我國物業管理市場發展方向探析

朱立強

(華油華麗綜合服務處,河北 深澤 052561)

我國物業管理市場發展方向探析

朱立強

(華油華麗綜合服務處,河北 深澤 052561)

時代在不斷變化,科技在不斷發展。為了能更好地適應全球經濟發展,縮小與發達國家的差距,在經濟轉型期間,我國的物業管理市場要制定新的發展方向,以此來適應經濟的發展。

經濟轉型;物業管理;發展方向

當前,在經濟結構調整、擴大內需政策的刺激下,我國房地產市場如火如荼地發展著,與建筑配套的物業管理和經濟發展有著直接的聯系。物業管理要跟上市場的步伐,必須轉變管理方式,提高工作效率和質量,努力謀求與社會經濟發展的同步。

一、當前我國物業管理市場存在的問題

(一)物業管理企業規模小,缺乏競爭力

物業管理引入我國雖有二十余年,但發展水平還比較低,盡管物業管理企業數量較多,但具有一級資質的大型物業管理企業卻是少之又少,且市場份額普遍比較小,很多物業管理企業僅管理著一兩個物業項目。這種“小、散、濫”的物業管理企業,經營管理水平參差不齊,企業缺乏創新能力,相互之間模仿嚴重,這就造成了物業管理企業規模小、效益差的局面。這不利于物業管理企業自身的發展,競爭力的缺乏已成為我國物業管理發展道路上必須解決的一大難題。

(二)完善的物業管理法律體系尚未形成

我國物業管理發展起步較晚,相關法律法規還不健全。2007年,我國第一部全國性物業管理法規《物權法》的頒布以及新的《物業管理條例》的施行,使我國的物業管理法制建設取得了質的飛躍,立法層次也得到了提升。但從總體來看,我國的物業管理立法還存在很多問題。

(三)物業管理企業與業主委員會之間關系混亂物業管理企業與業主委員會之間定位不明確,造成了物業管理企業與業主委員會之間關系的混亂,主要表現為各自的權利、義務不明確。物業管理企業與業主委員會的關系,被普遍認定為委托關系或代理關系,這是不準確的。錯誤的關系定位,導致了物業管理過程中的各種矛盾與沖突。這一問題已成為阻礙物業管理行業發展的一大難題。

二、物業管理市場發展方向的思考

(一)建立健全相關制度法規和執法體系,構建物業管理法治環境

市場經濟的本質是法制經濟。只有構建公平合理和規范有序的法制環境,物業管理才能健康發展。目前,我國雖已初步建立了物業管理的法治框架,但還遠遠不能適應發展物業管理市場的要求。已經出臺的《特權法》奠定了物權的法治基礎,針對物業管理的特殊情況和特殊要求,仍然需要完善物業管理相關法規體系,完善獨立和公正的司法體系,建立健全與物業管理市場化運作相適應的制度法規和執法體系。如對各種所有制經濟成分和不同行業要一視同仁,全面消除差別待遇和價格、稅收、金融、法律地位和社會身份等方面的歧視;設立小額仲裁法庭,加速物業管理糾紛的化解;取消過多的行業準入門檻,鼓勵各種形式的競爭;改善業主大會民事行為能力缺位的狀況等。

(二)弱化行政干預,強化政府公共服務職能

政府是政治實體而非經濟實體,基本職能是公共服務。維護物業管理產品的公共品屬性,應通過宏觀調控和政策調節,維護市場秩序,確保公平競爭,而非過多的行政干預。否則,不僅抑制了市場機制的正常發揮,影響了物業管理的有序發展,也易于滋生政府“尋租”和腐敗行為。如有些地方政府通過行政審批等措施,限制外地物業管理單位的進入;政府過分強化物業管理費指導價,弱化物業管理費的協商機制;成立各種官辦機構,以行政或準行政方式,介入本應通過市場機制完成的物業管理選聘和物業管理中介服務等。

(三)健全要素市場,優化物業管理機制體制

與其他行業一樣,我國物業管理市場包括資本市場、勞動力市場、技術市場、信息市場、中介服務市場等。目前,我國物業管理市場初具雛形,但明顯發育不足,甚至存在結構性缺陷,如物業管理市場中技術、信息和中介服務明顯處于短缺或不發達狀態。全國性物業管理作業層人員的匱乏已成為困擾全行業的難題,但迄今未見任何緩解信號。由于信息不對稱、專業知識不對等,物業管理雙方矛盾糾紛頻發,而市場中介機構介入調解幾乎為零,更多的仍然是政府的行政調解和司法介入。政府和社會在加強對市場管理和監督的同時,應著力健全物業管理要素市場,推動物業管理的良性發展。

三、結語

目前,物業管理行業正在逐步完善,正在向著更高的階段邁進,物業管理所處的環境也在發生深刻的變化。正確認識物業管理的現狀,積極尋求發展對策,對物業管理的進一步發展具有重要意義。我國的物業管理市場正處于發展過程中,我們應該更積極地研究物業管理市場的發展趨勢,使之更好地配合我國的經濟發展。

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F293.33

A

1673-1395(2011)03-0077-02

2010-12-22

朱立強(1963—),男,河北趙縣人,工程師,主要從事企業管理研究。

責任編輯 葉利榮 E-mail:yelirong@126.com