物權法車位歸屬條款之司法解釋評析

李宗錄

(山東科技大學文法學院,山東青島266510)

物權法車位歸屬條款之司法解釋評析

李宗錄

(山東科技大學文法學院,山東青島266510)

物權法車位歸屬條款在立法方法上偏離了立法目的,規范其語言缺陷是車位歸屬條款司法解釋出臺的緣由。這一司法解釋將判定車位空間歸屬依據回歸了區分所有權的基本法理,但使物權法車位歸屬條款的功能有所弱化,需要協調兩者之間的關系。車位歸屬司法解釋本身也存在一些歧義,因而在適用中需要作出進一步解釋。

物權法;車位歸屬;司法解釋

2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,其中第2條明確規定建筑區劃內符合下列條件的車位特定空間應當認定為物權法第6章所稱的專有部分:(1)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(2)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。這一司法解釋使得車位歸屬的判定依據回歸到建筑物區分所有權的基本法理。但是,并不能因此簡單地認為司法解釋第2條只是對《物權法》第74條的適用解釋。實際上,此司法解釋與《物權法》的規定還存在一些法理上的沖突。因此,如何協調二者的關系并正確適用此司法解釋仍值得探討。

一、司法解釋出臺的緣由

(一)相關法律條文偏離了立法目的

《物權法》第74條第2款規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@是認定停車位空間歸屬的法律依據。學界對其的解釋一般是:在建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當依據出售、附贈或出租等方式確定。通過出售或者附贈取得車位、車庫,個人取得所有權,而通過出租取得車位、車庫,則只能取得使用權;如果約定共有的,則為共有。[1]114但是,此條款在司法適用中遭到如下質疑:車位還不知歸誰所有,開發商為什么就能出售或出租呢?原本還不清楚歸誰所有的車位,通過出售卻成為開發商專有,這在邏輯上很難理解和接受。人們不禁要問,立法者為什么會作出這樣認定車位歸屬的法律規定呢?對此,立法理由的闡述是:“從房地產市場的情況看,一般來說,專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬,是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業主專有或者專用的,這樣,既容易操作,也可以避免糾紛。如果規定車庫、車位歸業主共有……很難操作?！盵2]可見,《物權法》第74條第2款之所以如此規定主要的依據是實際調研而非基于內在的基本法理,這一立法方法偏離了將第74條第2款作為確立車位歸屬判定依據立法目的這一方向,因而法理依據存在先天不足。

(二)相關法律條文造成了理解上的錯亂

首先,“約定”的形式表達不確?！凹s定”是采用哪種形式的約定?從規范語言表述形式上看,“約定”緊跟在“出售、附贈或出租等方式”后面,車位的歸屬應當理解為是通過具體的出售、附贈或出租等約定確定。因此,“約定”一詞應界定為針對具體的特定的車位處分的約定,包含單獨約定和在購房合同中直接對特定車位出售、附贈或出租的附加條款兩種形式;而不是指購房合同中通過格式條款中關于所有停車位總體屬于專有還是共有的約定。

其次,“歸屬”的指向偏離了應有涵義。對于第74條第2款中的“歸屬”,人們期待著立法者通過它給出一個關于停車位專有或者共有法律屬性的界定。因此,“歸屬”一詞的涵義應指停車位本身的法律屬性。但是,本條款中的“歸屬”似乎沒有反映這一涵義?！皻w屬”是“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的,這句話意味著決定停車位歸屬的當事人僅指那些參與出售、附贈或者出租等方式約定的當事人,而與其他業主無關。同時這也意味著,開發商在購房合同中通過格式條款約定停車位歸屬自己也是沒有法律意義的,因為這種約定不是決定停車位歸屬的約定,對開發商和業主都沒有約束力,具有法律意義的歸屬依據僅指停車位買賣、贈與或者租賃合同(或附加條款)等約定。在此語境下,此條款中的“當事人”應當是指具體出售、附贈或出租停車位合同的雙方當事人,歸屬的依據也應當是這些具體合同的約定。當然人們自然會從邏輯上產生疑問:停車位歸屬還沒有事先通過約定確定呢,開發商怎么直接出售、附贈或出租了?此條款的接受對象會產生立法者是不是搞錯了的疑問。這是可以理解的。但是,如前一部分所述,立法者其實并沒有搞錯,而是在實現自己的立法目的。產生疑問的原因在于,人們對立法者將要作出停車位專有還是共有“歸屬”的期待,在后半句話中完全落空了,變成了開發商可以出售、附贈或者出租了。

再次,從第74條第2款規范語言秩序安排上,“出售”、“附贈”和“出租”應當是并列平行的關系,不應當有層進關系的存在余地。換句話說,如果將本款中的“歸屬約定”理解為是立法者用來確定規劃的停車位專有還是共有的話,那么是無法理解規范語言中這種并列平行的安排的。因為很明顯,“出租”的約定方式根本不能確定專有還是共有的歸屬。從規范文義上分析這也很難成立:停車位作為區分所有權的構成部分,“歸屬”的法律意義應當在于確定共有還是專有,使用權的確定與這兩者不相容。從規范語境上,立法者顯然已經將停車位確定為專有部分,然后才有這種并列平行的語言表達。除非將“出售”、“附贈”和“出租”理解為層進關系才可以理解學界的這種觀點。層進關系又可以存在兩種情形:一種是先在購房合同格式條款中約定為專有,然后開發商再簽訂停車位出售、附贈或者出租的附加條款,但是這種情形顯然不符合“在建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當依據出售、附贈或出租等方式確定”的表述。因為以這種層進關系情形確定的“歸屬”與出售、附贈和出租沒有關系,不能理解為這種層進關系情形。另一種層進關系是先通過出售約定確定專有,開發商再出租,這種理解更是矛盾重重。因為出售約定雖然能夠確定專有,但同時開發商也喪失了出租的權利,因而這種層進關系也是難以成立的。從規范語言的并列關系與層進關系的分析,有兩點可以明確:(1)“出售”、“附贈”和“出租”的約定不是確定所有停車位總體專有還是共有“歸屬”的依據,而只能理解為是在專有已經確定前提下的特定停車位的具體“歸屬”;(2)由于第一點的原因,“出售”、“附贈”和“出租”等約定不可能存在停車位屬于共有的情形,即“如果約定共有的,則為共有”不能成立。

二、車位歸屬司法解釋的法律意義

首先,司法解釋第2條第1款使車位屬性的認定標準回歸了區分所有權的方向,從權源上厘清了建筑區劃內車位變動的依據。

一般認為,專有的構成要件是使用上的獨立性和構造上的獨立性,二者同時具備時構成專有部分。[3]250停車位(停車空間)由于不具有構造上的獨立性,因而不得作為區分所有權專有部分的標的,是我國臺灣司法實務和學者的通說。[3]271王澤鑒先生認為,至少在建筑執照設計圖樣標有明確界線可區分為數部分的停車空間情形,可以成立區分所有權;鑒于停車位之重要,若能在立法上規定,具備一定要件時,停車空間可為區分所有的標的,并在登記制度上予以配合,對于解決層出不窮的糾紛,必有助益。[3]250停車位屬于不動產,其變動應當受不動產物權變動規則的約束,而不應當特立獨行。停車位歸屬規定在《物權法》第6章業主的建筑物區分所有權之中,應當堅持建筑物區分所有權變動規則。建筑物區分所有權的物權變動有兩種情形,要么屬于專有部分的物權變動,要么屬于共有部分的物權變動,因此,對于停車位的歸屬也應當堅持這一基本原理。即停車位要么屬于專有部分,要么屬于共有部分,態度應當明朗,從而使其物權變動的歸屬清清楚楚。因此,此司法解釋依據區分所有專有部分的基本法理結合登記制度作為判定特定車位空間的歸屬,非常值得贊同。

其次,司法解釋第2條使得物權法第74條第2款的功能有所弱化。由于對車位屬性的判定所遵循的路徑不同,司法解釋第2條與物權法第74條第2款二者存在著本質上的區別。如果僅從立法與司法解釋之間法理關系來看,司法解釋不應該超越立法范圍,更不能與立法相沖突,否則無效。但由于這一司法解釋的著眼點在于對糾紛問題的解決,重在解決已經發生的車位歸屬糾紛或訴訟的問題,因此物權法第74條第2款也不可能完全失去法律意義。

筆者認為,可以采取這樣協調二者沖突的法理路徑:首先依據車位空間歸屬的司法解釋(即第2條第1款)作為認定車位空間屬性的依據;進而適用物權法第74條第2款以確定特定的某一車位通過出售、附贈或者出租等方式歸屬于哪一位業主所有和使用。這樣處理符合車位屬性的基本法理,同時也意味著,物權法第74條第2款并沒有對建筑規劃的車位屬性的認定標準作出根本規定,而這一立法漏洞是由司法解釋予以補充的,這樣解讀就解決了二者相沖突的法理問題。當然采取這樣的協調路徑需要對物權法第74條第2款作出新的理解,同時這也意味著立法試圖通過物權法第74條直接確立車位歸屬的立法功能有所削弱了。但是,對于最高人民法院作出的車位歸屬的司法解釋與全國人大通過的物權法中車位歸屬規定的關系,不要完全拘泥于“法官不得造法”的法理形式,而應當考量二者的實質關聯,名義上的“司法解釋”在這種情況下具有補充立法漏洞的功能。

三、車位歸屬司法解釋適用評析

第一,如何理解“建筑區劃內”?這有兩種理解:(1)車位只要在小區建筑區域范圍內建設就可以適用車位是否構成專有部分的認定條件,這不包括車位占用公共道路和公共場地的情形;(2)車位不只是要在小區建筑區域范圍內建造,而且要嚴格根據建筑規劃許可予以建造,才可以適用車位是否構成專有部分的認定條件。第一種是以車位的實際建筑狀況來理解,第二種主要依據車位建筑區劃藍圖來理解。這兩種不同的理解可能在以下情況中產生沖突:如果開發商在小區建筑過程中,沒有按照建筑規劃許可而增建停車位,也沒有占用建筑規劃中業主共有的道路或者其他場地,例如在本沒有規劃停車位的樓房下增建地下車位,這種情況是否可以直接適用是否構成專有部分的認定條件?從司法解釋第2條中使用“特定空間”和“特定業主”的用語來看,司法解釋是以第一種理解,即按照建筑實際狀況可以適用認定條件。如果是這樣理解的話則與物權法第74條第2款存在差異。物權法第74條在“建筑區劃內”后面,使用了“規劃用于……”的表達方式,也就是說,車位的歸屬認定必須以規劃許可為依據。因此依據物權法第74條的解釋,如果開發商在小區建筑過程中,沒有按照規劃許可而增建停車位,即使沒有占用建筑規劃中業主共有的道路或者其他場地,也是不能以車位實際建筑狀況來適用車位專有應當具備的三個條件的。也就是說,車位是否在“建筑區劃內”是適用車位是否專有認定條件的前提。如果按照建筑實際狀況來理解的話,由于增建的車位未取得規劃許可因而不符合認定車位專有的第三個條件,即不存在登記成為特定業主所有權的客體的可能性,所以也不屬于專有部分,這也可以達到相同的結果。可見,司法解釋的規定更偏向根據實際建筑情況來判定車位特定空間是否專有的屬性。

第二,司法解釋中“特定的車位空間”應當如何理解?一般來說,無論地下車庫中的車位,還是地表上的車位,在建筑規劃許可中只是表明總體車位的位置,而不能使每個車位空間特定。例如,就地下車庫中的車位空間而言,建筑規劃許可中一般只是對總體車位的數量和總體位置予以表明,每一個車位的特定,只能在開發商建筑完成后再將地下車位劃分為若干個車位空間并分別編號予以“特定”(規劃中的地表車位空間與地下車庫中的車位是一個道理)。因此,“特定的車位空間”應該是指車位建筑實際情況而言的,是指車位建成后的實際情形。但是,司法機關在認定特定的車位空間屬性時,不能忽視建筑規劃許可對車位總體空間規劃的指導作用,

第三,如何理解“構造上的獨立性,能夠明確區分”?1973年7月30日,德國對《住宅所有權法》進行了修改,增加的第3條第2項規定:“以持久性界標標明范圍之停車場,視為有獨立性之空間?！盵4]由此看來,在專有的兩個構成要件中,空間利用上的獨立性更被人們所強調,從而占據核心地位,構造上的獨立性已經開始淡化。這種淡化并不意味著不存在,而是說對于構造不再教條地要求完全的封閉性和構造材料的有型性和持久性,而是只要求能夠明確界定某一特定區域空間的位置,就可以成為專有部分。這是因為這種形式構造上的獨立性也已經具有了不可低估的現實交換價值,并且能夠滿足獨立使用的現實需求。構造上的獨立性能夠明確區分的方式有很多,需不需要以“持久性界標”作為構造上獨立性的條件呢?司法解釋中沒有使用“持久性界標”的表達,因此不能作出應當有持久性界標的適用解釋。在我國現實生活中,開發商往往使用不同顏色的花磚,甚至使用白色涂料劃線來區分各個特定車位空間,這兩種情況都不符合“持久性界標”的標準,但是不同的車位空間之間是可以明確區分和特定的。王澤鑒先生認為,至少在建筑執照設計圖樣標有明確界線可區分為數部分的停車空間情形,可以成立區分所有權。[3]250因此,我國現實中的這些做法應當是符合司法解釋中“構造上的獨立性,能夠明確區分”的表述,從而可以認定為是對車位空間的特定。

第四,如何理解“能夠登記”?首先是這個條件的設定就具有特殊性,由于房屋專有的認定條件只有兩個,即構造上和利用上的獨立性,而車位專有認定條件中卻多了一個“能夠登記”的條件。這可能是因為房屋所有權在我國能夠登記成為區分所有權的客體是沒有疑問的。但是特定車位空間“能夠登記”這一術語沒有房屋的登記那么好理解。這可以有兩種解釋:(1)我國將來可能在立法上確立車位空間初始登記制度。由于目前相關法律法規規定的初始登記只是針對房屋和建設用地的初始登記,并沒有確立特定車位空間的登記制度。在沒有對停車位的法律屬性予以明確的情況下,開發商也是不能取得初始登記的。因為對建筑物區分所有的初始登記只對專有部分予以登記,而不單獨登記共用部分持分權和成員權。[5]按照物權法登記原理,只有確立了車位空間初始登記制度之后,開發商才能將出售的專有車位空間進行變更登記。(2)只要特定車位空間從技術上具有登記可行性就可以滿足條件。這兩種不同的解釋在訴訟中容易引起爭議。如果以將來立法或者登記制度的可能改變作為司法標準,其不確定性會造成自由裁量權過大,似乎應當作出進一步的解釋。如前所述,這兩種不同的解釋對于理解“建筑區劃內”的涵義也存在密切關系,如果解釋只要從技術上認為某特定車位空間的登記是可行的,則在規劃許可外增建的車位空間仍然可以獲得登記,開發商因而取得專有所有權。從司法解釋為了解決實際糾紛的立場出發,“能夠登記”應當是指第二種解釋,但這種解釋仍存在一些具體適用上的質疑。例如作出“能夠登記”判斷的主體是誰?作出“能夠登記”判斷的法律依據何在?

第五,司法解釋第2條的正確適用應當正確理解車位專有所有權、建設用地使用權與建設用地使用費三者之間的關系。從總體上來說,這三者的關系應當遵循以下法理:(1)車位空間專有部分的所有權與建設用地使用權是兩種不同性質的權利,前者遵循區分所有權物權變動規則,后者遵照用益物權變動規則。雖然停車位的所有權與建設用地使用權有時在物質形態上可能是重合的,例如地面停車位就是緊貼土地的部分空間,但是二者的法律屬性是應當分清的。(2)建設用地使用權是否合法取得并不能決定專有部分所有權的有無,而只能決定專有部分對建設用地是有權占有還是無權占有。(3)停車位是否屬于專有所有權的判斷依據應當獨立于建設用地使用費的分攤,停車位是否為專有所有權乃是確定建設用地使用費是否分擔的前提和依據,而不是本末倒置。

具體來看,依照《物權法》第147條的規定,當建筑物區分所有權轉讓時,建設用地使用權一并轉讓,這是一種法定轉讓。如果規劃的停車位作為專有所有權而獨立轉讓時,其所占用范圍內的建設用地使用權也一并轉讓。換言之,如果規劃的停車位以專有所有權獨立轉讓時,其也必然取得所占用范圍內的建設用地使用權。但是,如果開發商在房屋銷售時未將規劃的停車位參與建設用地使用費的均攤,則在理論上必然會在開發商與房屋業主之間產生關于建設用地使用費的債權債務關系。之所以是債權債務關系而不是物權關系,是因為按照第147條的規定,停車位的建設用地使用權的取得是依一并處分原則法定取得。也就是說,是否均攤建設用地使用費不是判斷是否取得建設用地使用權的依據(更不能以是否均攤建設用地使用費來判斷停車位的歸屬)。

但是,由于政府規劃歷來是將小區停車場作為小區公共配套設施來建設的,因此,地下停車場、半地下層、地面夾空層等基本上都在《建設工程竣工測量報告》和《建設工程規劃驗收表》上明確的標明“不計入容積率面積”,屬于小區公共使用的建筑面積。在這種理念及其制度設計下,停車位自然是不需要均攤建設用地使用費的。但是,停車位沒有均攤建設用地使用費以及不計入容積率面積的做法,在《物權法》及其司法解釋明確了規劃的停車位可以成為專有所有權的情況下,給《物權法》第74條第2款的有效實施埋下了隱患。而且,第74條第2款又與第147條緊密相連,因此在停車位專有、建設用地使用權、建設用地使用費三者之間形成了一種微妙的關系,現實中對此不同的見解和主張也表現了不同的利益訴求。當然,對這三者之間關系的正確處理,毫無疑問應當遵循以上所述的幾點法理。因此,要在厘清理論的情況下,對目前與《物權法》不相協調的相關法律法規及其制度作出修改和完善,以適應現代社會的發展,并為《物權法》的有效實施掃清障礙。

[1]楊立新.物權法[M].第2版.北京:中國人民大學出版社,2007.

[2]全國人大常委會法工委民法室.物權法條文說明、立法理由及相關規定[M].北京:北京大學出版社,2007:114.

[3]王澤鑒.民法物權(第1冊)[M].北京:中國政法大學出版社,2001.

[4]孫憲忠.德國當代物權法[M].北京:法律出版社,1999.

[5]宋宗宇,黃錫生.房地產法學[M].重慶:重慶大學出版社,2003:66.

Comments on the Judicial Interpretations of Property Law’s Parking Attributive Clause

LI Zong-lu
(College of Humanities and Law,Shandong University of Science and Technology,Qingdao 266510,China)

The parking attributive provision(Article 74,paragraph 2)deviates from the legislative intent in legislative measures and exists some defects on the specification language,accounting for this judicial interpretation.The judicial interpretation will determine the attributive of parking spaces based on the basic legal principles of the distinction ownership. However,the judicial interpretation about parking space attributive,make the function of the property law’s parking attributive provision weakened,which requires coordination between the judicial interpretation of the relationship and property law provisions.Being some ambiguities in the terms of the judicial interpretation,this judicial interpretation itself also requires further applying explanation.

Property Law;parking attributive;judicial interpretation

D923.2

A

1672-3910(2011)06-0086-05

2011-06-26

李宗錄(1975-),男,山東日照人,博士,副教授,主要從事民法和環境法研究。