地組成部分的事實。所以，地上權制度的產生，但還沒擺脫“一元主義”立法模式的束縛，仍然屬于土地吸附房屋的一元主義立法模式。

第二種是在社會分工更加細化、各種利益要求紛繁復雜的經濟環境下，進一步實現了物盡其用，保護市場中各方主體的行為自由和利益實現的房地相對分離的二元主義立法模式。土地與房屋權屬相對分離的二元主義立法模式中土地與房屋各自為獨立的不動產，可以發生法律上的分離，土地權利和房屋權利可以獨立存在并且分別處分。隨著人口急劇增加，土地資源日益稀少，土地吸附房屋的一元主義立法模式己不再適應社會現實經濟的需求，而肯定房屋的獨立性并使土地權利與房屋權利相對分離已成為發展的趨勢。對此，德國在1919年頒布的《地上權條例》規定房屋變成了獨立的主物，不再是土地的從物。自此，《德國民法典》確立并規范了以“取得對建筑物的所有權”為目的的現代地上權原則，同時也完成了土地與房屋關系立法模式從“一元主義”向“二元主義”的過渡。隨后《日本民法典》仿照《德國民法典》確立了土地所有權與房屋所有權相分離的模式。這種立法模式中土地的權利與房屋的權利是各自獨立的，可以獨立轉讓或者設定抵押。這種制度設計滿足了他人較長時間對土地利用的需要，同時也在法律層面解決了土地和房屋權利沖突的矛盾。

(二)用房地相對分離的二元主義立法模式來構建我國土地使用權與房屋所有權關系

通過上述對各國土地和房屋關系立法模式的考察，我們可以看出，分別界定土地和房屋的權利和利益，實現土地和房屋各自利用價值的最大化，保障房地產資源配置效益最大的房地相對分離的二元主義立法模式，可以很大程度地解決現行立法模式下的困境。

在房地相對分離的二元主義立法模式中，土地使用權和房屋所有權可以依法分別由兩個以上的自然人或者法人享有，并可以分別轉讓、分別設置抵押。此種立法模式下，權利人不但可以同時擁有或處分房屋所有權和土地使用權，還可以分別享有并分別處分兩種權利。房地相對分離的二元主義立法模式的理論可行性主要體現在法律對土地使用權和房屋所有權獨立性的承認，和對兩者各自具有獨立交換價值的肯定。在可行理論的支持下，房屋所有權與土地使用權分別抵押和轉讓也都具有可操作性，并且完善的不動產登記制度也可以消除兩權分別抵押、轉讓帶來的沖突。

綜上所述，承認房屋所有權與土地使用權可以相對分離，構建適合我國國情的房地相對分離的二元主義立法模式，不僅能為解決現在房地一致立法模式下出現的房地分離的現象找到理論支持，更能夠順應我國經濟發展的需要，促進房地資源的充分利用，滿足各種權利人多元化的現實需求。

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