職場新人買房方案

陳玉罡 竇倩

宋小姐，24歲，在廣州從事醫(yī)藥銷售工作。丈夫張先生，25歲，在某網(wǎng)絡(luò)開發(fā)公司工作。兩人是大學(xué)同學(xué)，剛參加工作兩年，如今兩人工作穩(wěn)定，近期剛剛領(lǐng)了結(jié)婚證。為了在廣州建立一個(gè)幸福的小家庭，他們打算近期買一套婚房。兩人的收入主要是來自工資，宋小姐每月平均工資6000元，張先生5000元，兩人每年年終獎(jiǎng)共3萬元，兩人都有五險(xiǎn)一金。現(xiàn)在房租每月1500元，其他生活費(fèi)用4000元。目前共有存款10萬元，面對居高不下的房價(jià)和越來越嚴(yán)的調(diào)控政策，怎樣才能實(shí)現(xiàn)成家立業(yè)夢想呢？

家庭財(cái)務(wù)狀況分析

先對宋小姐的家庭資產(chǎn)狀況和收入支出狀況進(jìn)行分析。

家庭資產(chǎn)狀況分析

表1為宋小姐一家的家庭資產(chǎn)負(fù)債。資產(chǎn)為10萬元的活期存款，目前沒有負(fù)債，不存在還款壓力，資產(chǎn)負(fù)債情況較穩(wěn)健。但是活期存款的資本增值能力很弱，尤其在目前通脹較高的情況下，容易造成資產(chǎn)縮水。考慮到其近期的買房計(jì)劃，建議把活期存款中的大部分資金投資于貨幣基金、7天通知存款等，這些投資方式變現(xiàn)能力強(qiáng)，且利率高于活期存款。

假設(shè)宋小姐選擇一套面積80平方米二室一廳的房子，每平方米均價(jià)為1.2萬元，那么房子總價(jià)為96萬元。如買房的首付比例為3成（28.8萬元），可由自己的存款和雙方父母借款資助完成，其余67.2萬元用商業(yè)貸款。根據(jù)目前商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.6%，貸款年限設(shè)為30年，每月需還房貸4292元。每月還貸額占月均收入的比例為31.8%，低于40%的安全線。

收入支出分析

表2為宋小姐一家的收入支出。收入方面，目前家庭月總收入為13500元。其中，宋小姐每月收入6000元，占44.44%；張先生每月收入5000元，占37.04%；獎(jiǎng)金收入月均2500元，占18.52%。家庭收入構(gòu)成中，夫妻收入相差不大，屬于共同奮斗型。可以看出，其家庭收入構(gòu)成來源較為單一。可以嘗試通過各種途徑獲得兼職、投資等其他收入。

支出方面，目前家庭的月總支出為5917元。其中，日常生活支出為5500元，包括房租1500元，以及其他生活開支4000元，占92.95%；其他支出主要是旅游花費(fèi)，每年約5000元。家庭支出中，日常支出和其他支出占月總收入的43.83%。目前家庭月度節(jié)余資金7583元，年度節(jié)余資金9.1萬元，占家庭年總收入的56.17%。顯示家庭儲(chǔ)蓄能力不強(qiáng)，還存在提升空間。

根據(jù)以上假設(shè)，如果加上買房的支出，則每月貸款月供增加4292元，但同時(shí)減少了1500元的房租費(fèi)，相當(dāng)于每月增加了2792元的支出。每月結(jié)余資金為4791元，年度結(jié)余資金約為57492元，這一部分資金除了還父母借給的買房首期款之外，可通過合理的投資來幫助實(shí)現(xiàn)家庭未來各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)。

建議宋小姐適當(dāng)開源節(jié)流。在收入方面，由于目前收入來源比較單一，可以嘗試其他途徑，如做一些投資等；從開支方面可以看出，日常開支費(fèi)用是比較大的，對于目前正準(zhǔn)備投資買房的他們來說，可以適當(dāng)縮減每月花費(fèi)，如盡量使用公共交通、減少外出吃飯的次數(shù)等。

理財(cái)診斷總結(jié)：可以看出，宋小姐和丈夫的收入并不低，但家庭的收入來源單一，無法防范失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；由于平時(shí)消費(fèi)較高，開支不盡合理，可以做進(jìn)一步縮減。為了盡快實(shí)現(xiàn)買房的目標(biāo)，一方面需要開源增加收入，另一方面需要節(jié)流減少開支。同時(shí)，要建立綜合理財(cái)?shù)挠^念，即做好保障的情況下取得財(cái)務(wù)資源的財(cái)富增值。

理財(cái)規(guī)劃方案

宋小姐應(yīng)從應(yīng)急準(zhǔn)備、長期保障、養(yǎng)老規(guī)劃、還債等方面入手，進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃。

應(yīng)急準(zhǔn)備規(guī)劃

現(xiàn)金保障的目的是規(guī)避短期風(fēng)險(xiǎn)，防止在收入中斷的情況下影響家庭正常生活及資產(chǎn)和投資（比如房產(chǎn)、汽車等）狀況。一般來講，家庭需要儲(chǔ)備月支出總額的3～6倍作為現(xiàn)金保障。目前宋小姐家庭平均月支出為5917元，則現(xiàn)金保障約為17800～35500元。如果算上房貸增加的2792元，則需保留約2.6萬～5.2萬元。

長期保障規(guī)劃

宋小姐夫婦都有五險(xiǎn)一金，可以滿足基本保障。但如果增加了房貸，則無法覆蓋家庭全部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要補(bǔ)充商業(yè)保險(xiǎn)至少覆蓋還房貸的這30年。基本思路是，先給家庭經(jīng)濟(jì)支柱買足保險(xiǎn)，再給第二經(jīng)濟(jì)支柱買。宋小姐夫婦二人收入較平均，所以兩人都需購買。從整個(gè)家庭的收入情況來說，可以拿出10%左右的收入來購買，即拿出約1.6萬元，平均每月1333元，重點(diǎn)考慮重疾險(xiǎn)、意外險(xiǎn)、壽險(xiǎn)。通過一定的組合配置，可在保費(fèi)較低的情況下實(shí)現(xiàn)較高的保障。

養(yǎng)老金規(guī)劃

宋小姐夫婦都有社保，未來退休的基本生活有保障。但如果希望退休后生活質(zhì)量維持較高水平，可趁年輕時(shí)提早做好規(guī)劃。按保持目前的生活水準(zhǔn)，以月開支4000元來計(jì)算，假設(shè)通脹率3%，那么31年后即55歲退休時(shí)的生活費(fèi)用將達(dá)到每月1萬元左右。退休后55～85歲的生活費(fèi)用至少需要1萬×12×30=360萬元（假設(shè)通脹率與資金收益率相同，都為3%）。假設(shè)50%通過社保滿足，50%自己籌備。為籌備180萬元，需要每月進(jìn)行基金定投1107元（如可選擇指基），按年均收益8%計(jì)算，定投31年退休時(shí)即可實(shí)現(xiàn)。

償還債務(wù)

目前宋小姐家庭每月無負(fù)債。如果買房的話，首付的部分資金是向父母借的，那么宋小姐家庭的月節(jié)余應(yīng)在預(yù)留足夠應(yīng)急準(zhǔn)備的前提下，其他用來還給父母或提前還貸。月節(jié)余是13500－591－2792－1333（保險(xiǎn)費(fèi)用平攤到每月）－1107（養(yǎng)老定投）=2351元，一年可償還債務(wù)2.8萬元左右。

方案操作：將活期存款10萬元中的2萬元作為應(yīng)急準(zhǔn)備，以活期存款或貨幣基金等流動(dòng)性好的方式持有。向保險(xiǎn)公司詢問保險(xiǎn)產(chǎn)品，購買保險(xiǎn)年支出約1.6萬元；也可向?qū)I(yè)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)咨詢保險(xiǎn)產(chǎn)品組合，以保證獲得足夠的保障，在此前提下可進(jìn)行更多地投資。開通基金定投賬戶，從現(xiàn)在開始堅(jiān)持做一筆為期31年的指基定投，每月定投1100元作為夫妻二人的養(yǎng)老基金；如果未來有了小孩，則再增加一筆指數(shù)基金定投，作為孩子的教育基金。

近期內(nèi)房價(jià)漲勢趨穩(wěn)，如果宋小姐夫婦決定買房自住，則一方面需要密切關(guān)注樓市調(diào)控政策，同時(shí)準(zhǔn)備好首付款；另一方面遇到合適的機(jī)會(huì)則可出手，以免錯(cuò)失良機(jī)。