河北省廉租住房問題的幾點建議

文/陳金巧

河北省廉租住房問題的幾點建議

文/陳金巧

房價快速增長已達城鎮居民可支配收入的十幾倍高位情形，普通收入家庭買房都是一個非常大的負擔，更不用說低收入家庭了，因此低收入家庭的住房成為社會的一大難題。

多年來政府一直在努力，希望通過廉租住房改變他們的住房狀況，1998年國家出臺了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（23號文）政策，首次明確提出了廉租住房制度的概念并明確了對不同收入水平的家庭實行不同的住房供應政策，廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。2007年國務院針對城市廉租住房制度建設相對滯后，部分城市低收入家庭住房困難的情形，加大解決城鎮低收入家庭住房困難工作力度，8月7日頒發《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文），擴大了保障范圍，由原來的城市最低收入家庭擴大到城市低收入家庭，健全廉租住房保障方式，由原來的以發放租賃住房補貼為主調整為貨幣補貼和實物配租相結合方式。2007年底河北省11個轄市全部制定了當地的住房保障管理辦法，建立起廉租住房的申請、審核、公示等制度，對符合條件的城市低收入家庭基本實現了應保盡保。由于多年廉租房實物配租很低，河北省加快推進廉租房的建設步伐。 2007年1月至10月，河北省共為27538戶人均住房建筑面積15平方米以下的城市低保家庭提供了住房保障，占應保障戶數的94.9%，其中為19906戶發放租賃住房補貼1548.6萬元，為56戶配租住房56套，實物配租率很低，為7576戶核減租金155.4萬元。24號文出臺后，保障對象由原來的最低收入家庭擴大到低收入家庭，廉租房建設的任務更加艱巨。

去年5月，河北省住房保障工作總體進展緩慢，還沒有把計劃真正落實到地塊、項目、資金等關鍵環節上。已經落實新建廉租住房項目69個、17839套，占責任目標套數的71.4%，已開工建設27個、6239套，僅占責任目標套數的25%。截至去年8月底，石家莊市新開工套數占責任目標的比例達到118.8%，承德、邢臺、保定、廊坊四市占比也都超過100%；邯鄲、滄州、張家口、唐山四市項目新開工套數占責任目標的比例在80.1%-95%之間，衡水市占比為64%，秦皇島最低，項目新開工套數占責任目標的56.3%。年底據悉，我省今年年底計劃竣工51664套，現已竣工39783套，占應竣工套數的77.0%。邯鄲市進度最快，已竣工4743套，占年底計劃竣工套數的101.7%。但有的市廉租房建設進度仍較慢。唐山、滄州、廊坊和承德四市竣工率不足70%。廉租房建設這個關乎民生的項目如此之慢，各市新建廉租住房項目進度存在較大差別。究其原因,我認為有下面兩點。

一、主觀原因

1 個別地方政府的積極性不夠：廉租房建設是一個耗資大周期長的過程，廉租房福利性的特點，投資進去是沒有收益的，并且隨著廉租房數量的增加，必然會對商品房的房價帶來沖擊，分流一部分剛性需求消費者，房價將會下降，賣土地的收益就少，地方財政也就減少，繼而影響當地經濟的投資與發展，GDP增長緩慢，對于一直拿GDP來衡量地方政府的業績自然就缺乏一定的積極性。所以政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。若地方政府財政實力較弱，廉租房政策的執行也只能是心有余而力不足。

2 地方政府的認識不足：地方政府過分依賴中央財政，只想著伸手要錢，而不愿將有限資金用于廉租房項目建設上。其主要原因還是形象工程、面子工程的思想作祟，某些基礎設施重復建設、辦公大樓高額裝修，資金使用效率不高浪費愈加嚴重，乃至廉租房建設資金緊張。

二、客觀原因

1 土地缺乏 1994年進行的稅制改革將中國的稅收收入分為中央收入和地方收入兩大類，其中中央收入占據了稅收收入的大頭。根據統計數據顯示，1993年中央和地方的財政收入占全部財政收入的比重分別為22%和78%，而到了1994年這一比重分別變為了55.7%和44.3%。與分稅制改革前相比，地方財政收入下降了30%。在財政收入下降的同時，地方政府所要承擔的事權并沒有相應減少，這直接導致了分稅制改革后地方政府事權與財權的不一致。在現行的以當地的經濟發展或GDP增長作為考核的主要指標考核體系下，地方政府為了贏得一個好的政績，千方百計去尋求新的收入來源，從而促進當地經濟增長。在目前體制下,擴大地方政府收入的最好辦法就是“土地財政”。地方政府通過出讓土地獲得出讓金收入，作為地方政府財政收入的重要補充來源；通過低價出讓工業用地，以此來招商引資，并以此帶動當地經濟發展；城市擴張、大拆大建等商品房發展很快，土地資源日益吃緊，國有建設土地基本用完，大部分是城中村改造、城郊農地變身，目前城市可利用的土地很少，甚至有些城市已出現無建設用地現象。

2 資金不足 由于河北省財政收入水平相對較低， “三年大變樣”任務艱巨需要政府投入大量資金，政府在利用土地出讓金的收入緩解財政支出的不足的同時還以土地為抵押向銀行進行大筆貸款。從河北省廉租房建設資金的五項來源看，其中土地出讓金收益占著廉租房建設資金的大部分，當下“限購令”出臺，開發商拿地謹慎，無疑減少土地出讓金的數量，住房公積金增值收益又遠遠沒有很好的運作升值模式，只占廉租房建設資金的少部分，中央預算內資金補助河北省為每平米200元，其它資金幾乎為零。所以廉租房建設資金從目前看不但不足，長期來看建設用地日漸減少，房地產市場變化具有不確定性，資金更無法保障。

三、建議

（一）統一思想 深化認識

廉租房建設總的來說還處于起步階段，多年的商品房的快速發展忽視了廉租房的建設，如何盡快把這個差距補回來，這是政府的責任，更應認識到：

1 廉租房是民生問題 房屋是必需生活品，不是奢侈品。房價屢攀新高，有人歡喜眾人愁。其危害之深之廣：它犧牲了百姓生活質量，降低了幸福指數。當低收入者背上高房價、高醫療費、高學費三座大山時，只有勒緊肚皮、限制消費，其愁苦憂郁之狀日甚，無法振作精神、享受生活之樂，進取心受挫，工作質量下滑，敬業奉獻弱化，對社會不滿的集聚更不利于穩定，因此廉租房建設是關乎民生之大事，是政府的責任。加快建設廉租房是保障和改善民生、促進社會和諧穩定的必然要求，是調整住房供應結構、促進房地產市場健康發展的重要途徑。《省委書記張云川在全省城鎮面貌三年大變樣工作總結表彰大會上指出，大幅度改善城市居住條件，必須加大保障性住房建設力度，進一步健全以公共租賃住房和廉租住房為主的保障體系，城市低收入住房困難家庭必須做到應保盡保。省長陳全國在“十二五”規劃綱要報告中指出，要不斷增加中低收入者住房供給，著力解決城鎮困難家庭住房問題。

2 廉租房協調經濟發展 對房地產業的發展不會產生太大的影響，從長期看，對房地產產業的理性有序的發展能起到好作用，或者說能使房地產產業更具有抵抗力、生命力。保障房屬于民生問題，房地產屬于經濟問題，我們保障民生絕不意味著以犧牲經濟發展為代價，反過來，只有經濟發展了，保證民生、改善民生才能落到實處。廉租房建設直接針對低收入家庭，提升內需；房屋問題得到解決，居民才能放心地消費，還能帶動一大批家具、電器等消費，同時也加快城市化建設進程。因此廉租房建設從目前看投入大，但同樣能拉動相關產業的消費，實現國民經濟自生增長，協調經濟發展、民生關懷之間關系，在加快推進城鎮化進程及就業方面，具有深遠的意義。特別是把低收入群體的住房剛性需求從房地產業發展中剝離后，既抑制房地產投機，又間接的干預房價。

（二）明確職能分工，將廉租房建設列入地方政府考核體系

建立省、市、縣三級組織機構，層層簽訂責任狀，目標完成情況與領導班子和主要領導工作業績綜合考評掛鉤，年底落實獎懲。建立月通報、月調度、定期重點督導制度，對廉租房建設資金落實、建設進度、工程質量、優惠政策等執行情況進行監督檢查。要將廉租房建設納入政府的考核中，政府考核實行一票否決制。上級政府和行業主管部門特別要督促資金和土地供給到位，確保政策執行不走過場。

（三）創新土地與資金解決途經

由于河北省“三年大變樣”實施，公共設施等基礎性項目需要投入大量的資金，地方政府舉債多，壓力大，任務重，廉租房建設資金不足可以效仿日本、新加坡建造公屋的做法。

1 吸引民間資金 根據日本、新加坡和香港等地的經驗，廉租房建設逐漸引入民營企業參與是一種普遍趨勢，又有利于緩解政府的財政壓力，可以保障廉租房建設的長效性。可以以建設廉租房為條件向開發商增發一定規模的貸款，同時政府給予地價的優惠，開發商劃出部分土地做廉租房，對于專門建設廉租房用地由政府向開發商無償撥付。

2 經營城市與采用BOT模式相結合方式 經營城市是指政府運用市場經濟手段，將城市土地、特許項目經營權、冠名權和廣告設置使用權等資源盤活、出售，所得資金用于城市建設發展。它是一種特殊的投資方式，實質是一種特許權。這種方式還可以將經營城市的思路與BOT模式相結合。經營城市這種融資模式比較適合于廉租房實物補助方式的資金籌集。這種方式，以政府和私人機構之間達成協議為前提，由政府向私人機構頒布特許，允許其在一定時期內籌集資金建設某一基礎設施，并管理和經營該設施及其相應的產品與服務，以賺取利潤，償還債務，收回投資，當特許期限結束時，私人機構按約定將該設施移交給政府部門。

3 開發性金融機構 開發性金融機構是以市場化方式進行資金運作的，具有逐利性，又由于其政策性金融的特性，政府將用于廉租房建設的社會保障資金短缺的壓力，傳導給開發性金融機構。開發性金融機構綜合考慮經濟效益和社會效益，特別是考慮到廉租房較為顯著的正外部性，為廉租房建設提供資金，這就有效地將政府意圖和市場壓力連接起來。具體來說，開發性金融采用“政府入口——開發性金融孵化——市場出口”的運營模式，可以考慮由政府無償劃撥廉租房用地，規劃廉租房建設方案，開發性金融機構進行投資，建成后，按照市場價格由當地政府提供租金返還銀行投資，由于政府的信用級別較高，開發性金融機構可以獲得較穩定的回報現金流，低收入人群也獲得了住房保障。日前，國家開發銀行已在“十一五”期間，向天津濱海新區基礎設施建設累計提供500億元政策性貸款，期限為10～15年，并結合項目類別和具體情況，在同期基準利率的基礎上給予適當優惠。如此巨大的資金需求，正好符合了開發性金融能夠提供長期大額貸款的優勢。與濱海項目同理，開發性金融機構發放長期低息的城建項目打捆信貸，廉租房可作為其子項目從中獲得建設資金。河北省毗鄰北京天津，除地理上的特點還具有環渤海的優勢。

（四）制定專門性的住房保障法律，建立和完善我國廉租住房制度法律體系

目前國家針對低收入家庭的住房國務院僅僅出臺了24號文即《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，也就是說沒有國家層面的立法，就不能對住房保障制度進行整體上的設計，也無法規定適當的法律責任。在國家立法的基礎上各地再結合當地經濟發展的實際，制定出地方性的廉租住房保障法規。以法律規范構筑廉租住房制度的基礎，以法律的形式明確住房保障體制的基本目標、各級政府在解決居民住宅問題中的責任，設立專門機構負責住房保障政策的制定和實施。廉租住房的立法應注意與社會保障法律制度相銜接，明確把住房保障資金列入財政預算，特別要注意制定關于住房保障基金的管理規定，完善具有可操作性的有關財政、稅收、土地和金融等方面的廉租房制度法規，形成一整套完整的廉租住房制度法律體系。呼吁盡快出臺住房保障法律，把住房保障納入社會保障范疇。▲

陳金巧，河北行政學院