計(jì)劃生育\\城市化與我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展

摘要：計(jì)劃生育由于影響人口的增長與人口結(jié)構(gòu)的變化從而在一定時(shí)期推高房地產(chǎn)需求，但長期將縮減房地產(chǎn)需求；城市化由于影響人口的遷移從而長期地推高房地產(chǎn)需求，但其邊際效應(yīng)也將趨于遞減。所以，隨著時(shí)問的推移，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系向供過于求轉(zhuǎn)變。而目前存在兩個(gè)重要的加大房地產(chǎn)市場杠桿的因素：“打捆貸款”與“預(yù)售制”，他們在供不應(yīng)求的時(shí)候通過加速供給的形成而使各方皆大歡喜，在供過于求時(shí)卻放大了房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：計(jì)劃生育；城市化；房地產(chǎn)市場

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002—2848—2011(05)-0074—04

住房需求是人的基本需求，從人口上探討房地產(chǎn)市場的發(fā)展成為房地產(chǎn)市場研究的一個(gè)熱點(diǎn)。劉穎春指出，城市化帶來我國房地產(chǎn)需求總量加大，人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)導(dǎo)致的老齡化社會(huì)使老齡住宅需求加大；趙君麗研究了我國人口年齡結(jié)構(gòu)的余波效應(yīng)對房地產(chǎn)周期的影響，指出：我國房地產(chǎn)的需求高峰分別是1988—1993年、1999—2004年、2013—2018年。哈繼銘認(rèn)為，人口結(jié)構(gòu)與城市化進(jìn)程是推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)增長的兩大引擎，但到2015年，人口結(jié)構(gòu)這個(gè)引擎將熄火，另一個(gè)引擎——城市化將縮小，屆時(shí)房價(jià)會(huì)面臨下降的壓力。借鑒哈繼銘的研究思路，本文將從人口增長、人口結(jié)構(gòu)與城市化兩個(gè)方面來探討我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但分析過程與得出的政策建議均與其不同。

一、計(jì)劃生育對房地產(chǎn)市場的影響

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得出生率下降從而導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)從年輕型向老年型轉(zhuǎn)變，但我國與其他國家不同的一點(diǎn)就是計(jì)劃生育實(shí)行了30年，這個(gè)變量是研究房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特變量。計(jì)劃生育的長期實(shí)施將使家庭結(jié)構(gòu)小型化、人口自然增長率下降、總?cè)丝诘脑鲩L速度趨緩，并使得一定時(shí)期內(nèi)勞動(dòng)年齡人口占比上升，但最終將走向一個(gè)人口縮減的老齡化社會(huì)。以下以嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃生育的兩個(gè)代表性家庭來說明計(jì)劃生育對房地產(chǎn)市場的影響(見表1)，當(dāng)然，這種影響隨著計(jì)劃生育的放寬而縮小，隨著生育年齡的推后而加重(表1假定首次生育的年齡為25歲)。

從表1可以看出，2005年，由于計(jì)劃生育的第一代仍然處在勞動(dòng)年齡階段，所以為其子女購新房的支付能力很強(qiáng)，這也可能是目前的高房價(jià)能被剛性需求承受的一個(gè)重要原因。但到了2030年，計(jì)劃生育的第一代即將去世，獨(dú)生子女的獨(dú)生子女進(jìn)入婚嫁年齡段，其購房的必要性已經(jīng)很小。因?yàn)樗麄兊臓敔斈棠碳磳Ⅱv出2套住房，而自己與同齡人結(jié)婚相當(dāng)于只需要0.5套住房。換個(gè)角度來描述，不考慮一個(gè)家庭同時(shí)住兩套房，計(jì)劃生育實(shí)行的第一個(gè)25年內(nèi)，自住住房②需求增長了50％，第二個(gè)25年內(nèi)，增長了16.7％。表1也大致告訴我們，對高房價(jià)承受能力最高的時(shí)間段是2005—2014年左右，從2014年開始，由于計(jì)劃生育實(shí)施的第一代陸續(xù)進(jìn)入退休年齡，其收入下降，對高房價(jià)的承受能力也將下降。

雖然農(nóng)村地區(qū)的生育水平高于城市，但我國農(nóng)村人均住房面積卻一直高于城市，而且農(nóng)村地區(qū)也是實(shí)行計(jì)劃生育的。所以，如果城市的依然在城市，農(nóng)村的依然在農(nóng)村，表1的舉例仍然具有一定的代表性，其結(jié)論不會(huì)有任何變更。由此，影響表1的結(jié)論的關(guān)鍵疑問在于城市化，即人口從農(nóng)村向城市的遷移，這個(gè)疑問在本文的第三部分進(jìn)行嘗試性解答。

二、“打捆貸款”、“預(yù)售制”與房地產(chǎn)市場發(fā)展

(一)“打擁貸款”有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但其代價(jià)是增加了地方政府對土地出讓收入的依賴

“打捆貸款”肇始于國家開發(fā)銀行，國家開發(fā)銀行貴州省分行行長王革凡這樣解釋“打捆貸款”：首先，開行與地方政府合作，構(gòu)筑信用平臺(tái)(地方投資公司、城投公司等)，隨后以信用平臺(tái)作為承貸主體，將一個(gè)城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來作為一個(gè)整體項(xiàng)目，向銀行申請貸款；之后，信用平臺(tái)根據(jù)政府意愿進(jìn)行具體項(xiàng)目的投資，而開行在發(fā)放貸款前一方面會(huì)要求以土地作為抵押，另一方面往往需要地方政府出具擔(dān)保函或安慰函。

值得說明的是，“打擱貸款”曾存2006年被銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門叫停，但2008年“4萬億”計(jì)劃以來，融資紀(jì)律已再現(xiàn)松弛，一種被稱為“銀信政”合作的信托產(chǎn)品日益流行，該產(chǎn)品由銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，認(rèn)購?fù)顿Y于地方政府融資平臺(tái)股權(quán)，與“打捆貸款”的性質(zhì)差不多。

“打捆貸款”對房地產(chǎn)市場有何影響呢?一方面，由于注入到信用平臺(tái)的貸款可轉(zhuǎn)作具體項(xiàng)目的資本金，而具體項(xiàng)目又可以從其它銀行申請貸款，這就放大了地方政府的信用風(fēng)險(xiǎn)，幾近無本經(jīng)營；另一方面，全國的地方財(cái)政作為一個(gè)整體，基本上年年赤字，是典型的吃飯財(cái)政，可以擔(dān)當(dāng)還款來源的除了基本建設(shè)支出外，主要依賴土地出讓收入，這又使“打擱貸款”的安全性與房地產(chǎn)市場的興衰息息相關(guān)。反過來說，“打捆貸款”的實(shí)施加快了土地的整理，加速了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好發(fā)展條件的同時(shí)，也放大了房地產(chǎn)市場的融資杠桿，加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場向下調(diào)整，受影響的將不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，還有地方政府與銀行。

(二)“預(yù)售制”使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在單位時(shí)間內(nèi)開發(fā)密度升高，從而也具有投資加速器與風(fēng)險(xiǎn)放大器的雙面性。下面以一個(gè)簡明的模擬實(shí)例說明。

可以看出，由于預(yù)售制帶來的預(yù)售收入的提前占用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在同樣的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)更多的項(xiàng)目，加快住房供應(yīng)，在住房供不應(yīng)求的時(shí)候，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者皆大歡喜的事情；但是，由于項(xiàng)目與項(xiàng)目之間銜接得很緊，一旦房地產(chǎn)市場向下調(diào)整，同時(shí)影響兩個(gè)、三個(gè)項(xiàng)目，這就加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場持續(xù)向好的依賴。當(dāng)房地產(chǎn)市場向下調(diào)整時(shí)，消費(fèi)者不僅不接受其新開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售，未交房的竣工項(xiàng)目的銷售回款也將放緩。因?yàn)椋A(yù)售制是先付款后提貨，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)如果沒有房價(jià)持續(xù)向上的信心、供不應(yīng)求的市場供求態(tài)勢來彌補(bǔ)，是無法行得通的。

三、城市化對房地產(chǎn)市場的影響

由于城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，大量出生于農(nóng)村經(jīng)過教育、培訓(xùn)，在城市謀職成功之后，又會(huì)帶來新的需求。這一需求在短期、中期、長期能否彌補(bǔ)計(jì)劃生育帶來的負(fù)面影響，必須進(jìn)行認(rèn)真分析。我們可以來看一組數(shù)據(jù)，即每年新增城市人口與每年新增住宅建設(shè)面積之間的對比。其中，當(dāng)年新增城市人口是本年年末城市人口減去上一年年末城市人口，為凈增加的流量；當(dāng)年城鎮(zhèn)新建住宅面積也是流量，但其中有少量為拆改建，所以與凈增加的住宅面積相比，存在一定的高估。中國統(tǒng)計(jì)年鑒2009的數(shù)據(jù)顯示(見圖1)，年新增城市人口自1996年至2003年為高峰，每年達(dá)到2100萬左右，自2004年開始逐漸下降。當(dāng)年新增城市人口已呈中間高，兩頭低的“倒u”型，而當(dāng)年城鎮(zhèn)新建住宅面積近似地呈緩慢增加、坡度平緩的直線。如果考慮新增城市人口對住房需求的滯后影響和原有城市居民對新建住宅的自住需求，城市人口對新建住房的需求量與城鎮(zhèn)新建住宅的供給量隨著時(shí)間變化呈現(xiàn)出圖2中的關(guān)系。即，經(jīng)過一段時(shí)期的集中式、排浪式消費(fèi)之后，需求與供給逐漸走向平衡，然后供給超過需求。

以上是將所有城市作為一個(gè)整體來分析，沒有考慮到城市之間的人口流動(dòng)，也沒有考慮由于單個(gè)人流動(dòng)導(dǎo)致一個(gè)家庭的自住住房需求就需要兩套或兩套以上。如果考慮這兩個(gè)因素，越是大城市，其承受力就越強(qiáng)，其供過于求所需的時(shí)間就越長。但是，房地產(chǎn)市場的原動(dòng)力就是人口增長與城市化，這兩個(gè)動(dòng)力不斷促使有人買房，不斷促使人口從農(nóng)村走向城市，從中小城市走向大城市，從西部走向東部，如果原動(dòng)力逐漸削弱，供求關(guān)系向需方傾斜所需時(shí)間的延長無法改變供求關(guān)系的主導(dǎo)向需求方傾斜這一趨勢本身。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的政策建議

在計(jì)劃生育帶來的人口增長總體放緩的背景下，人們逐漸會(huì)發(fā)現(xiàn)：我國地方政府特殊的融資方式——“打捆貸款”、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊的滾動(dòng)式開發(fā)模式——“預(yù)售制”加速了住房供給的形成，而原有城市人口與新增人口對住房的需求增長卻放慢，如果一個(gè)人投資買房而不是自住，最終的接盤者將越來越難找，人民幣升值所帶來收益只是賬面上的，最終難以變現(xiàn)。當(dāng)然，供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)需要時(shí)間。由于計(jì)劃生育帶來的人口下降速度過快，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身會(huì)促進(jìn)人口下降這一世界普遍規(guī)律的疊加影響下，為減少房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場的大起大落，有必要適度放寬計(jì)劃生育政策，從而改變老齡化社會(huì)與人口縮減的預(yù)期。其他政策建議還有：

其一，對房地產(chǎn)項(xiàng)目(土地的一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā))的貸款實(shí)行嚴(yán)格的資本金控制，嚴(yán)禁發(fā)放各種打捆性質(zhì)或者變相打擱性質(zhì)的股本金貸款。資本金是金融風(fēng)險(xiǎn)的緩沖墊，體現(xiàn)了項(xiàng)目投資方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力與意愿。所以，資本金控制有助于抑制地方政府融資杠桿的過度放大，有助于抑制房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

其二，減免房產(chǎn)交易中間環(huán)節(jié)稅收。任何市場的平穩(wěn)發(fā)展都需要交易成本的下降。加大中間環(huán)節(jié)稅收短期上看，可以起到遏制房產(chǎn)投機(jī)的作用，但長期看，便利房產(chǎn)交易才會(huì)使居民之間對住房的不同需求得到各自的滿足，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。