預(yù)告登記法律制度芻議

胡煒

（鹽城師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)法政學(xué)院，江蘇 鹽城 224051）

預(yù)告登記法律制度芻議

胡煒

（鹽城師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)法政學(xué)院，江蘇 鹽城 224051）

《物權(quán)法》里我國(guó)第一次以法律形式明確規(guī)定預(yù)告登記制度，預(yù)告登記制度的法律化對(duì)于規(guī)范我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，維護(hù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)秩序具有重要意義。然其規(guī)定在實(shí)施過(guò)程中逐漸暴露出了一些缺陷，本文通過(guò)與國(guó)外預(yù)告登記制度的比較研究，剖析我國(guó)預(yù)告登記法律制度的立法現(xiàn)狀，對(duì)其缺陷和立法建議提出自己看法。

預(yù)告登記；立法現(xiàn)狀；缺陷；完善

一、預(yù)告登記法律制度的含義和法律效力

預(yù)告登記制度作為我國(guó)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一項(xiàng)特殊類型，國(guó)內(nèi)法學(xué)界對(duì)其含義有不同理解。孫鵬認(rèn)為，“預(yù)告登記是指在本登記前，通過(guò)限制登記權(quán)利人的處分權(quán)、以保全關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)或其順位的暫時(shí)登記。”［1］孫憲忠認(rèn)為，“所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。……目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得權(quán)。”［2］筆者以為預(yù)告登記，是指為了保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記。

預(yù)告登記辦理后，會(huì)產(chǎn)生何種法律效力是另一值得關(guān)注的問(wèn)題。各國(guó)規(guī)定不一，主要包含“三效力說(shuō)”和“四效力說(shuō)”［3］。目前我國(guó)對(duì)于預(yù)告登記效力規(guī)定尚不全面，只包含權(quán)利保全效力和預(yù)警效力兩點(diǎn)。關(guān)于權(quán)利保全效力我國(guó)《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。可看出我國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度權(quán)利保全效力采用的是絕對(duì)無(wú)效規(guī)定，只要處分該不動(dòng)產(chǎn)，就不發(fā)生效力。而預(yù)警效力來(lái)源于預(yù)告登記中的登記規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)登記公示便具預(yù)警效力，預(yù)警效力可對(duì)第三人起到警示效果，當(dāng)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過(guò)預(yù)告登記之后，第三人不得以不知情為由與賣方就該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易。

二、我國(guó)預(yù)告登記法律制度的立法現(xiàn)狀

（一）地方性法規(guī)規(guī)定

很多地方性法規(guī)對(duì)預(yù)告登記制度做出規(guī)定。以南京、上海兩市為例。2001年10月26日頒布的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第二十九條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房的；……（五）為保全約定的其他涉及房屋的請(qǐng)求權(quán)的。當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交合同書(shū)或者房屋所有權(quán)人的承諾書(shū)。”該條款通過(guò)列舉方式說(shuō)明城鎮(zhèn)房屋預(yù)告登記的范圍。另外，2009年7月1日起施行的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第五十一條針對(duì)預(yù)告登記作出規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以共同申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房以及按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓；……（四）設(shè)立、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利的其他情形。當(dāng)事人為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利，可以持預(yù)告登記的約定文件單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”從該條可以看出，上海市預(yù)告登記適用范圍較廣，包括預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓、設(shè)立抵押權(quán)以及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋建設(shè)工程設(shè)立抵押及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。

（二） 《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”這是我國(guó)首次以法律形式明確規(guī)定預(yù)告登記制度，完善了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)體系中登記制度的不足。

（三） 《土地登記辦法》立法規(guī)定

國(guó)土資源部2007年12月30日出臺(tái)的《土地登記辦法》中第六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。對(duì)符合預(yù)告登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。”這是繼《物權(quán)法》后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的又一補(bǔ)充，是國(guó)土資源部貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的重大舉措，進(jìn)一步加強(qiáng)了預(yù)告登記制度的可操作性。

（四） 《房屋登記辦法》中的相關(guān)規(guī)定

繼《土地登記辦法》出臺(tái)之后，建設(shè)部2008年2月15日出臺(tái)的《房屋登記辦法》中的第六十七條至第七十三條對(duì)房屋的預(yù)告登記制度作出了更加詳細(xì)的規(guī)定，其中第六十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（一）預(yù)購(gòu)商品房；……（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”。該規(guī)章對(duì)房屋適用預(yù)告登記的范圍作了明確規(guī)定，彌補(bǔ)了物權(quán)法第二十條中規(guī)定的房屋預(yù)告登記范圍原則性較強(qiáng)的缺陷。《房屋登記辦法》嚴(yán)格規(guī)范了房屋預(yù)告登記行為，包括房屋預(yù)告登記的范圍、效力、預(yù)告登記失效的情形以及申請(qǐng)房屋預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交的材料，維護(hù)了房地產(chǎn)交易秩序，更好地維護(hù)了民眾的合法權(quán)益。

三、我國(guó)現(xiàn)行預(yù)告登記法律制度的缺陷與完善

（一）預(yù)告登記制度的適用范圍

從《物權(quán)法》第二十條可看出，我國(guó)預(yù)告登記制度的適用范圍主要是指房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣，且需雙方當(dāng)事人協(xié)議。這與德國(guó)、瑞士以及日本等國(guó)預(yù)告登記制度比較，顯得有一定局限。表現(xiàn)在：預(yù)告登記僅適用于房屋或不動(dòng)產(chǎn)的買賣；是雙方按照合同的約定而去進(jìn)行的登記，對(duì)于其他形式?jīng)]有涉及。另外，物權(quán)法中預(yù)告登記制度主要針對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)一些比較特殊的動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有涉及。

我國(guó)預(yù)告登記制度為能更好地進(jìn)行實(shí)踐操作，應(yīng)借鑒國(guó)外相關(guān)規(guī)定，對(duì)《物權(quán)法》中預(yù)告登記的適用除不動(dòng)產(chǎn)的買賣，還應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓、抵押等。其次，對(duì)預(yù)告登記由雙方按合同約定進(jìn)行登記的方式，能否由行政機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)而行使、由依人民法院的判決而行使，這些問(wèn)題都可引進(jìn)到預(yù)告登記制度中，這將更有利于預(yù)告登記制度作用的發(fā)揮。

（二）預(yù)告登記制度效力的規(guī)定

國(guó)外預(yù)告登記制度的效力包括四種：權(quán)利保全效力、順位保護(hù)效力、預(yù)警效力以及破產(chǎn)保護(hù)效力，但目前我國(guó)只對(duì)權(quán)利保全效力以及預(yù)警效力做出明確規(guī)定，對(duì)順位保護(hù)效力及破產(chǎn)保護(hù)效力尚未涉及到，這就略顯不足。另外，《物權(quán)法》中規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”可以看出，我國(guó)對(duì)預(yù)告登記制度的效力采用的是絕對(duì)無(wú)效的規(guī)定，只要處分該不動(dòng)產(chǎn)就不發(fā)生效力。但是，參照國(guó)外相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)，兼顧雙方當(dāng)事人的利益，保持目的和手段的平衡，我國(guó)預(yù)告登記制度應(yīng)采用相對(duì)無(wú)效原則［4］。我們應(yīng)允許當(dāng)事人在不影響預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的情況下，適當(dāng)處分該不動(dòng)產(chǎn)，這樣才更有利于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的發(fā)揮。

（三）預(yù)告登記的發(fā)生

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，雙方當(dāng)事人按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，所以我們可看出我國(guó)預(yù)告登記制度的發(fā)生條件是當(dāng)事人約定，但是對(duì)于“約定”這樣的規(guī)定過(guò)于模糊，雙方約定后是單方申請(qǐng)還是雙方申請(qǐng)，或約定后申請(qǐng)義務(wù)方怠于行使，又該如何？法律并沒(méi)有做出明確規(guī)定。

就此，我們應(yīng)明確規(guī)定由誰(shuí)來(lái)申請(qǐng)，是買受人還是賣方，或是買受方與賣方共同申請(qǐng)，這個(gè)過(guò)程中如果一方當(dāng)事人不配合，又將如何。對(duì)此可借鑒國(guó)外規(guī)定，例如《德國(guó)民法典》第八百八十五條第1款規(guī)定：“預(yù)告登記根據(jù)假處分或者根據(jù)該登記所涉及的各項(xiàng)土地物權(quán)的權(quán)利人的同意而納入登記”，日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第三十二條規(guī)定：“假登記，得在申請(qǐng)書(shū)中附以假登記義務(wù)人的承諾書(shū)或假處分命令的正本，由假登記權(quán)利人進(jìn)行申請(qǐng)”。我國(guó)物權(quán)法可做出明確規(guī)定，如當(dāng)一方當(dāng)事人不配合的情況下，另一方當(dāng)事人可以向法院提出申請(qǐng)，法院對(duì)這種情況作出一定的裁定，另一方當(dāng)事人可再依據(jù)法院裁定的結(jié)果申請(qǐng)登記。

（四）預(yù)告登記的消失

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可以看出，預(yù)告登記失效的原因只有兩個(gè)：一是債權(quán)消滅，二是自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，但是我們知道，預(yù)告登記失效后要履行注銷手續(xù)，只有注銷之后預(yù)告登記才消失，那么從預(yù)告登記的失效到預(yù)告登記的注銷，這段期間預(yù)告登記效力又該是如何？若是三個(gè)月期限到了，但是當(dāng)事人并未申請(qǐng)注銷，那么我們的登記機(jī)關(guān)是應(yīng)該等當(dāng)事人申請(qǐng)注銷還是依職權(quán)注銷？另外，“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起”，這里的能夠又是什么定論？“能夠”是以“能夠行使權(quán)利”還是以“知道能夠行使”為判定標(biāo)準(zhǔn)呢，這些都值得我們深思。

預(yù)告登記何時(shí)消失對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵，因?yàn)槭У臅r(shí)間意味著該當(dāng)事人的準(zhǔn)物權(quán)消失的時(shí)間，這個(gè)失效時(shí)間的確定對(duì)于當(dāng)事人之間的止訴解紛，矛盾的處理有著非常關(guān)鍵的效用。因此，對(duì)第二十條規(guī)定的“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起”的情形可以加以具體規(guī)定，或是可以規(guī)定義務(wù)人對(duì)權(quán)利人具有告知義務(wù)，以幫助權(quán)利人能夠及時(shí)行使其權(quán)利。·

［1］孫鵬.物權(quán)公示論——以物權(quán)變動(dòng)為中心［M］.北京：法律出版社，2004.190.

［2］孫憲忠.中國(guó)物權(quán)法理論［M］.北京：法律出版社，2004.226.

［3］楊雪飛.預(yù)告登記制度比較考察［J］.河北法學(xué)，2006，（6）：34.

［4］文志敏.芻議預(yù)告登記法律制度的缺陷［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2008，（7）：46.

On the Notice Registration’s Law System

HU Wei
(Yancheng Normal University，Yancheng 224051，China)

Property Law is the first time in legal form to clear the notice registration system，the legalization of notice registration for regulating the real estate transactions market，safeguarding economic order is important in China.However，its provisions in the implementation process gradually exposed some shortcomings，this paper elaborates around notice registration，compares the important content of notice registration in China with foreign countries，and analyzes the current status of legislation on notice registration in China，then analyzes the problems exposed，finally puts forward my own proposals on how to improve the situation.

notice registration；current legislation；defect；perfection

DF532

A

1009-6566（2011）06-0071-03

2011-10-30

胡 煒（1978—），男，江蘇鹽城人，鹽城師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)法政學(xué)院法律系講師，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)法、民商法。