個人住房貸款法律風險分析

[摘要]：本文從目前個人住房貸款經營中易出現的幾個法律風險點進行探討。

[關鍵詞]：個人住房 貸款 法律風險

當前，個人住房貸款的風險開始慢慢凸顯，不少商業銀行成了最大的受害者。如果商業銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，未來個人住房貸款的快速擴張可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。在這一情況下，正確認識并努力防范當前個人住房貸款業務存在的法律風險尤為重要。本文從目前個人住房貸款經營中易出現的幾個法律風險點進行探討。

一、“假按揭”風險

“假按揭”是指房地產開發商采取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。房地產開發商虛構房屋買賣關系，惡意套取銀行貸款是最常見的假按揭方式。在假按揭中，開發商一般先大大抬高其開發的樓盤的售價，然后指使其親屬、朋友、員工等一大批人到銀行辦理按揭貸款手續。開發商與他們簽訂虛假的商品房買賣合同、開具虛假的首期款收款收據、偽造收入證明，再讓他們持自己有效身份證件和其他相關材料辦理按揭貸款手續。由于開發商參與造假，申請貸款所需的材料在形式上是完整的，銀行很難發現問題。借款人申請到貸款后，銀行的一般做法是把貸款直接劃入開發商的賬戶。在假按揭人數眾多的情況下，銀行劃入開發商賬戶的就是一筆巨額資金。

在假按揭中，借款人與銀行簽訂的合同借款合同是以欺詐的手段使銀行在違背真實意思的情況下簽訂的合同，根據《合同法》第五十四條的規定，該合同屬可撤銷合同，銀行可以據此向法院申請撤銷該合同，要求借款人返還借款，賠償損失。

在日常辦理個人住房貸款過程中，要防止假按揭的出現，首先，商業銀行在與房地產開發商簽訂合作協議時就要進行嚴格的資信審查。其次，在貸款審查階段，銀行要加強對借款人的資信審查。要認真審查借款人的真實身份、家庭情況、工作單位、住址、聯系方式、收入水平等情況，最好到借款人住所、工作單位實地調查核實。改進對購房人還款能力的評估方式，客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。不僅要借款人提供由開發商出具的首付款收款收據，還要要求其提供銀行繳款憑證，以防開發商偽造。最后，在貸款的貸后管理上要積極關注借款人的還款情況，借款人一期未還款就要引起重視，找出原因，制定措施防止更大的損失。

二、由于房屋發生瑕疵的風險

如果開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1.房屋有嚴重的質量問題，無法正常居住；2.住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款；3.開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入住；4.開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險；5.開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由于出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款；6.物業管理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。

此現象表面上屬開發商與借款人之間的問題，但其問題的出現將嚴重影響貸款銀行的貸款收回。要防范此類風險的出現，就是要加強貸款后的項目管理工作。對于未完工的工程，要對其工程進度進行實時監控，隨時注意開發商的經營、管理等情況，一旦出現有可能影響銀行貸款回收的情況（如房屋建設中存在較大質量問題可能會影響借款人的還款意愿、開發商經營困難可能使房屋難以完工），要及時停止放貸，并要求房地產開發商留足保證金，一旦出現開發商違約導致借款人不還款的情況時，立即扣劃該保證金以清償銀行債權。

三、個人住房貸款訴訟案件執行風險

2005年1月1日起施行的最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，該司法解釋對個人所有房屋的執行做了如下規定：“第六條對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

第七條 對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”從以上規定可以看出，人民法院傾向于保護被執行人及其所扶養家屬的生存權的保護。而隨著個人住房貸款業務的發展，勢必有越來越多的借款人因為無法還款而導致抵押房屋被執行，那么，在借款人僅有一套房屋居住的情況下，法院對第六、第七條的理解與執行勢必對銀行能否實現抵押權產生直接的影響。因為在執行實踐中，我們很難判斷該房屋是不是被執行人及其所扶養家屬必須居住的，也許被執行人還有別的房屋，只是不為人所知。這無疑對銀行債權的實現大大增加了難度。

為防止個人住房貸款案件執行不能的情況發生，貸款銀行在訴訟中就必須盡可能地挖掘借款人的財產，采取必要的措施防止借款人轉移財產，尤其是借款人用于貸款抵押以外的房產被轉移。同時在貸款前，對借款人的還款能力必須進行的充分調查與評估，尤其是對購買第一套住房的借款人的貸前調查、貸后管理環節應該嚴格把關，防止該類案件的發生。

總之，在個人住房貸款業務的開展過程中，對于可能引發的貸款法律風險，其核心依然是借款人的誠信和還款能力問題。因此在辦理個人住房貸款過程中，只有嚴格執行貸款管理中的各項規章制度，把好各個環節關口，才能夠有效的防范貸款的風險。