房地產(chǎn)企業(yè)成本控制下各方的“非零和博弈”現(xiàn)象探討

孫曉春

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制下各方的“非零和博弈”現(xiàn)象探討

孫曉春

近期，由于房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控措施影響，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必將面臨著一場(chǎng)大規(guī)模的整合運(yùn)動(dòng)。隨著國(guó)家相繼采取了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，以及房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代也將結(jié)束，行業(yè)利潤(rùn)也將回歸正常利潤(rùn)水平。在這種形勢(shì)下，只有更加重視成本控制，提高企業(yè)成本管理水平，充分實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各方協(xié)調(diào)、合作、共贏的局面，也就是企業(yè)各方與成本控制之間的“非零和博弈”，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展和壯大。

一、關(guān)于非零和博弈理論

非零和博弈是一種非合作下的博弈，博弈中各方的收益或損失的總和不是零值，它區(qū)別于零和博弈。在經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中很有用。在非零和博弈中，對(duì)局各方不再是完全對(duì)立的，一個(gè)局中人的所得并不一定意味著其他局中人要遭受同樣數(shù)量的損失。也就是說(shuō)，博弈參與者之間不存在“你之得即我之失”這樣一種簡(jiǎn)單的關(guān)系。其中隱含的一個(gè)意思是，參與者這間可能存在某種共同的利益，蘊(yùn)涵博弈參與才“雙贏”或者“多贏”這一博弈論中非常重要的理念。

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，隨著后WTO時(shí)代的公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則進(jìn)一步貫徹，隨著市場(chǎng)秩序越來(lái)越規(guī)范，那種“絕殺”式的競(jìng)爭(zhēng)行為正在逐步退出歷史舞臺(tái)，“零和游戲”觀念正逐漸被“雙贏”觀念所取代。

雖然房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商和企業(yè)內(nèi)部各成員之間都存在一種利己而排他的自我意識(shí)，作為開(kāi)發(fā)商，總是在想方設(shè)法降低經(jīng)營(yíng)和管理中的各項(xiàng)成本，而企業(yè)中的員工總是希望通過(guò)努力的工作獲得更高的勞動(dòng)報(bào)酬。但現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心行為，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，關(guān)鍵是怎樣去面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)和參與競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中合作，在合作中競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)給每個(gè)企業(yè)以壓力，又給每個(gè)企業(yè)以動(dòng)力，它促使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前不斷努力奮斗，積極進(jìn)取，通過(guò)不斷的在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理等方面完善自身，增強(qiáng)實(shí)力，從而在競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制下各方的非零和博弈

（一）房地產(chǎn)企業(yè)中員工素質(zhì)與成本控制

要聘用一個(gè)優(yōu)秀的員工對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理和決策，需要對(duì)其有一個(gè)較高的薪酬和待遇，也就意味著成本費(fèi)用的增加，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開(kāi)發(fā)建設(shè)要求越來(lái)越高，過(guò)程也越來(lái)越復(fù)雜，這就對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的決策水平和專(zhuān)業(yè)操作技巧提出更高要求，即如何在成本控制的眾多環(huán)節(jié)中，抓住主要矛盾和節(jié)點(diǎn)，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中每一環(huán)節(jié)的成本，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃決策時(shí)的預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。對(duì)于一個(gè)高素質(zhì)的決策或管理人員在這個(gè)比較復(fù)雜和困難的管理活動(dòng)中，可以為企業(yè)把握方向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。這里存在著一種非零和博弈現(xiàn)象。

1.房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中，提高成本管理人員的素質(zhì)可以提高成本管理的有效性，提高對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，降低不確定性，提高資源的利用率，達(dá)到控制成本的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)工程施工中，工程監(jiān)理人員的素質(zhì)要求產(chǎn)品的質(zhì)量已成為現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力所在，尤其對(duì)房地產(chǎn)這種與人的生活甚至生命財(cái)產(chǎn)安全直接相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品而言，質(zhì)量更是直接決定著企業(yè)的聲譽(yù)和存亡，而工程監(jiān)理便是其中不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3.在新形勢(shì)下，財(cái)務(wù)人員已不可囿于原先僅有的計(jì)帳、算帳等簡(jiǎn)單工作，更需熟悉與財(cái)務(wù)相關(guān)的財(cái)政、稅收、金融等理論，了解國(guó)家與此相關(guān)的法律法規(guī)，需通過(guò)財(cái)務(wù)信息的分析整合為企業(yè)降低運(yùn)行成本、發(fā)現(xiàn)改善經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資等提供決策支持。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中成本控制管理缺陷

1.缺乏全面的成本管理控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及四個(gè)階段：準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)階段，施工實(shí)施階段及竣工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該是貫穿以上各個(gè)階段，包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及銷(xiāo)售過(guò)程中的所有成本費(fèi)用。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一個(gè)全面系統(tǒng)的成本管理控制體系，造成成本管理與實(shí)際脫節(jié)，造成只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制，或者只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制。

2.缺乏對(duì)成本控制的整體把握。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資期較長(zhǎng)，投資量大，涉及因素多，造成其成本控制的不確定性，使成本控制難度增大。目前房地產(chǎn)投資用的銀行貸款資金在投資中占的比重比較大，其資金的時(shí)間價(jià)值對(duì)成本的影響就比較大，而房地產(chǎn)從準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)階段再到施工實(shí)施階段，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價(jià)格隨市場(chǎng)的變化而波動(dòng)，同時(shí)投資開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及單位多，國(guó)家的有關(guān)政策、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。一些企業(yè)為了提高市場(chǎng)占有率、擴(kuò)大規(guī)模急于求成，往往忽略了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，使企業(yè)缺乏對(duì)成本控制的系統(tǒng)把握，忽視影響成本的多個(gè)因素。

3.重形式而輕實(shí)質(zhì)。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，事前控制比較薄弱，事后總結(jié)而非過(guò)程控制，使成本控制管理形式化，成為一種事后行為。有的企業(yè)雖然在職能部門(mén)上設(shè)置了獨(dú)立的審計(jì)部，但只是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后審計(jì)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的功能；有的企業(yè)雖然有預(yù)算，有控制，但是缺乏實(shí)施的操作力和解決問(wèn)題的能力；還有一些企業(yè)缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性的成本預(yù)測(cè)和和成本決策。

因此，加大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理控制的投入和認(rèn)識(shí)力度，從總體上把握成本控制的各環(huán)節(jié)要素，充分體現(xiàn)“非零和博弈”關(guān)系。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制缺乏制度管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)是近二十年來(lái)新發(fā)展起來(lái)的企業(yè)，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中只注重追求利潤(rùn)最大化的原則，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的管理以及制定合理的制度等方面既不愿意投入經(jīng)費(fèi)支持，也不愿意浪費(fèi)時(shí)間，因此就造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及成本范圍廣。但我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)卻沒(méi)有明確的、成文的成本管理制度流程，或者在執(zhí)行過(guò)程中由于缺乏嚴(yán)肅性、沒(méi)有和獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合、內(nèi)部人員舞弊、內(nèi)外勾結(jié)等原因而造成制度的失效，實(shí)際上即是成本控制失效，也帶來(lái)了更高的損失。所以在“非零和博弈”理論指導(dǎo)下，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該制定相應(yīng)的規(guī)章制度對(duì)企業(yè)各方以及各個(gè)環(huán)節(jié)做一個(gè)約束。如建立成本控制的獎(jiǎng)懲機(jī)制，激發(fā)成本責(zé)任單位或責(zé)任人員成本管理的積極性建立一個(gè)科學(xué)合理的成本控制制度，主要是成本控制的激勵(lì)和約束制度。這個(gè)制度一方面是成本控制的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，要把企業(yè)成本控制的指標(biāo)分解，在指標(biāo)分解時(shí)，必須逐級(jí)落實(shí)責(zé)任，責(zé)、權(quán)、利對(duì)等，采取多種形式將個(gè)人收益與成本完成情況掛鉤。另一方面就是成本控制的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)那些用較少的成本，按質(zhì)按量的完成任務(wù)的要實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。

總之，未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，要經(jīng)歷更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，不僅在企業(yè)內(nèi)部要重視共贏合作，在企業(yè)之間也同樣存在著合作和共贏，“非零和博弈”在未來(lái)也將發(fā)揮更大的積極引導(dǎo)作用。

（作者單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院職業(yè)學(xué)院）