對大型居住社區的概念認知和上海住宅建設發展的斷想

朱錫金

編者按

2011年4月19日下午，為探討大型居住社區規劃建設方面的相關問題，《上海城市規劃》編輯部采訪了同濟大學朱錫金教授。經受訪者本人審核，現將采訪內容整理如下，以饗讀者。

所謂“大型”可以理解為企求建設與配置的規模效應；而以“社區”之名則是強調于人本理性和體現其社會屬性。

1 對大型居住社區的概念認知

上海近年正在大力推進的大型居住社區建設，乃是為適應社會對住房供給和保障的發展需求，基于“兩規合一”的空間指導下所探索的一種住宅集群規劃與建設的新途徑。所謂“大型”可以理解為企求建設與配置的規模效應；而以“社區”之名則是強調于人本理性和體現其社會屬性。大型居住社區在市域內布點與推行，是在回眸上海居住區規劃與建設的發展歷程和經驗基礎上，結合當前的發展條件和社會需要，無論在規劃理論、建設實踐以及運行機制上都具有實驗性和前瞻性意義。

1.1 大型居住社區本質上是新城區

大型居住社區選址多在市區周邊和郊區，用地規模動輒以平方公里計，人口大多在5萬人以上，而且多與城區或鎮區毗鄰相接。如此規模的以居住功能為主的地域集聚和多達30多片以上在市域分布，必將關乎中心城人口疏解和人口與就業崗位的地理空間再分布，以及交通格局重構和公共資源重配置等非地域性問題。因此在規劃概念上已不能囿于傳統的居住區規劃理論，作自我完善式的內向思維，而是應放在區域以至于市域尺度考察其結構性能、綜合功能、用地、設施與環境等要素配置，以及在建設時序與運營效能等的關聯與呼應。作為城區或鎮區的發展單位，優化其對所在區域發展的作用，強調互動與互補的關系，以新城區的秀姿融入整體結構之中。

1.2 大型居住社區既是建設工程，也是社會工程

既然冠以社區名份，則要以作為地域的社會單元來強化施以社會建設，包括社區的組織與管理。若是既定的幾十片大型居住社區近期陸續建成，將有數百萬計人口遷居入住，其中有大量屬于保障性住房的住戶。他們面臨就業、就學、生活設施、交通出行、鄰里重構、社會聯系、消費成本以及環境適應時實體與心理等即時與過程性問題。這些問題在建成的大型居住社區已不同程度、不同方面的出現，也已經受當局和多方關注。

大型居住社區為大量中低收入群體的住房保障，提供適用的房型和良好的物質和空間環境，無疑是體現國家社會政策的關照，但是對于上述等等的社會性需求保障，不僅在于給予住房的基本生活資源，也要為遷居住戶的安居樂業，以至于生存與發展提供更切實的人文關懷和社會支持。由于大型居住社區的建設與管理事關多頭而分別作為，對于上述的社會性需求，在此類社區的政策制定、實施決策，以及規劃編制和社區管理等過程中，應有相關的社會、經濟、文化等部門和專家以及傳遞民意的咨詢和媒體等機構參與，形成工作組合全面論證和完善規劃和實施計劃，其中也應包括社區建設和運行過程中的跟蹤應對。在城市規劃專業方面，在硬件的組配以及環境設計等領域，要更多地賦予人文性體貼，而不只是以遵循規章和工作范式為己任，從人居環境的意涵高度來創造和探索“人性社區”的規劃樣式和環境問題。

值得贊賞的是在大型居住社區規劃導則中，已注意到把社區內不同經濟收入群體的住所在空間上進行組合配置，從而構建和諧社區，營造社會環境。但這一理念的實行還只是導向與原則的提出，如在多大范圍內組織，其社會效應如何檢測與評價等等，還有待進一步探究和觀察。

1.3 大型居住社區建設是推進城鄉一體和市域城鎮化的催化劑

上海市域城鎮化水平已高達80%以上，這里所以提出這樣的問題，是鑒于城鄉統籌發展，不只是在諸如公共設施的均衡配置、資源共享、生態互濟以及社會福利待遇普及時，還在于村鎮城市建設水準的衡量和城鄉生活方式的文化性、現代性變遷，以及城鎮村設施配置水平、空間與環境品質和社會與建設管理效能，所呈現在城鎮區域經濟地位抬升和社會一體化的演進上。大型居住社區的選址和規模形成，其活力和示范性效應將為此作出貢獻。尤其對于選址在郊區原有城鎮近鄰的大型居住社區，因人口規模增加和產業的擴展，將推進市域城鎮村空間等級結構的成型。大型居住社區在市域廣泛分布，帶動產業、人口設施的結構性格局演變，也為推進上海實現“四個中心”，提供了廣闊的發展空間，并強化上海和長三角地區邊際城鎮社會經濟的互動互應，更加提升上海的區域核心地位。以上所說可能出現的市域空間結構形態的變異，其過程性改變以及終極性的后果需要有戰略的響應，在規劃上既要有主動性又要有應變性。

在城鄉一體化進程中，還需要重視由于城市人口向郊區疏解可能產生的城鄉生活方式、生活習俗文化的沖突和協調問題。為提升全域性城市現代文明水準，和地域文化多元性格局，也要有相應的文化策略與措施加以引導。

城鄉規劃學科現已擢升為一級學科，脫開了大建筑之下的二級地位。可以上海大型居住社區在市域城鄉的分布與建設為契機，進一步深入探討在上海城鄉一體化發展進程中的潛在作用，和進一步完善相關的規章與管理體制，以創新思維通過規劃建設管理實踐，升華理論、積累經驗。

2 對上海住宅建設發展的斷想

上海建成住宅存量之巨，近年人均住房建筑面積已達34平方米，已成為城市不動產的主體和城市財富積聚的象征之一。上海城市人口還在繼續增長，住房既有“剛性”需求，也為“隱性”所求，住房已成為社會普遍關注的敏感議題。

上海住宅建設的發展走向，有關部門已未雨綢繆正在研議之中。由于住宅建設涉面的綜合性，城市規劃首當其沖，將肩負著重要的使命。

2.1 上海住宅建設發展過程回顧

六十多年來上海住宅建設的發展歷程，已成為國家社會經濟發展的一個縮影和表征。從建設體制、資金來源、規劃理念、設計標準、土地利用以至于建筑形式等等方面經歷了顯著變化。其中最主要的是體制適應、政策導向、市場介入和資源約束等因素的影響。特別是近年保障性住房供給政策的推出，使住宅建設的目標回歸社會、緊貼民生。住房供給所架構的政策與市場雙軌制，以其相對適用性正在趨于成熟。而在計劃經濟時期所實行的六統建設和住宅標準制訂以及小面積條件下精細設計的省儉意識等已經遠去但仍記憶猶新。

2.2 住房是上海建設宜居城市的基本物質要素

上海早已把建設宜居城市作為城市發展和城市建設的目標之一，其目的理解主要有三方面：一是要提升城市整體的生活品質和環境品性，這是基本面；二是上海作為正在邁向世界城市的大都會，要建設“四個中心”吸引國際機構和高端人才入駐，并可以城市的宜居性留住人才，已作為城市重要的發展策略；三是藉以提升城市文明水準和支持城市競爭力的增強。

上海建設宜居城市有著歷史形成的自身基礎和城市可期待的發展愿景，在國際性、開放性和多元性等方面展現獨特的優勢。同時憑借強勁的經濟能量和發展機會以及濱海沿江和江南水鄉的自然稟賦，為人類聚居生息提供了良好的生境。當然也有現實的如就業競爭、生活成本、環境質量、交通壓力等方面的問題有待改善和解決。

兩年前，由上海人類居住科學研究會組織、多個部門參與工作共同完成的關于倡議上海定期發布“上海人居環境報告”的研究課題，就是為推進上海宜居城市建設所作的前期研究，其中提出了11項評價要素和指標體系的建構。

為實現宜居上海的建設目標，住宅建設在完善保障等政策與技術層面的行政與財務保證同時，在規劃設計方面應強化住區的地域建構，提高居住環境的適用型、生態性、文化性和時代性。由物質環境賦以生活文化的意蘊與陶冶氛圍，創造性地引導新海派生活方式的標識，凸顯宜居上海地域品格的效應。

3 關于住宅建設的現實需要與長遠發展

住宅建設關乎國計民生和城市發展的諸多方面。住宅建設發展及其規劃制訂要體現其現實需要的現時性、適于實施運行的過程性和長期發展的戰略性。

房地產業作為國民經濟支柱產業之一已經歷快速和蓬勃發展過程。住房和社會需求和對經濟發展的支持功能在催促住房總量的驟增。在住宅套面積上曾在社會輿論、“一步到位”、投資置產等影響下，住宅面積求大、標準求高傾向也應運而起，使得住房面積在短期內成倍增長。當下，在住房保障供給等政策推動下，則已以中小面積套型為主體，并在今后相當時期貫徹沿用。

上海住宅建設發展必然地是依附于城市社會經濟發展目標與走向，隨著未來城市人口結構、產業結構、收入消費、資源供應以及社經政策等等可能的變化，也必然反映到對住房的社會需求上。鑒于上海土地資源的稀缺和大都會城市房價高昂以及城市生活觀念和行為方式等的特性，還有為實現低碳低耗綠色城市建設的前景等，上海城市住宅建設在滿足人口增長、住房調節以及適應多元化等需求情況下，要從戰略層面對未來長遠住宅建設發展在人均住房面積量和城市住房總量上加以設定或有所節制和限控，并由此作為依據反過來用以指導近期的規劃和建設實施。對于當前可以說如應急性的大量在建的廉租、公租、經適等住房類型，也要以長遠發展觀進一步研制其房型、標準和質量要求。如若長期繼續現行房型結構，尤其是對大量小面積房型的存量積累，要考慮未來面對社會選擇和資源利用等問題。以上所議也許是杞人憂天，但值得作為一個前瞻性課題加以研究。

4 關于舊住宅地區的更新改造

城市舊住宅更新改造也是住宅建設體系的重要方面。上海現存住宅大致可以上世紀80年代為界，此前留存的住宅將之稱為舊住宅，基本上可以分三類，需分別施以不同的更新改造對策。

一是已列入多批和近期拆遷改造計劃的簡屋、舊里等和因市政工程動遷的住戶，主要涉及遷居安置、未來生活環境重構和生活保障等問題。

二是解放后大量興建的多層公寓住宅，更新改造的重點主要在于整治住區環境，增改公共設施，包括解決停車空間等，尤其為適應老齡化需要，對多層住宅加裝電梯問題，已受到各方關注，并已有試點探求可行措施，所涉資金支持、建筑改造和物業管理等問題，亟待政府干預統籌解決。這類住宅面廣量大，居住有大量中低收入群體和老齡人口，為其提升生活品質，應予積極支持推進。

三是留存的新舊里弄住宅，作為上海近現代歷史文化遺產，其價值已得到普遍認同。對于不同里弄住宅的立地條件和質量狀況，應有相宜的維護、改造、更新的不同策略對待。值得提出的是鑒于上海新舊里弄位居中心城區，優越的區位環境，城市設施與就業的近便性，以及滬上生活文化的濃郁氛圍，而顯示其潛在價值。在近期改造的重點主要在于如成套化、設施改善或是疏解外遷降低人口密度等。在如原南市區一些舊里有大量老年人口聚居，對改善他們的生活環境更要多關注。

隨著未來對中心城區新舊里弄區位優勢和文化價值的再認識，通過適度的更新改造，保持其原生的里弄房型和生活形態，以產業流轉吸引住戶回歸或變換，猶如上世紀西方有的中心城區先被遺棄后又歸復蘇所出現的所謂“紳士化”現象的經歷。上海某些地段已出現這一趨向性案例，值得重視。

5 關于住房的質量與性能

住宅是最基本的居住空間和生活場所，其適用性直接關系到居民的居住方式和生活質量。

歷經近幾十年的政策引導、社會選擇和多項規章的約束，現行不同面積的房型，幾乎已趨于“定型化”，然而住宅質量問題，是永久的命題。

5.1 推進住宅性能認證

我國住建部關于住宅的性能認證，在借鑒國外經驗并結合國內條件的基礎上，已制定出相應規范和等級評定標準，并已經多年實行管理。近年已明確規定將保障性住房也納入認證管理范圍。

住宅性能認證內容涉及住宅建設地域的規劃、環境、市政、結構與構件、節能節地及物業管理等多方面。這一制度的普遍推行，無疑對住宅建設的規劃設計質量提供了一方面制度性監督的保證。城市規劃等有關規章與管理應與之相互協同配合，以提高整合的監管效應。

5.2 重視住宅生命周期的適用性

住宅為耐用商品。大量性住宅建設中住宅房型概念化的重復使用，除如何適于不同生活方式的需要，更要考慮住宅在其生命周期內長期的可靠性與耐用性。上海地產規定住宅土地使用權就長達70年，已可容幾代人生活其間。日本早先曾有提出“百年住宅”的設計概念，主要是為適應人口長壽長期對住所的生活適用需要。這里要說的是，住宅設計和建造，要考慮諸如人口結構與生活方式變化等對空間環境的長期性使用質量，而不是為解決一時之需，尤其在一些低標準住宅建設方面。其中也包括推進住宅產品產業化等，以增強質量保證。要以“百年意識”注重住宅產品的適用與耐用性。

5.3 重視住宅安全性

在高容積開發的條件下，特別對中小面積房型集聚的住區，要重視包括火警、震災、空襲、風災等災害的安全避災和疏散，要充分有備而不留后患。上海已建保障性住房，有高達33層、一梯七戶的房型，一旦遭遇火災，多達五六百人通過樓梯要及時疏散，能否保證安全是個問題。

此外，在老年化社區住宅室內外環境的適用性，須依照相關規范審慎周到設計，更要注重細節的關懷，和環境對老人生理與心理特點的關照。

5.4 提升住宅的文化品格

上海歷經長期的國際化過程，以開放和多元性的城市品性著稱于世。近幾十年來設計思想的活躍和外來設計信息的借鑒引用，使上海住宅形態呈現多姿多彩的燦爛景象。在這過程中明智的規劃師與設計師并未忘卻稍怠傳統文明的繼承與發揚，也因之早先遂有里弄住宅海派特色的鑄就。今天在住宅樣式和環境意象方面仍然繼續在吸取外來文化和融合本土文化的創造性思維下，探求新海派風格之路。在房地產市場化現實環境下，要通過地方文化政策、輿論導向和規章管理等積極引導住宅設計的創新，在追求多元化適應中，強化本土文化意識，避免庸俗、過度商業化和以洋為榮的傾向，以提升上海住宅建設整體的文化品格。