北漂一族置業量力而行

柳明珠

近年來，房地產行業的人口紅利、剛需屬性不斷強化，房價可謂一飛沖天。隨著2月底第三輪調控大幕拉起，北京出臺了以限購令為代表的“京15條”，苛刻程度空前。一時間，住房問題令北漂一族陷入另一番焦灼處境。

京城的留守青年，尤其是那些短期內無法沖破戶籍門檻，而又有丈母娘需求作祟的年輕人，究竟該如何抉擇？筆者在此分3種情況，給出一些購房建議和注意事項。當然，前提是具備一定的購買實力。

短期觀望伺機而動

小司，男，25歲，非京籍，北京某重點高校研究生，將于2012年畢業。決意留在北京發展，一直傾向于在畢業之前在北京買套房，由父母負責首付，自己月供。由于“京15條”細則規定“北京高校的集體戶口應視為非北京戶口”，也就是說，需要提供連續5年以上的納稅證明才可購置住宅。雖然小司畢業后能解決北京戶口的可能性很大，但購房計劃仍被迫暫時擱置。

京版限購令對于非北京戶口家庭的限制力度很大。對于像小司這樣，需求不是特別迫切，又有較強自住需求，且在一兩年內可達到政策規定購買條件（解決戶口）的話，應選擇觀望，即使選擇轉向其他城市也要特別慎重。一方面，由于一、二線城市都已執行限購，意味著去哪兒都會被限；另一方面，限購令沒有明確的落地周期，而是以穩定房價為初衷，因此在市場達到一個相對合理的水平后，政策會有松動的跡象。

在此般調控之下，住房需求被大量抑制。房價即便沒有下降的可能，起碼缺乏向上的動力，大概一兩年內會見分曉。小司選擇觀望的話，時間跨度正合適。與此同時，不能打無準備之戰，在觀望期內，要分出一定的精力來篩選合適的房源，多去售樓處轉轉，與銷售員建立基本聯系，以及時獲得最新的政策及價格變動信息，方便在鎖定目標范圍的情況下，恰到好處地出手。

中期轉向關注商住

張先生，30歲，非京籍，北京工作已3年，現急需一套婚房。原本準備好了首付，計劃在春節后出手，結果不巧被限購擋在了門外。買房可以觀望，但結婚不能。由于限購令所限制的是普通住宅產品，商業、寫字樓立項的住宅產品不在限購之列。沒辦法，受限于政策和預算，不得不將目光轉向這種40年、50年的商住樓。雖然商住樓首付最低5成，但由于一般戶型小、總價低，與之前準備好的3成首付剛好持平。綜合考慮之后，張先生決定出手。

商住產品有很多顯而易見的短板，如使用年限短、公攤面積大、稅費多且高、水電物業費翻倍、社區居住氛圍不濃、轉手困難等，但這些硬傷與住宅產品遭遇限購相比，可謂小巫見大巫。對于像小張這樣短期內需求迫切，又難以靠租房等渠道來解決問題的情況，可選擇這類剛好避開了限購鋒芒的住宅樓。

但需注意幾點問題。第一，價格已經上升。此類需求在北京不是少數，再加上部分投資需求也趕來湊熱鬧，相應的市場快速升溫，價格跟漲。購房者需綜合自身預算、房價水平和購房時機等因素。第二，后顧之憂。這類房源用來自住的話，多為過渡性需求，早晚是要轉手的，而寫字樓、商業立項的產品在二手房交易環節，有一項比較重頭的稅種——土地增值稅，是普通住宅產品所沒有的，大概是總房款的20%～30%。第三，必須慎重考慮前面所列出的各項硬傷，不要盲目地被限購嚇昏了頭腦。

長期換位返鄉置業

孫小姐，27歲，河北人，在北京工作2年，月入6000元，是標準的月光族。隨著年齡和收入的增長，有了一定的理財意識，本想通過按揭買房后的月供方式來進行儲蓄，只是恰巧撞上了“京15條”。隨著北京外延效應的顯現，燕郊、涿州、固安、香河等地房地產行業快速崛起，但在限購方面非常溫和，且房屋總價低，對河北當地戶籍的購房者還有一定的優惠，孫小姐打算先回鄉置業，是否留京發展再作打算。

北京對周邊省市人才的吸附能力很強，尤其是年輕人。由于人口疏散的需要，限購令多在樓市熱度較高的的一、二線城市執行，三、四線城市的洼地效應開始顯現。這些城市的房價看漲，且購置門檻低，既有保值作用，還能作為逃離北上廣的退路，滿足居住需求。從目前北京的限車、限購等犀利舉措來看，戶籍的隱形阻礙會逐漸顯露，并愈演愈烈，返鄉置業是一舉兩得的不錯選擇。即使未來戶籍放開、限購失效，也大可賣掉家鄉的房產，重返京城。