兩房難倒 倒了更難

文/Walid L. Petiri 編譯/康會欣

因對經濟長期停滯和政治退化腐敗不滿的加劇，在埃及首都開羅和各大城市，數百萬民眾走上街頭，要求穆巴拉克立即下臺。抗議在2月11日達到頂點，穆巴拉克被迫宣布辭去總統職務，結束了他在埃及長達30年的統治。

當國際輿論聚焦埃及局勢時，美國政府卻拋出了另一枚重磅炸彈。美國財政部長蓋特納向議會提交了一份“白皮書”，將逐步削弱房利美與房地美(簡稱“兩房”)在美國住房按揭市場中的中心作用，并最終將這兩家抵押貸款公司關閉或徹底私有化，結束兩房對美國住房按揭市場長達70年的統治史。

雖處不同領域，兩者何其相似而又如此振奮人心！差別在于，前者在埃及人民的斗爭下已成為現實，后者要走的路看起來卻還有很遠。

兩房之重難承受

房利美是20世紀大蕭條時期的產物，作為羅斯福新政的一部分，設立目的是為了支持住房抵押貸款市場的發展，并為抵押市場提供足夠流動性。房利美原本是政府設立的機構，1968年被改成為私人制企業，并成為一家上市公司。美國國會為了終止房利美的絕對壟斷地位，于1970年立法設立了另一家私人持股公司房地美。

可誰也沒有想到，作為大蕭條救市而生的兩房，竟成為本世紀第一場巨大經濟危機的導火索和救援對象。兩房的主要業務是購買按揭貸款并證券化，然后在公開市場上出售證券，從而騰出資金用于提供給購房者新的貸款。由于美國房地產泡沫化愈演愈烈，兩房不得不降低貸款門檻，這使得貸款違約增加，兩家公司遭受巨額虧損并引發次貸危機，并由此造成了波及全球的金融危機。

蓋特納向國會遞交的白皮書表明，政府將逐步弱化對房地產市場支持力度，金融危機前持續數十年之久的政府主導房地產金融體系模式將要退出歷史舞臺，不堪重負的美國政府將促使更多私人資本介入。

終結尚需時日

白皮書提供了3個選項。選項一，政府除保留聯邦住房管理局并向低收入和中等收入借貸人提供擔保以外，基本退出住房按揭貸款市場。這是3個選項中最激進的作法。選項二，除實施選項一外，政府只在市場出現危機時擔保住房按揭貸款，保持貸款的穩定供應，經濟景氣時期不下調借貸利率。選項三，除實施選項一外，政府不再通過獲政府支持的兩房發揮自身在房貸市場的作用。

“在現實層面，需要5～7年走完立法過程。”蓋特納說，他希望國會盡快行動，兩年內完成立法。“最終，我們將向市場解釋，游戲如何完結，我們不能等太久。”

將推高買房成本

白皮書的目的是為了吸引私人資本重新回到住房金融市場，從而減少政府在按揭貸款市場中的投入。美國《紐約時報》報道，美國政府現持有或擔保全國90%的住房按揭貸款。改革后，這一比率有望10年內下降至10%。

一旦政府從按揭貸款市場撤出（至少是大為降低角色作用），勢必需要大量的私人資本進入這個市場，由此產生連鎖反應，將大大加強美國人的購房難度。

蓋特納認為，若選項一得以實施，部分資質較差的購房人獲得按揭貸款的難度將增加。這一定降低了危機再次爆發的可能性，但一旦爆發，政府缺乏有效手段干預市場。

《華爾街日報》則指出，“政府靠邊站的話，將為其他市場融資方式提供機會，對購房人來說也提供了多樣選擇。比如資產擔保債券，它之所以沒有顯示出應有的競爭力，只不過因為長期以來政府更偏愛30年按揭貸款的模式罷了。”

在筆者看來，選項一將使固定利率貸款（FRMs）的規模大為縮減，而浮動利率貸（ARMs）的規模將隨之增加。如果國會最后通過的是其他兩個選項，這種趨勢甚至將加劇。

30年期固定利率貸款將變得非常昂貴。瑞士信貸集團2月上旬預測說，如果兩房倒掉，將促使30年期ARMs的貸款利率上升2個百分點。

大銀行將在按揭貸款市場獲得更多份額，可能令這個國家陷入另一個“大而不能倒”的困境。高企的按揭貸款利率將對房屋銷售造成負面影響，并進而影響到房價。