兩房難倒 倒了更難

文/Walid L. Petiri 編譯/康會(huì)欣

因?qū)?jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停滯和政治退化腐敗不滿的加劇，在埃及首都開羅和各大城市，數(shù)百萬民眾走上街頭，要求穆巴拉克立即下臺(tái)。抗議在2月11日達(dá)到頂點(diǎn)，穆巴拉克被迫宣布辭去總統(tǒng)職務(wù)，結(jié)束了他在埃及長(zhǎng)達(dá)30年的統(tǒng)治。

當(dāng)國(guó)際輿論聚焦埃及局勢(shì)時(shí)，美國(guó)政府卻拋出了另一枚重磅炸彈。美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)蓋特納向議會(huì)提交了一份“白皮書”，將逐步削弱房利美與房地美(簡(jiǎn)稱“兩房”)在美國(guó)住房按揭市場(chǎng)中的中心作用，并最終將這兩家抵押貸款公司關(guān)閉或徹底私有化，結(jié)束兩房對(duì)美國(guó)住房按揭市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)70年的統(tǒng)治史。

雖處不同領(lǐng)域，兩者何其相似而又如此振奮人心！差別在于，前者在埃及人民的斗爭(zhēng)下已成為現(xiàn)實(shí)，后者要走的路看起來卻還有很遠(yuǎn)。

兩房之重難承受

房利美是20世紀(jì)大蕭條時(shí)期的產(chǎn)物，作為羅斯福新政的一部分，設(shè)立目的是為了支持住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展，并為抵押市場(chǎng)提供足夠流動(dòng)性。房利美原本是政府設(shè)立的機(jī)構(gòu)，1968年被改成為私人制企業(yè)，并成為一家上市公司。美國(guó)國(guó)會(huì)為了終止房利美的絕對(duì)壟斷地位，于1970年立法設(shè)立了另一家私人持股公司房地美。

可誰也沒有想到，作為大蕭條救市而生的兩房，竟成為本世紀(jì)第一場(chǎng)巨大經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索和救援對(duì)象。兩房的主要業(yè)務(wù)是購(gòu)買按揭貸款并證券化，然后在公開市場(chǎng)上出售證券，從而騰出資金用于提供給購(gòu)房者新的貸款。由于美國(guó)房地產(chǎn)泡沫化愈演愈烈，兩房不得不降低貸款門檻，這使得貸款違約增加，兩家公司遭受巨額虧損并引發(fā)次貸危機(jī)，并由此造成了波及全球的金融危機(jī)。

蓋特納向國(guó)會(huì)遞交的白皮書表明，政府將逐步弱化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持力度，金融危機(jī)前持續(xù)數(shù)十年之久的政府主導(dǎo)房地產(chǎn)金融體系模式將要退出歷史舞臺(tái)，不堪重負(fù)的美國(guó)政府將促使更多私人資本介入。

終結(jié)尚需時(shí)日

白皮書提供了3個(gè)選項(xiàng)。選項(xiàng)一，政府除保留聯(lián)邦住房管理局并向低收入和中等收入借貸人提供擔(dān)保以外，基本退出住房按揭貸款市場(chǎng)。這是3個(gè)選項(xiàng)中最激進(jìn)的作法。選項(xiàng)二，除實(shí)施選項(xiàng)一外，政府只在市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)擔(dān)保住房按揭貸款，保持貸款的穩(wěn)定供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期不下調(diào)借貸利率。選項(xiàng)三，除實(shí)施選項(xiàng)一外，政府不再通過獲政府支持的兩房發(fā)揮自身在房貸市場(chǎng)的作用。

“在現(xiàn)實(shí)層面，需要5～7年走完立法過程。”蓋特納說，他希望國(guó)會(huì)盡快行動(dòng)，兩年內(nèi)完成立法。“最終，我們將向市場(chǎng)解釋，游戲如何完結(jié)，我們不能等太久。”

將推高買房成本

白皮書的目的是為了吸引私人資本重新回到住房金融市場(chǎng)，從而減少政府在按揭貸款市場(chǎng)中的投入。美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，美國(guó)政府現(xiàn)持有或擔(dān)保全國(guó)90%的住房按揭貸款。改革后，這一比率有望10年內(nèi)下降至10%。

一旦政府從按揭貸款市場(chǎng)撤出（至少是大為降低角色作用），勢(shì)必需要大量的私人資本進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，由此產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，將大大加強(qiáng)美國(guó)人的購(gòu)房難度。

蓋特納認(rèn)為，若選項(xiàng)一得以實(shí)施，部分資質(zhì)較差的購(gòu)房人獲得按揭貸款的難度將增加。這一定降低了危機(jī)再次爆發(fā)的可能性，但一旦爆發(fā)，政府缺乏有效手段干預(yù)市場(chǎng)。

《華爾街日?qǐng)?bào)》則指出，“政府靠邊站的話，將為其他市場(chǎng)融資方式提供機(jī)會(huì)，對(duì)購(gòu)房人來說也提供了多樣選擇。比如資產(chǎn)擔(dān)保債券，它之所以沒有顯示出應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，只不過因?yàn)殚L(zhǎng)期以來政府更偏愛30年按揭貸款的模式罷了。”

在筆者看來，選項(xiàng)一將使固定利率貸款（FRMs）的規(guī)模大為縮減，而浮動(dòng)利率貸（ARMs）的規(guī)模將隨之增加。如果國(guó)會(huì)最后通過的是其他兩個(gè)選項(xiàng)，這種趨勢(shì)甚至將加劇。

30年期固定利率貸款將變得非常昂貴。瑞士信貸集團(tuán)2月上旬預(yù)測(cè)說，如果兩房倒掉，將促使30年期ARMs的貸款利率上升2個(gè)百分點(diǎn)。

大銀行將在按揭貸款市場(chǎng)獲得更多份額，可能令這個(gè)國(guó)家陷入另一個(gè)“大而不能倒”的困境。高企的按揭貸款利率將對(duì)房屋銷售造成負(fù)面影響，并進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)。