廣州市舊城改造拆遷項目個案成本控制分析

王廣琳（廣州市土地房產管理職業學校，廣東 廣州51000）

隨著市場經濟的不斷發展完善，城市建設規模不斷擴大，經濟發展與城市擴展互為促進。一方面城市拆遷是城市化加速發展中凸顯出來的社會現象，改造舊城區中那些落后的、不利于城市經濟、社會發展的環境結構，重新構建城市發展的合理化空間布局，達到優化城市環境，提升市民生活質量、推動社會發展的目的。另一方面，隨著城市化進程的加快，拆遷涉及面廣、被拆遷群體復雜和利益調整幅度大，在當前政策法規和行政手段不盡完善、社會輿論導向對拆遷并不十分有利的情況下，成為制約城市進程的一個瓶頸。作為房地產企業如何面對拆遷項目中困難和做好項目管理工作，配合政府、解決民生、保證項目進度與項目的前期成本核算的決策有著很大的關系。

1 舊城改造房屋拆遷項目管理的定義

舊城改造房屋拆遷項目管理是指因國家建設、城市改造、整頓市容和環境保護等需要，經政府有關主管部門批準，由建設單位或個人，對城市現有建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的權利人進行動遷、補償等一系列活動后，完成拆遷、改造后移交并按合同要求銷售換取企業利潤的一次性任務管理。

這一概念可以看出三層意思：

①城市房屋拆遷所指的房屋應當是位于城市規劃區內的國有土地上的房屋。首先，根據廣東省實施《中華人民共和國城市規劃法》第三條的規定，城市與鄉村相對而言，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。城市規劃區，是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域[1]。其次，根據《中華人民共和國國有土地管理法》的規定，我國土地的所有權分為兩種，一是國家所有；二是集體所有。其中城市市區的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國有所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。城市房屋拆遷所指的城市房屋主要是國有土地上的房屋，原則上不包括城市規劃區內集體所有土地上的房屋。第三，城市房屋拆遷中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅和非住宅的房屋。

②城市房屋拆遷應當是依法拆除。非法拆除為法律所不允許，毀壞他人財物，輕者是侵權行為，重者則可能構成犯罪。依法拆除含有兩層意思：第一層，拆遷人主體資格合法。根據《城市房屋拆遷管理條例》第四條規定，合法的拆遷人應是取得房屋拆遷許可證的單位[2]。第二層，拆遷行為要合法，無論是自行拆遷，還是委托拆遷，都必須要依法進行，禁止使用非法手段實施拆遷活動。現實中，建設單位為某種目的，故意或過失而非法拆除的事例時有發生，這是為法律所禁止的。

③城市房屋拆遷的立足點在于對房屋的權利人合理的給予補償，不得損害房屋權利人的合法權益。這里所說的房屋權利人包括房屋的所有人、房屋的使用權人。使用權人又分為無償使用人和房屋承租人兩部分。無償使用人是指無償使用單位住房或公有房的房屋使用人。在此，房屋使用人這一概念，不同于過去的認識，這是從房屋拆遷活動的實際而作的修改。

2 廣州市舊城改造拆遷項目的背景與形勢

1）背景[3]

廣州作為一座嶺南地方特色文化的承載地和具有深厚底蘊的千年古城。擁有大量的歷史文化遺跡、完整的明清時期城市格局和深厚的產業、文化傳統， 但上千年的發展也給廣州舊城留下了沉重的包袱，城市土地價值與承載的功能不相匹配，社會經濟可持續發展面臨巨大挑戰，舊城改造刻不容緩。隨著廣州未來城市發展格局的明晰，城市從“增量”發展轉為“存量”再開發，從追求經濟增長轉為改善社會民生、完善城市功能、優化空間布局和提高城市整體發展質量，舊城更新改造是實現這一發展轉型的重要舉措。

2）迫切需要舊城改造的現實性

（1）大量的外來人口和較大的衛生、環境、交通等壓力

據廣東省流動人口管理辦公室介紹，廣州全市流動人員已接近600 萬，幾乎與戶籍人口773.48 萬相當[4]，人口的大量涌入帶來城市居住、衛生、交通等等的壓力。

（2）城市設施建設嚴重滯后

基本市政服務設施具備，但是設施嚴重老化雜亂，存在嚴重消防隱患和影響城市景觀。設施建設存在單向滿足城市開發需要的特點，造成管線不斷增加，馬路不斷修整。多數道路為單向交通設置，停車場地較為缺乏，交通仍是舊城面臨的重大問題。

（3）住房產權：群租和歷史遺留的多戶共住現象突出，居住質量差。

由于歷史遺留問題，房屋產權關系復雜，公房及更新維修困難，破舊危房事實上成為解決貧困人群居住的住房。

（4）舊城區建筑質量堪憂

廣州市舊城區2004 年在冊危房和嚴重破損房共91.1 萬平方米，2005 年和2006 年又各新增危房5.72 萬平方米和12.71 萬平方米。按照市委、市政府關于危房改造的總體要求，計劃在2010年亞運會召開前全面完成2004 年在冊91.1 萬平方米危破房改造，并同步改造該期間新增的危房[5]。2010 年，廣州政府已批準籌備16 個舊城改造項目，在舊城改造的同時推進危房改造工作。

3 項目個案分析

1）項目背景及基本情況

公司通過參與招拍掛的形式，取得廣州市某區爛尾地塊拆遷建設項目工程。項目地形圖號為28-38-17。該地段從1992 開始動遷，涉及到被拆遷戶600 多戶。因原開發商資金原因使該地一直處于停滯開發狀態。直到2005 年，被拆遷戶接到政府部門通知，該地段被列為爛尾地，拆遷補償方案采用棄產補償的方式。地塊總用地面積：15603 平方米，其中可建設用地面積：11926 平方米；代征市政道路路位用地：3677 平方米。該地塊需拆遷房屋總面積約36980 平方米，其中已簽訂房屋拆遷補償協議總面積約23651 平方米（其中住宅面積約23229 平方米、非住宅面積約422平方米），另有未簽訂房屋拆遷補償協議總面積約13329 平方米（其中住宅面積約12452 平方米、非住宅面積約877 平方米）由受買方負責拆遷補償。

2）項目前期成本核算

（1）地塊房屋基本情況

經統計，除去已與原開發公司簽訂合約的被拆遷人情況外 ，總征地拆遷面積 13329 m2。

（2）補償安置成本計算

關于房屋補償安置方式，公司根據2004 年施行的《廣州市城市房屋拆遷管理方法》及2010年1 月公開征求的《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見》（以下簡稱《指導意見》）等相關法律法規制定了地塊拆遷補償方案。方案中拆遷補償安置具體采用了以下幾種：

①貨幣補償額度：1.35×市場評估價〈同區域一手樓價）

根據《指導意見》明確：在原來改造拆遷通常只按市場評估價的基礎上，增加了改造獎勵金，但規定總補償額不能高于同區域一手樓價。同時，住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償的，可獲得房產評估價格20%的補償增幅；對提前搬遷和按時搬遷的給予不同的獎勵費，獎勵標準在被拆遷房屋市場評估價的15%以內。新增改造獎勵使補償安置更靈活、優惠，更有利于充分保障被拆遷人的合法權益。

②異地房屋產權調換（異地永遷）

異地永遷按照新建普通商品住宅市場價格，結合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，來確定補償安置的住房建筑面積。被拆遷人從舊城區向外搬遷，其外遷得越遠，獲得補償安置面積也就越大。

對被拆遷人選擇異地永遷安置方式的，具體計算方式為：

異地永遷=計算被拆遷房屋的貨幣補償金+異地永遷房屋買方稅費、中介費（按房屋購買合同確定中介費不超過被拆遷房屋貨幣補償的1.5%）。

③項目范圍內原址回遷安置（原址回遷）

選房順序可根據拆遷補償安置協議簽定的時間順序確定選房順序，同一天簽約的，以騰空并移交房屋時間順序確定，若以上兩項時間一致的通過抽簽的方式確定先后次序。臨時安置費用，可按住宅每月30 元/平方，支付零時安置費用；商業房屋每月臨時安置費用90 元/平方，直到購房交付使用之日止。購買回遷房，因房屋不可分割的原因，造成被拆遷人得回遷房面積大于原被拆遷產權的面積，按同樓層的銷售市場價購買。

程序：簽訂回遷協議→回遷房銷售前一個月持證明回購→根據購房順序回遷或回購。

3）投入計算表（評估時點：2007-2011 年）

采用以下的3 種補償方案進行比較（以開發周期為3 ～5 年計算）：方案1：公房按等價補償+私房采用貨幣補償方式（拆遷成本只考慮貨幣補償標準額）。方案2：公房按等價補償+私房采用回遷安置方式（考慮公房等價補償和私房在新開發商住樓的價值、臨時安置費用的拆遷成本）。方案3：公房按等價補償+私房補償方式采用征詢統計結果（商鋪全部回遷+私房30%回遷+70%貨幣補償）（考慮公房等價補償，30%私房和100%商業房回遷臨時安置費用和在新開發商住樓中價值，70%私房貨幣補償成本）。

預期開發價值（估價時點：2011 年銷售）計算公式：

房地產預期開發價值=各用途建筑面積X 各用途單價+車位個數X 車位單價

說明：①、據國土資源與房屋管理中心信息中心提供2010 年商品房價格數據，與同類地段住宅小高層商品房市場進行評估，估算銷售均價約25000 元/m2。

②測算該項目商品房銷售價格：首層商業市場價格50000 元/m2，二層至五層商業市場價格30000 元/m2，住 宅 市 場 價 格28000 元/m2，車位20 萬元/個。

4）3 種補償方式利潤比較（以開發周期為3～5 年計算）

利潤=（房地產預期開發價值-預期開發成本費用-管理費用-利息-銷售階段稅費-預期土地增值稅）X0.75

表1 房地產預期開發價值

4 補償安置成本和效益分析

1）從補償方式上控制成本

3 種拆遷補償方式比較中，貨幣補償方式最優，在操作成本上該方式成本最低。利潤最低為全回遷方式。

2）項目開發時間越長，利潤越低。

原則上，在銀行利率和投入成本的影響下，開發時間越長利潤越少。但如果房產價格增長超過上述影響，則可抵消影響，甚至獲得更好的利潤。因此，在一定市場環境下，房產開發公司會采用延長開發時間以取得更大的利潤。但是這樣做有一定風險，如果對市場環境判斷不準確，則就可能帶來更大的利潤損失。在一些不常規的做法，多數是通過給補償設置障礙，延長開發時間，讓土地價值取的更高效益。

3）政府政策的影響

根據 “當拆遷地塊的建設規劃大于原地塊建筑面積，則不可以拒絕被拆遷人提出原址回遷的要求”的規定，開發企業不能限制被拆遷戶回遷的要求。續越秀區東濠涌整治項目補償標準實行后，廣州整體拆遷補償的標準不斷提升，廣州市國土資源與房屋管理局表示：廣州市目前有一拆遷具體操作指導性意見正準備出臺，補償標準將進一步提升。如果這一說法得到確實，補償標準提升將帶來地塊拆遷的進一步推遲。所以目前適當的提高了補償和增加獎勵可規避公司風險。

4）地塊業主基本情況分析，幫助業主選擇合適的補償方式

從地塊情況看，業主如果經濟條件許可都已搬離地塊，所以經過摸查留守觀望的大部分業主由于存在經濟上的原因選擇等待，現確定地塊的補償價格已足夠在廣州市區非中心區域購買大于目前居住面積、優于目前居住環境的住宅，業主如果選擇回遷將帶來后續生活成本的提高，補償標準將會促使大部分業主選擇盡快取現搬遷，提高了拆遷項目的進程。

表2 3 種補償方式的利潤比較

5）從利潤、進度、開發難易、社會效益四方面比較

在利潤上，雖然貨幣補償比其他方式要高，但如果采用方案三（私房30%回遷，70%貨幣補償方案）來開展，減少了工作人員談判和交涉的時間，估計拆遷進程會提早半年到一年完成，那么此方案采用三年開發的利潤收益比貨幣補償方案開發周期四年的收益要大，開發程度要更容易，公司在成本、時間、開發項目的容易程度，特別輿論上都將帶來良好的收益和口碑。

5 結語

通過對項目前期的成本核算，從項目的利潤、進度、開發難易和社會效益的比較來幫助開發企業在拆遷項目的補償方式方面做出合理的決策，希望達到平衡政府、被拆遷人、開發企業三方利益的目的，為同類的項目提出有益的借鑒。

[1] 《廣東省實施.中華人民共和國城市規劃法》第三條，1992 年

[2] 《城市房屋拆遷管理條例》第四條，2001 年

[3] 《廣州市舊城更新改造規劃綱要（征求意見稿）》2010 年

[4] 《京滬穗深人口嚴重超載.》廣州日報. 2010年2月14 日

[5] 《廣州在冊破舊屋亞運前變臉 改造分成三步走》廣州日報.2006 年8 月26