物業(yè)稅熱議中的冷思考

史海鳳

物業(yè)稅熱議中的冷思考

史海鳳

所謂物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者每年都要繳納一定稅款。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。

一、物業(yè)稅被熱炒的背景

2003年十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決議》中。2005年當(dāng)年中國(guó)財(cái)稅論壇上，財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶進(jìn)一步明確，“十一五”期間將逐步出臺(tái)消費(fèi)稅和物業(yè)稅。2009年5月25日國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》提出，今年要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。2010年屢屢傳出物業(yè)稅要開(kāi)征的消息。近幾年關(guān)于物業(yè)稅的討論一直沸沸揚(yáng)揚(yáng)，物業(yè)稅的提出引起了社會(huì)各界的熱炒，原因是多方面的，最為重要的是對(duì)物業(yè)稅改革的預(yù)期和猜測(cè)，涉及到多方面利益的調(diào)整，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了完善稅制這一基本點(diǎn)和調(diào)控領(lǐng)域。一是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)暴漲，理論界寄希望于物業(yè)稅的開(kāi)征能夠抑制或降低房?jī)r(jià)。二是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅，家庭存量財(cái)富更多地體現(xiàn)在自有房地產(chǎn)上；基尼系數(shù)的不斷提高，社會(huì)貧富差距的日益擴(kuò)大，使人們已不滿(mǎn)足稅收僅僅在個(gè)人財(cái)富的取得環(huán)節(jié)，而要求在財(cái)富的保有環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，那么物業(yè)稅無(wú)疑成為一個(gè)好的選擇。三是無(wú)論普通老百姓還是各級(jí)政府，面對(duì)個(gè)人自有住房征收物業(yè)稅的傳聞以及將土地出讓金并入物業(yè)稅的猜測(cè)，都難以將自己置身事外。

二、物業(yè)稅不是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的主導(dǎo)因素，它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控具有不確定性

對(duì)物業(yè)稅的開(kāi)征，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)多大影響等一系列問(wèn)題，還存在一些爭(zhēng)議。本文認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)方面的作用有待我們作理性地分析判斷。

首先，房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格是由多種因素的相互影響而形成的，主要是由土地的供給與需求、房屋的供給與需求、建材價(jià)格、拆遷成本、金融體制等綜合作用的結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)歸根到底是由市場(chǎng)供求力量對(duì)比決定的。物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響是釋放出更多存量二手房，增加市場(chǎng)的供應(yīng)量從而對(duì)房?jī)r(jià)形成一定壓力，但這種沖擊只會(huì)是一個(gè)短期影響，以過(guò)去幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求來(lái)看，可以很快消化掉這部分物業(yè)稅釋放出來(lái)的供給。而且在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體體現(xiàn)為賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，那種奢望通過(guò)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)政府收費(fèi)、進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的想法是不太切合實(shí)際的，也是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律相悖的。只要土地供應(yīng)有限，居民對(duì)住房需求較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)呈現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)走高的勢(shì)頭就不可避免。從國(guó)際實(shí)踐看，物業(yè)稅大多作為地方政府的主體稅種，主要作用是保障地方財(cái)政收入，尚無(wú)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的成功案例。

其次，物業(yè)稅雖然增加了持有人的成本，但對(duì)于實(shí)力雄厚的炒房者而言，并不會(huì)形成太大的壓力，甚至可能會(huì)將物業(yè)稅增加的成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，形成新一輪房?jī)r(jià)上漲。而且物業(yè)稅雖然增加了持有成本，但持有多套房屋者并非簡(jiǎn)單將房屋空置，而多數(shù)是用于出租的，如果物業(yè)稅出臺(tái)，很有可能被轉(zhuǎn)化為房租成本。對(duì)于很多暫時(shí)買(mǎi)不起住房而租房的人而言，開(kāi)征物業(yè)稅的結(jié)果有可能是房?jī)r(jià)未跌，房租先漲的局面。

最后，物業(yè)稅作為政府的一個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，雖然是形成房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，但不應(yīng)該以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻，降低開(kāi)發(fā)成本進(jìn)而降低房?jī)r(jià)為主要功能，所以稅率不會(huì)定得太高，必須在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)，物業(yè)稅的開(kāi)征的重要意義在于構(gòu)建具有中國(guó)特色的財(cái)產(chǎn)稅制，促進(jìn)地方稅收體系的完善，期望通過(guò)盡快開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。

三、開(kāi)征物業(yè)稅需考慮的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

開(kāi)征物業(yè)稅，構(gòu)建財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控機(jī)制，彌補(bǔ)個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)的不足，成為完善我國(guó)稅收體系的重要任務(wù)。物業(yè)稅的開(kāi)征毫無(wú)疑問(wèn)是“十二五”期間財(cái)稅改革的重要課題，需要大力推進(jìn)，但物業(yè)稅出臺(tái)將面臨諸多難題。

（一）物業(yè)稅調(diào)節(jié)居民財(cái)富和收入分配的稅收公平難以實(shí)現(xiàn)

物業(yè)稅作為一種直接稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為基本計(jì)稅依據(jù)，居民難以轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅之負(fù)擔(dān)。在目前收入水平下，住房已成為居民財(cái)產(chǎn)的主要存在形式，對(duì)居民房地產(chǎn)的征稅就是對(duì)居民財(cái)產(chǎn)的大部分征稅。我國(guó)政府希望通過(guò)完善財(cái)產(chǎn)稅制形成對(duì)居民財(cái)富和收入分配的稅收調(diào)控體系，但開(kāi)征物業(yè)稅真的能實(shí)現(xiàn)稅收公平嗎？

稅收公平要求居民能負(fù)擔(dān)稅收，負(fù)擔(dān)能力強(qiáng)者多納稅，負(fù)擔(dān)能力弱者少納稅。在納稅能力評(píng)價(jià)上，常用的原則有支付能力原則、收入能力原則、受益能力原則等。受益原則常被認(rèn)為是物業(yè)稅征收的基本原則。受益原則認(rèn)為，納稅人應(yīng)該以從政府提供的公共產(chǎn)品或者服務(wù)中受益的數(shù)量來(lái)負(fù)擔(dān)稅收。物業(yè)稅若按照房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)稅，可能形成物業(yè)稅之稅負(fù)與納稅人支付能力不相稱(chēng)的矛盾。由于我國(guó)住房獲得途徑的多樣性，如福利分房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不能反映產(chǎn)權(quán)所有人的真實(shí)納稅能力，單純以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)稅難以體現(xiàn)稅負(fù)的公平。物業(yè)稅具有稅負(fù)的剛性特征，只要擁有房地產(chǎn)，不論納稅人的當(dāng)前收入有多少，都具有依法納稅的義務(wù)。但居民的當(dāng)期收入是不穩(wěn)定的，以受益原則來(lái)評(píng)價(jià)稅收負(fù)擔(dān)，極有可能出現(xiàn)因納稅人無(wú)力納稅而失去合法房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而且應(yīng)繳納的稅收會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高，而居民的收入水平?jīng)]有因此提高。因此，物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)能力必須根據(jù)受益原則和收入能力原則進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，如何實(shí)現(xiàn)兩者的結(jié)合對(duì)政府是個(gè)考驗(yàn)，否則會(huì)產(chǎn)生新的社會(huì)不公平。

（二）物業(yè)稅征管難度大

社科院財(cái)貿(mào)所所長(zhǎng)高培勇則認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征難在于征管。我國(guó)尚未建立一個(gè)在房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)稅收征管的機(jī)制，而這一機(jī)制的缺失，會(huì)導(dǎo)致稅種即使出臺(tái)，也難以實(shí)實(shí)在在征到稅。

對(duì)很多普通中國(guó)人來(lái)說(shuō)，在耗盡了積蓄支付住房首付之后，每個(gè)月還要承擔(dān)不菲的月供，在生活成本日漸高漲的背景下，“房奴”們的生活已相當(dāng)不易，如果今后還要多支付一筆物業(yè)稅，無(wú)異于給負(fù)重的駱駝在加上一根稻草。所以物業(yè)稅稅制設(shè)計(jì)必然會(huì)對(duì)特殊群體實(shí)行稅收優(yōu)惠。對(duì)于政府而言，物業(yè)稅的征收要師出有名，對(duì)納稅人而言，能夠積極主動(dòng)納稅則必須稅有所值。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，征收物業(yè)稅后，除了部分補(bǔ)充地方政府的財(cái)政收入，很大程度上為返還至社區(qū)提供公共設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，將來(lái)如果我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅，資金如何使用也應(yīng)該公開(kāi)透明為宜。征稅的主要目的之一就是為納稅人提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，但從我國(guó)的稅收使用途徑來(lái)看，稅收的更多用途還是用于投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而不是覆蓋社會(huì)保障領(lǐng)域。如果物業(yè)稅開(kāi)征，其用途不是直接用于為納稅人提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，開(kāi)征的意義也將大打折扣。

我國(guó)當(dāng)前的實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅主要面對(duì)的是法人，對(duì)個(gè)體工商戶(hù)則大多采取“雙定”征收，個(gè)人所得稅則基本上采取單位代扣代繳的辦法。如果對(duì)居民開(kāi)征物業(yè)稅，則意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)要面對(duì)千家萬(wàn)戶(hù)、千差萬(wàn)別的財(cái)產(chǎn)占有、負(fù)稅能力與政策界限。因此，物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)基礎(chǔ)信息的掌握要求，必然倒逼信息共享機(jī)制的形成，以增強(qiáng)涉稅信息的對(duì)稱(chēng)性，并真正有效增強(qiáng)地方政府和稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管能力。而這也是我國(guó)物業(yè)稅問(wèn)題雖已提及多年，卻始終難以有效實(shí)施的根本原因。因此，為使物業(yè)稅能順利征收，當(dāng)前要做的首先就是在全面收集涉稅信息的基礎(chǔ)上，通過(guò)制度與機(jī)制確保全國(guó)、全社會(huì)的信息真正實(shí)現(xiàn)共享。

（三）稅基確定技術(shù)難度大

物業(yè)稅是根據(jù)納稅人所擁有房產(chǎn)的價(jià)值征稅的，房產(chǎn)價(jià)值的大小直接決定了應(yīng)納稅額的多少，因此，科學(xué)合理地確定房產(chǎn)價(jià)值就是一個(gè)政府和納稅人雙方都關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)國(guó)際慣例，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門(mén)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅。比如公路、地鐵開(kāi)通后，隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè)，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)提高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的價(jià)值也要隨市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估調(diào)整。另外，我國(guó)目前的住宅建設(shè)形式很多，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由于土地使用形式的多樣化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值總量存在巨大差異，如何確定每種房產(chǎn)的價(jià)值也是一個(gè)需要解決的焦點(diǎn)問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局科研所研究員張培森指出，開(kāi)征物業(yè)稅之前，需要對(duì)土地的存量、增量，房屋的存量、增量進(jìn)行計(jì)算和測(cè)算，因?yàn)榇_定稅基需要這些數(shù)據(jù)。

除了物業(yè)的多樣性特點(diǎn)之外，評(píng)估人員短缺、評(píng)估體系尚未建立等等都是制約的因素。據(jù)悉，中國(guó)現(xiàn)在只有約3萬(wàn)名評(píng)估師，注冊(cè)評(píng)估師不到1萬(wàn)人，有些縣城連一個(gè)注冊(cè)估價(jià)師都沒(méi)有。這些人要對(duì)全國(guó)660個(gè)城市的幾百萬(wàn)億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估顯然是力不從心。這些均是擺在面前的實(shí)際問(wèn)題。

如何應(yīng)對(duì)評(píng)估人員短缺，建立較完善的評(píng)估體系，如何保證房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的公允性成為大家關(guān)心的重要問(wèn)題。商業(yè)機(jī)構(gòu)由于個(gè)體規(guī)模小，一般難以有能力承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的任務(wù)。政府出于自身財(cái)政收入的考慮，也不愿意把決定物業(yè)稅稅基的權(quán)力交給商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)最有可能隸屬于政府部門(mén)，但應(yīng)該獨(dú)立于稅務(wù)部門(mén)。政府評(píng)估機(jī)構(gòu)為了節(jié)約評(píng)估費(fèi)用，比較現(xiàn)實(shí)的方法是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估，這種評(píng)估方法在技術(shù)上可行，但對(duì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性要求高，需要稅務(wù)部門(mén)、土地管理部門(mén)、開(kāi)發(fā)商等多方共同參與。稅基的確定，一個(gè)基本原則是，征收物業(yè)稅以后不加重納稅人的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

（作者單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院職業(yè)學(xué)院財(cái)政金融系）