以社區為中心整合房產資源養老模式的可行性

李燕琦 李 華 (中國人民大學勞動人事學院，北京 00087)

以社區為中心整合房產資源養老模式的可行性

李燕琦 李 華1(中國人民大學勞動人事學院，北京 100087)

養老模式;房產資源;可行性

據調查，我國自1998年起已進入老齡化社會。到年底，我國60歲及以上老年人口數為1.49億，占總人口比重的11.3%，占全球老年人口的21.4%，居世界首位，約相當于整個歐洲60歲及以上老年人口的總和。同時，我國老齡化增長速度快，年均增長率高達3.2%，幾近總人口增長速度的5倍〔1〕。另據世界經濟合作與發展組織的統計，到2030年中國60歲以上的老齡人口將達到4億。國家不僅要為養老保險金的支付承受巨大壓力，而且面臨著能否提供越來越多的養老服務機構、進而解決老齡人口的養老問題。并且80年代出生的青年人多為獨生子女，就造成了一對夫婦需要供養四名老人和一名幼兒的情況，對當代青年人的經濟和精力造成了重大的壓力和負擔，各年齡階段人群搶奪社會資源的矛盾也日益顯現。

1 我國人口老齡化現狀及房地產行業初步分析

隨著我國房地產行業的迅猛發展，我國青年人在對房產的需求量中占到了非常主要的位置，而不斷增加的房屋空置率和不斷提高的青年人對房屋居住的需求中形成了極大的矛盾，這就加大了整體青年人的社會生活壓力，也給國家及地區政府形成了極大的財政壓力。在這樣的大環境下，如果能夠以空巢老人的房產資源進行社區化的統一管理和統一規劃經營，一方面有助于增加市場上租賃房屋的數量，增加青年人的可選擇余地，降低青年人的租賃成本，另一方面能夠增加老人的經濟收入，提高老年的生活質量，更能夠減輕國家養老保險體系和地區政府保障的財政壓力，也能夠更大發揮經濟杠桿在協調社會經濟中的作用力，減輕社會矛盾。

2 我國目前養老模式

2.1 居家養老

居家養老模式是以我國傳統農耕時代家庭結構承延下來的最基本家庭養老模式。以血緣關系為紐帶，一家三代或四代青壯年承擔主要家庭養老和培養下一代的責任。老年人的衣食住行和病痛、死亡的安葬都由家庭中的壯年人承擔。家庭規模趨向于小型化、核心化的“丁克家庭”也越來越多。自20世紀70年代開始實施計劃生育政策以來，我國人口出生率大幅度下降，家庭規模日益縮小，家庭結構正趨向核心化和小型化，這已成不爭的事實。根據歷次人口普查顯示，2000年我國的單一家庭規模為3.44人，比1990年減少了0.52人，比1982年減少了0.97人。由一對夫妻和他們的未婚子女組成的核心家庭已成為城市的主體家庭類型，“三代同堂”家庭已經不多，“四世同堂”家庭更是罕見。家庭養老功能不斷受到沖擊和削弱〔2〕。空巢老人的大量出現就預示著居家養老模式已經不能適應今天的社會發展需求了。

2.2 機構養老

以專門機構安置老年人(如敬老院，養老院，老人福利院)是目前各地采取的很普遍的養老安置方法。老年人入住養老院，集中供養、集中居住、日常生活有人料理，養老機構提供多方面的養老服務，但是由于這種養老方式的前期投入非常大，管理的成本也很高，老人入住安置都要交納一筆較高的費用，由于我國目前老年人的基數很大，政府目前又不可能提供更大的投入到這里。為數億老年人提供養老場所并入住養老，不可能成為普遍的模式。從情感上，現在社會也還沒有普遍接受子女把父母送到養老機構的作法，所以，老年人自己也在心理上對機構養老有所抵觸。

隨著經濟體制的變革，養老機構面臨的養老壓力越來越大，大部分養老院是在比較早的時期建立起來的，其服務設施和服務水平很難適應現代化的需求，養老院的設備條件普遍較差，設施簡陋，缺乏無障礙設施，服務人員專業化水平不高，老年工作專業人員極其缺乏，管理模式滯后，無法與信息化、標準化、規范化管理接軌。

2.3 社區養老

社區居家養老服務的對象主要是那些日常生活部分能夠自理的老年人，當然日常生活能夠自理的老年人也可以利用社區照顧來滿足其某些需求，比如文體保健、休閑娛樂等方面的需求;居家照顧的提供者主要是社區服務機構(包括政府主辦的、非政府主辦的、企業性質的)、志愿者隊伍以及其他形式的慈善、互助組織〔3〕。社區養老的不足之處在于老年人居所零散，造成服務成本和人力大大提升，導致費用高，由于老年人的絕對數量逐年上升，人工成本漲幅最大，政府、社會和老人都無法承擔。

2.4 以房養老

以房養老也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款。是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產的升值部分〔4〕。

不過，目前這一方式實施起來還有許多難度，它涉及政府擔保、房產評估、抵押貸款、房屋維護、房屋拍賣轉讓、貶值保險、長期看護險等眾多領域。其中，最矛盾的一點就是人的生死難以確定。這一點就足以讓保險公司的精算師們頭痛不已了，所以，很多人認為這種方式過于理想化，不具有普遍意義。

另外，除了那些獨居、缺乏子女照顧、沒有穩定生活經濟來源或子女較為富裕、開通的，以及子女在國外的空巢老人的老人外，目前能接受這種以房養老的只有極少部分家庭，主要還是觀念問題。從國人的傳統習慣來看，中國人熱衷將財產留給子女，同時許多老人還擔心如果將住房抵押，子女很可能就不肯照顧他們了，因此不愿用放棄親情和關愛的代價來換取現金。同時這種新型的養老方式，也容易引起老人與其子女之間關于贍養、遺產繼承等方面的爭議，子女往往很難在感情上接受老人的遺產變成銀行或保險公司財產的現實。

3 新型養老模式

3.1 模式說明

互獨立的歸屬和使用在空巢老人名下的房產。在這500套房產中，有三分之一的房產為空巢老人自行居住，即選擇整體區域比較集中的100套左右的房屋，里面可以有二室或三室一廳不等，作為老年人安置房。這樣根據房屋結構的不同，每一套安置房可以安置2～3個單位的老人。而他們原來居住的房產便被置換出來進行重新的管理或者新一輪的租賃。就是說，在既定的500套的房屋當中能夠在其中的100套安置房內，安置了200或300個單位的老人。而這余下的300或400套房源，在不改變原有的房產產權的前提下，可以進行使用權的出讓，就成了構成了可以再重新規劃利用的社會資源。

集中居住的老年人能夠以集中護理的模式，節省較多的護理資源、醫療資源，再做租賃的房屋也能夠帶動地區的良性租賃業務發展，滿足更多人的居住需求。

3.2 運作方式

主導操作和管理這一模式的可以是政府、社區、民間公司、獨立法人或社會公益組織等，可首先在一個相對空巢老人較多的社區內首先試點實施，并且需要進行租賃費用和老年人租金分配的公示，接受老人及其家人、媒體等多方面的監督。在新型養老模式中，需要在老年人集中居住的房屋單位中，按比例配備護理師、醫師、營養師、廚師、心理醫生、工勤人員等，以維護日常的老年人的生活、娛樂和健康等工作。人力的配置可根據每個房屋單元中老人的人數進行統計，通過進行工作量的詳細統計來進行每個單位所對應的工作人員應該獲得的薪水，保證各個單位居住的老人能夠獲得相對平等的護理、飲食、醫療等保障。也能夠開發大量的職業工種給地區閑置的勞動力，減輕了鐘點工在更換不同的雇主時所需要的交通時間和適應時間，也減少了摩擦和不穩定等因素對老年人身心造成的不利影響，能夠形成穩定的護理模式，同樣也能夠制造

在一個社區或城市區域內，設定有500套相更多的職業機會，減輕社會空閑勞動力對社會和政府造成的不穩定因素。

置換出來的房產可以由主導管理這項模式的政府或者組織進行委托專門的房屋中介部門或模式運作主體進行對外的重新出租。一套三室二廳的房產，假如租金為1 500元，一對老年夫婦的生活費用是1 000元，那么，他們在入住新型模式中的三室一廳中的一室后，日常生活有專人打理日常飲食，健康有專家指導，每月還有500元的額外收入。這樣就在滿足了老年人日常的生活后還能夠有一定的資金結余，老人能夠通過這樣的模式還獲得額外的收入。

3.3 操作優勢

從經濟、能源、環保、人力等諸方面來看，經過

整合后的新型養老模式，由于采用了集約化、規模化、系統化的運作模式，大大降低了諸方面的運作成本。使之達到了經濟上最節省、人力上最優化、能耗上最節約、管理上最便利、老人心理最健康的目標，成為未來對應老齡化的全新養老模式。

3.3.1 能源消耗方面 原來在100個獨立單位中，每日三餐有100個煤氣灶要工作，每個煤氣灶每天平均用煤氣0.5 m3，那么，100個煤氣灶每天要消耗掉煤氣50 m3，通過整合后，現在可以集中在4個煤氣灶上完成100個煤氣灶的工作。由于飯菜的量較大增加，每個灶用煤氣每天增加到2 m3那么每天也只有8 m3。僅節約能源一項，每天就可以節省煤氣42 m3。

3.3.2 護理成本方面 在年齡偏大如70歲以上，或身體較差，因病臥床不起，生活不能自理的老人，可以在4～5個單位配備一個護理員的情況下，假設300個單位中有100個單位要一對一的護理，集中安置后，完全可以由20或25個護理員就可以勝任工作。這樣，把原來單一的一單位一個專職保姆或護工用工模式社會化了，大大節約了護理成本。每個護工在同一個時間段能夠護理的老人數量也得到了增加，護工收入也可以穩定增加。

3.3.3 日常飲食方面 在100個單位中，每個單位每天都有大量繁重的生活資料采購工作，并且，老人在采購過程中，很容易造成發生碰撞，跌倒等意外。老人由子女每天來完成采購任務，這樣就造成了子女較多的工作量并且影響其日常生活。

在新型養老模式中，各種生活資料采取專人批量采購的方式，購買的成本大幅降低，物質的品質和質量安全也得到了保障。并且可以根據老人的健康情況和社區醫生的指導進行老人飲食的調整，對老人的身體情況也是非常有益處的。

3.3.4 醫療護理方面 在新型養老模式中，還需要專門配備富有豐富經驗的保健醫生和護理人員24 h值班，為老年人的日常病癥(如小傷小病的診治、肌肉注射、靜脈注射、理療按摩等)和突發疾病做及時方便的初步處理，并且建立老人的個人健康檔案，對老人的日常健康情況進行記錄，這些數據能夠對老人的救護起到非常積極的作用。

3.3.5 心理健康方面 這種新型養老模式對入駐的老年人心理上的調適也是最為有利的，由于是在本社區就近安置，幾個老人在一個單位中生活，全體老人又是在一個大的空間生活。老人們彼此非常熟悉很容易找到許多共同的語言、共同的話題，可以很容易排解空巢老人的失落感和孤獨感。在新型養老模式中，年齡上也分成幾個階段，也有不同興趣愛好的老人，在這個相對集中的群體中，也可以把身體健康興趣愛好不同的老人組成不同的興趣小組。

同時在社區內配備專業的心理醫生，幫助新入住的老人排解心理的不適，增加與老人日常的溝通，增加老人的信任度，在潛移默化的情況下對老人的不良心態進行疏導。

4 新型養老模式的幾大亮點

4.1 改變了居家養老的傳統形態，讓老年人從單一的個體生活中回歸了群居生活，在共同生活環境下，找到共同語言和生活樂趣，化解了老年人心理上的孤獨和冷落感。

4.2 通過在老人熟悉的原有的社區或生活環境中的優勢，減輕了老人入住養老院，福利院等專門機構而產生的陌生感、失落感等，幫助老人更快地融入到熟悉而又全新的生活中去，對老年人的心理調適起到了非常積極的作用。

4.3 比“以房養老”模式更富有人情味，以房養老本身就還要起動資金占用一塊土地作老年公寓。擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，本身還會遇到老人子女的抵觸，還有法律上的許多問題，給社會的和諧留下隱患。新型養老模式更加符合中國的實際國情，在保障了老人的日常生活的經濟和護理需要的同時，還能有更加明確的支出明細表，能夠給老人增加額外的日常收入，提高老人的滿意程度。

4.4 將散居的空巢老人就近就地集中安置，不管是從人力、物質、財力、環保、醫療等方面，都達到了資源合理配置的最佳化，實現節能、低碳、減排、經濟。

4.5 對子女來說，父母們在新型養老模式中生活，并不改變原有的房產產權性質，原有的房產又能夠產生出新的收益。不管是在經濟上還是在精神上他們都得到了極大的益處。而且，在較為熟悉的社區內操作，給他們的探望也提供了較為便利的條件，增強了他們對此模式的信任度。

4.6 空置的房產可以由政府或專門機構、組織出面租賃解決城市困難市民的居住問題、可以租給在城市中的青年人、外來人口等多種途徑，增加租賃房屋的供應量，以緩解城市住房緊張的狀況，同時這類專業的機構或者獲得委托的中介，也有助于規范房地產行業的租賃行為，在一定程度上對上漲的房租起到了一定的調和作用。

5 新型養老模式的實施細則

5.1 選好示范點，以點帶面才更有示范效應

在一個城區內，首先選定一個成熟的社區作為示范小區，這個小區的老年人的比例要偏大一些。體現就近就地安置，盡量減少老年人移動范圍，熟悉的環境能夠讓他們很快地適應。

5.1.1 政府搭臺對政策把控專門機構整體運作 在由政府部門對政策進行把控下，成立專門機構牽頭進行模式的整體運作工作，特別是要得到當地的民政部門的大力支持和幫助。首先詳細解釋模式的整體利弊及實施基本細則，讓老人安心，并對老人的親屬給予監督模式實施的權利，保證老人對模式的實施的知情權及監督權。本著自愿參加、鼓勵參加的基本思想，以示范小區的模式先進行模式的宣傳和試點，一方面有利于模式被社會所接受，另一方面也有利于模式可實施性的提高。

5.1.2 對相關人員進行上崗培訓 這種新型的養老模式本身就是新鮮事物，對參與項目的相關人員提出了更高的要求，如物管人員的工作方法和現在城市中的小區物管就有很大的區別。所以，在運作前期，就要對相關的人員如物管人員、護理人員、保健醫生、營養師等進行入職前的有關老年人特點的專業和技能培訓，使得他們了解項目和他們日常工作的不同，更多地根據老年人的身體和心理特點進行工作。

5.2 專門機構進行租金的管理和使用，并賬目公開接受社會的監督

嚴格監督社區房屋出租的情況及老人養老日常花費情況。通過計算得出老人在養老過程中的花費的詳細情況，在獲得老人認同的情況下從租金中扣除，結余返還給老人，保證監管部門及其他部門不從中得利，增強老人參與的積極性，增強模式的可實時性。

5.3 社會公開老人養老具體情況

向社會公開老人養老具體情況，并邀請志愿者參與社區模式共建，一方面有利于老人感受到社會的關心，也更能加快社區模式推廣的速度，更多地獲得社會的認同。

我國人口老齡化特點是在經濟不發達的前提下未富先老。這和我國的經濟發展水平，計劃生育政策的施行有關。老年人增多，高齡比例加大，就意味著需要別人來照顧的老年人規模不斷擴大，同樣的，青年人需要負擔的老人帶來的壓力將進一步增大，這是一個嚴峻的社會問題〔5〕。

本文所探討的新型養老模式，一方面通過將老人集中在熟悉的社區內進行集中護理，減輕老人分散在不同的家庭當中造成的心理問題，減輕每個家庭對老人護理的經濟和人力壓力，切實提高老人的生活質量;另一方面通過將老人閑置的房屋進行出租，增加老人的經濟收入，增加市場上參與租賃的房屋數量，減輕部分青年人和外來人員的居住壓力，緩解不同年齡階段的矛盾;再者通過新型養老模式的推廣和興起，能夠吸納更多的社會閑散勞動力，對勞動力市場起到了很好的調節和管理的作用，也能夠提升務工人員的收入，又避免了重復服務造成的資源浪費和人力的流失。

1 譚櫻芳.社區養老——城鎮養老服務保障的新選擇〔J〕.中共青島市委黨校青島行政學院學報，2007;1(1)：47-50.

2 陳永生.對我國社區養老的可行性分析〔J〕.北京城市學院學報，2008;88(6)：45-9.

3 徐祖容.基于人口老齡化的城市社區照顧模式探討〔J〕.福建行政學院福建管理干部學院學報，2007;103(3)：47-51.

4 歐豐霞.淺析“以房養老”模式〔J〕.江海縱橫，2008;(1)：30-1.

5 扈 莉.如何應對我國人口老齡化問題芻議〔J〕.遼寧經濟統計，2010;(6)：14-5.

C913

A

1005-9202(2011)23-4720-03;

10.3969/j.issn.1005-9202.2011.23.113

1 江西中醫學院離退休干部管理辦公室

李 華(1960-)，男，主治中醫師，主要從事離退休干部管理和醫療保健研究。

李燕琦(1988-)，女，碩士，主要從事社會保障和人力資源方向研究。

〔2010-10-29收稿 2011-02-28修回〕

(編輯 王芳華/張 慧)