談房地產企業所得稅收籌劃

[摘要]：企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負的一項重要財務管理活動。運用稅收籌劃這種新的財務管理方式來降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利能力和競爭能力，實現企業價值最大化目標。本文以會計實務例證的方式，從企業選擇類型、子公司和分公司的選擇、減少應納稅所得額三個方面對房地產企業營業稅收籌劃進行分析。

[關鍵詞]：房地產企業 稅收籌劃 所得稅

一、稅收籌劃的概念及特征

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃是一門涉及稅收學、稅法學、財務管理學、會計學等多門學科知識的新興的現代邊緣學科。在我國是一個新生事物，處于摸索、學習、推行階段。從各位專家學者們的論述中加以概括，取長補短，它的定義如下：稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，有利于實現企業財務目標的對策與安排，是企業的一項重要財務管理活動。

（二）稅收籌劃的特征

1.合法性。是指稅收籌劃必須在法律允許的范圍進行。合法性是稅收籌劃最本質的特征，也是稅收籌劃區別于逃避稅款行為的基本標志。所謂合法性，一方面是指稅收籌劃不違反國家的稅收法規和反避稅條款；另一方面是指稅收籌劃不但不違法，而且還符合國家的立法意圖。

2.超前性。亦稱前瞻性，是企業稅收籌劃的重要特征，即在納稅前甚至在經營行為前就進行的規劃、設計和安排。企業在交易行為發生之后，才有繳納增值稅或營業稅的義務；在收益實現或分配之后，才計繳所得稅。企業的納稅行為相對于經營行為而言，具有滯后性的特點，這在客觀上為企業提供了納稅前事先籌劃或安排的機會。

3.目的性。即企業進行稅收籌劃是為了獲取最大的稅收利益。它有兩層具體含義：一是選擇低稅收負擔，即選擇稅收成本較低的方案；二是滯延納稅時間（不是指不按稅法規定期限繳納稅收的欠稅行為。）納稅期的合法推后，可以減輕稅收負擔，降低資金成本。

4.綜合性。是指企業稅收籌劃應著眼于自身資本總收益的長期穩定的增長，而不是個別稅種稅收負擔的輕重。這是因為：一種稅少繳了，另一種稅可能多繳，對企業整體而言稅收負擔不一定減輕。同時，納稅支出最小化的方案不一定等于資本收益最大化的方案。在企業稅收籌劃時，除考慮稅收因素外，還必須考慮企業的經營管理決策中的其他因素，趨利弊害，綜合決策，以達到總體收益最大化的目的。

5.專業性。近半個世紀以來，稅收籌劃的專業趨勢十分明顯，面對著社會化的大生產和日益擴大的世界市場，以及復雜的各國稅制，僅靠企業自身財務部門的幾個辦稅人員進行稅收籌劃已經顯得不夠，必須有專門部門和機構從事這項業務，作為第三產業的稅收代理便應運而生了。

二、我國房地產企業的定位

房地產是房產和地產的總稱。房地產企業是以開發土地、房屋等不動產為主的生產經營性企業，成為我國國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點，是我國一個重要的國民經濟部門。目前我國房地產企業在發展上有三大特點：一是房地產企業經濟規模由中小規模向資金雄厚的大集團公司轉化；二是房地產企業的所有制類型由公有制向非公有制為主的有限責任公司轉變；三是房地產的消費對象由原來的機關、企事業單位集體性消費向個人消費方式演變。房地產企業是現行稅制下繳納地方稅種最多的行業，涉及13個稅種2個附加費：城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅（城市房地產稅）、印花稅、契稅、營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、固定資產投資方向調節稅（2000年后停征）、車船使用稅（車船使用牌照稅）、個人所得稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加費。其中有些是在某一環節一次性征收，有些要隨房地產開發經營活動持續征收。

三、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅現實行25%的比例稅率。同時考慮到許多性質特殊的企業，稅法又規定了兩檔照顧性稅率，即（1）對符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅；（2）國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。對于企業所得稅，可以按以下幾種方式進行籌劃：

1.企業選擇類型的籌劃

由于我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，股東還要繳納個人所得稅；而個人獨資企業和合伙企業則不需要繳納企業所得稅，適用5%至35%的超額累進稅率的個人所得稅。兩者稅負的不同為企業提供稅收籌劃的空間。

案例分析：甲企業為房地產開發企業，年贏利20萬元。如果甲為個人獨資企業，應交所得稅200000×35%-6750=63250元，稅后利潤為136750元；如果甲企業為公司制企業，則企業所得稅為200000×25%=50000元，個人所得稅為（200000-50000）×35%-6750=45750元，稅后利潤為104250。所以當甲企業選擇個人獨資企業的企業類型，可以節省所得稅32500元。

2.子公司和分公司的選擇籌劃

由于房地產商品的地域性強，房地產開發企業在進行不同區域投資時，通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立分公司還是子公司的選擇。子公司是一個獨立的法人，而分公司則不是獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設立區域被視為納稅人，通常要承擔與該區域其他公司一樣的全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，在設立分公司的所在區域不被視為納稅人，只承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算。即通常人們所說的“合并報表”。因此，在經營期間，若分公司出現虧損，分公司的虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。而且分公司與總公司之間的資本轉移，因不涉及所有權變動，不必負擔稅收。

3.減少應納稅所得額進行稅收籌劃

企業所得稅的計稅依據是應納稅所得額，它是指企業每個納稅年度的收入總額減去稅法規定的準予稅前扣除的成本、費用、稅金、損失后的余額，用公式表示為：

應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率

應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額

=（銷售單價×銷售數量）-（成本+費用+損失+稅金）

企業稅收籌劃的一個重要方面就是針對應納稅所得額進行，它是企業所得稅計算和籌劃的核心。從以上公式可以看到，應納稅所得額可以分解為收入總額和準予扣除項目金額，對收入總額應采取的籌劃方法是合理的縮小收入總額，或者推遲實現銷售，使所得稅遞延繳納，取得資金的時間價值。對準予扣除項目金額的籌劃方法是，應充分利用稅收政策，合理的加大抵扣金額，發揮成本、費用、損失對應納稅所得額的抵扣效應。通過縮小收入總額和加大扣除項目金額來盡量減少應納稅所得額，達到降低所得稅稅負或推遲納稅的目的。下面僅從銷售（營業）收入總額的控制方面加以籌劃。

企業的收入可以劃分為銷售產品、提供勞務、讓渡資產使用權三種形式。銷售總額可以分解為銷售單價和銷售數量。為了控制銷售總額，企業經常采用的方法是對關聯企業搞轉讓定價，就是以低于市場公允價的價格把商品銷售給低稅負地區的關聯企業，或以高于市場公允價的價格把商品銷售給高稅負地區的關聯企業，使利潤流向稅負較低的關聯企業，從而使整個利益集團降低稅負。這種方法在一定限度內是有效的，也是國際上普遍采用的稅收籌劃方法，正因為它是經常采用的方法，所以也是各國稅務部門反避稅的重點。我國在征管法、所得稅條例、增值稅條例、營業稅條例等稅法中都有反避稅條款，企業在搞定價轉移時切記要注意定價的限度，否則會招來稅務稽查部門的檢查，給予重新定價，這樣不但達不到節稅的目的，還可能給企業造成額外的損失。

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