房地產(chǎn)——堅(jiān)硬的泡沫

2001-2010是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的黃金十年。

1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的出臺(tái)，

標(biāo)志著福利分房制度終結(jié)，中國(guó)正式進(jìn)入了住房商品化時(shí)代。

十年來(lái)，各路資金爭(zhēng)相涌入及行業(yè)產(chǎn)值的迅速增長(zhǎng)，

使得房地產(chǎn)業(yè)成為名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。

然而，硬幣的另一面是，與民生休戚相關(guān)的高房?jī)r(jià)不僅將房地產(chǎn)行業(yè)推到了風(fēng)口浪尖，

也讓其成為歷次政策調(diào)控首當(dāng)其沖的目標(biāo)。

未來(lái)十年，住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒓缲?fù)起促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的使命。

2001

個(gè)人消費(fèi)者成為住房銷售的主體

2001年3月12日，天鴻寶業(yè)（600376，現(xiàn)名首開股份）上市，標(biāo)志著長(zhǎng)達(dá)8年之久的房地產(chǎn)公司上市禁令解凍，其上市首日高開高走，上漲了179.81%。同年4月，金地集團(tuán)（600383）上市，揭開了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的序幕。

支撐房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁的，是2001年政府密集出臺(tái)的涉及商品房購(gòu)買各個(gè)環(huán)節(jié)的商品房政策。其中，影響最大的《商品房銷售管理辦法》是中國(guó)商品房銷售領(lǐng)域的第一部成套法規(guī)，該辦法對(duì)過(guò)去一系列有關(guān)商品房銷售問題的細(xì)化和匯總，其實(shí)質(zhì)在于標(biāo)志著個(gè)人消費(fèi)者已經(jīng)逐步取代了機(jī)構(gòu)消費(fèi)者成為住房銷售的主體，曾經(jīng)掩蓋在福利分房制度下的有關(guān)住房銷售環(huán)節(jié)的諸多弊病需要得到解決。另外，辦法對(duì)商品房預(yù)售和現(xiàn)售制度進(jìn)行了規(guī)范，明確了房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)及后續(xù)保障制度，對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上至少五成以上的項(xiàng)目，尤其是新項(xiàng)目銷售產(chǎn)生很大影響，開發(fā)商慣常采用的提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)搶占市場(chǎng)的策略已經(jīng)失去了意義。

2002

新一輪土地革命拉開帷幕

2002年5月9日，國(guó)土資源部下發(fā)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史中，“土地招拍掛”無(wú)疑寫下了濃重一筆，被業(yè)界喻為“新一輪土地革命”的開始。“天價(jià)地”屢現(xiàn)、順馳的飛速成長(zhǎng)、萬(wàn)科坐擁逾2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備、楊國(guó)強(qiáng)家族憑碧桂園一度成為中國(guó)首富等行業(yè)大事皆誕生于此背景下。

一方面“招拍掛制度”的推出有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化，同時(shí)助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度；但另一方面“招拍掛制度”也刺激了地方政府的征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，成為房?jī)r(jià)上漲的助推器。

2003

房地產(chǎn)行業(yè)“榮升”國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

2003年12月8日，北京市大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)1號(hào)住宅項(xiàng)目用地被順馳集團(tuán)以9.05億元拍得，震憾全國(guó)，被業(yè)界稱為“世紀(jì)第一拍”。也正是在這一年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文）出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)被定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

自此房?jī)r(jià)開始正式進(jìn)入了上升通道，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了新一輪波瀾壯闊的大牛市。據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書報(bào)告中的數(shù)據(jù)，1998-2003年的5年間，全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格總共只增加了343元。而到了全面實(shí)施18號(hào)文件后的2004年，每平方米的房?jī)r(jià)就比上年暴漲了352元。

2004

8·31大限，地方政府的狂歡

2004年3月31日，國(guó)土資源部、國(guó)家監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知，嚴(yán)令各地必須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，是為“8.31大限”。自此，協(xié)議出讓的土地轉(zhuǎn)讓方式正式退出歷史舞臺(tái)，“招拍掛制度”得以全面實(shí)行。

“招拍掛”制度的全面實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有三點(diǎn)影響：首先，有利于抑制政府官員的“土地尋租”空間，提高政府的賣地收入；其次，制度的實(shí)施提高了開發(fā)商的拿地門檻，市場(chǎng)對(duì)開放商的資金實(shí)力有了更高的要求，尤其是在一二線核心城市，高額的土地出讓金意味著開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的融資實(shí)力，房地產(chǎn)開發(fā)開始進(jìn)入寡頭時(shí)代；最后，由于一級(jí)市場(chǎng)的土地由地方政府實(shí)行統(tǒng)一的收儲(chǔ)和供應(yīng)，政府可以通過(guò)壟斷權(quán)獲取巨額的壟斷差價(jià)，尤其是在農(nóng)村土地對(duì)應(yīng)的新增土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，農(nóng)民基本上被剝奪了土地升值的全部收益，這在其后也產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問題。可以說(shuō)，“招拍掛制度”的全面推行雖然減少了地方政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)官員進(jìn)行個(gè)體尋租的機(jī)會(huì)，卻強(qiáng)化了地方政府在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)地位，自此地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配過(guò)程中開始處于中心地位。

2005

中國(guó)首單MBS問世

2005年，經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)，中信信托投資有限責(zé)任公司獲準(zhǔn)發(fā)行不超過(guò)31億元的個(gè)人住房抵押貸款支持證券—房貸證券化。同年12月15日，中國(guó)建設(shè)銀行推出首單中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品—“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”。建設(shè)銀行選擇其上海、江蘇和福建三家一級(jí)分行作為本次項(xiàng)目的試點(diǎn)分行，從這三家分行選出15000余筆、金額總計(jì)約30億元的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池。

個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的推出，有助于金融機(jī)構(gòu)放松房貸銀根，而且最終將使個(gè)人房貸固定利率成為可能。時(shí)任央行副行長(zhǎng)的吳曉靈曾指出：“在我國(guó)推行資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)銀行、投資人、政府和資本市場(chǎng)共贏的金融創(chuàng)新，是加快金融體制改革、積極發(fā)展資本市場(chǎng)、維護(hù)金融穩(wěn)定和金融安全的一項(xiàng)重要舉措。”

2006

“國(guó)六條”緊箍咒無(wú)疾而終

面對(duì)離譜的房?jī)r(jià)和極高利潤(rùn)的開發(fā)商， 2006年5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），措施涵蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。同年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳以十分罕見的速度發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)行了細(xì)化，要求建筑面積90平方米以下住房必須占到總面積的70%以上，同時(shí)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。同年9月，路勁基建（01098.HK）與順馳中國(guó)控股有限公司簽訂協(xié)議，順馳中國(guó)被迫易主，此后，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)浪潮初起。

與以往空泛的針對(duì)宏觀層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策不同， “國(guó)六條”的重要意義在于，政府第一次開始嘗試對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)進(jìn)行國(guó)家層面的指引，雖然調(diào)控的手段仍然有些簡(jiǎn)單粗暴，但其反映的是國(guó)家調(diào)控思路的進(jìn)步和轉(zhuǎn)變。不過(guò)，與2005年“國(guó)八條”的調(diào)控結(jié)果（2005年除上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫下調(diào)外，全國(guó)總體房?jī)r(jià)仍然上漲）類似，“國(guó)六條”的效果依然令人失望，雖然國(guó)家對(duì)住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致的量化規(guī)定，但在具體實(shí)施過(guò)程中這些量化指標(biāo)都是無(wú)法考核的，中央和地方博弈的結(jié)果仍然是地方取得了勝利。

2007

信貸政策取代產(chǎn)業(yè)政策，

成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)因素

2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體以92億元的天價(jià)奪得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，超出起始價(jià)45.62億元，創(chuàng)造了土地單幅成交價(jià)最高紀(jì)錄的全國(guó)新地王，也成為開發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)瘋狂搶地的縮影。在此背景下，2007年，信貸政策取代了產(chǎn)業(yè)政策成為了房地產(chǎn)行業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)因素，加息成為了房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。央行在一年內(nèi)6次加息，并10次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，資金面全面收緊，幅度和強(qiáng)度史無(wú)前例。

再加上“9.27新政”，即二套房貸政策的強(qiáng)烈沖擊，房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，樓市拐點(diǎn)跡象初現(xiàn)。 “9·27新政”體現(xiàn)了政府地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，開始重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本屬性，嘗試從需求結(jié)構(gòu)入手調(diào)控市場(chǎng)。二套房貸政策也逐漸成為了政府房地產(chǎn)政策工具箱中的重要調(diào)控手段，在之后的2010、2011年被多次運(yùn)用。

2008

政策“變臉”:

推出“四萬(wàn)億計(jì)劃”及房地產(chǎn)支持政策

2008年的金融風(fēng)暴，使全球經(jīng)濟(jì)面臨衰退危機(jī)。中國(guó)政府相機(jī)抉擇，出臺(tái)了一系列政策措施加以應(yīng)對(duì)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，意義最為重大的，非“四萬(wàn)億”及房地產(chǎn)支持政策莫屬。10月22日，央行、財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)手推出多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策，包括降低首次置業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購(gòu)房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等。11月，中央政府提出“四萬(wàn)億”的刺激內(nèi)需計(jì)劃，主要投資于保障性安居工程、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鐵路公路機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療文化教育和地震災(zāi)區(qū)重建。據(jù)測(cè)算，直接保障住房建設(shè)或民生住房總投資預(yù)計(jì)高達(dá)9000億元。12月17日，國(guó)務(wù)院《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施》出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)交易稅收進(jìn)行減免。其中，個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

“四萬(wàn)億”計(jì)劃、以及房地產(chǎn)支持政策，對(duì)于當(dāng)時(shí)剛剛經(jīng)過(guò)持續(xù)的緊縮政策調(diào)控、資金面緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪中送炭。政策的“變臉”，不僅僅使2008年全國(guó)商品房銷售額未出現(xiàn)大幅回落，還為下一年銷售額的大幅增長(zhǎng)創(chuàng)造了條件。2008年全國(guó)商品房銷售額2.41萬(wàn)億元，僅比2007年減少了0.55萬(wàn)億元，在全球金融風(fēng)暴背景下，中國(guó)商品房銷售額未出現(xiàn)大幅回落。

2009

慢開發(fā)模式受政策擠壓

在利好政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年迅速?gòu)?fù)蘇并不斷高漲，高房?jī)r(jià)之下，“蝸居”、“蟻?zhàn)濉钡瘸蔀榱餍性~。截至2009年底，中央不得不再次調(diào)整政策方向，由松變緊。在此期間有不少政策措施出臺(tái)，但從市場(chǎng)長(zhǎng)期制度建設(shè)、市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)模式的影響等角度來(lái)看，土地增值稅清算和土地出讓收支管理政策，當(dāng)屬2009年最為重要的事件。5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。

土地增值稅清算，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的暴利空間大大減少，這使得開放商通過(guò)囤地捂地獲取土地升值的“慢開發(fā)”模式受到政策擠壓。拿地首付比例的提高和分期繳納期限的限制，對(duì)開發(fā)商拿地的積極性，地價(jià)的漲幅，都是有效的遏制，對(duì)于降低政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也有著積極意義。

2010

持續(xù)嚴(yán)控下保障房建設(shè)提速，商業(yè)地產(chǎn)受追捧

持續(xù)的政策調(diào)控?zé)o疑是對(duì)2010年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生最大影響力的因素。2010上半年，由“國(guó)十一條”引發(fā)第一輪調(diào)控；2010下半年，首套房首付上調(diào)、加息等政策陸續(xù)出臺(tái)帶動(dòng)了第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。進(jìn)入2011年，新版“國(guó)八條”確定了一系列新的調(diào)控措施，包括將二套房貸首付提至60%，明確了保障性住房等用地不低于總量的70%，要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市限購(gòu)，制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問責(zé)機(jī)制等。其中的新版限購(gòu)政策無(wú)疑最為搶眼和關(guān)鍵，現(xiàn)階段限購(gòu)政策的執(zhí)行效果和力度，將很大程度地影響政府未來(lái)的政策走勢(shì)，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，仍然待續(xù)未完。在房地產(chǎn)政策維持嚴(yán)控的同時(shí)，保障房建設(shè)大大加速。

保障房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的提速，對(duì)商品房市場(chǎng)有較大沖擊。如果保障房大規(guī)模建設(shè)順利實(shí)施，整體的住房結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大改變，商品房市場(chǎng)的需求將顯著下降進(jìn)而商品房供給、房地產(chǎn)開發(fā)投資都會(huì)做相應(yīng)調(diào)整。

此外，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為避風(fēng)港，業(yè)界轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)潮不期而至。萬(wàn)科、富力、合生創(chuàng)展、綠地、綠城和上海世茂等開發(fā)商開始更多介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否成為投資主流及其未來(lái)發(fā)展前景仍有待觀察。