論房產稅改革對房價調節作用

摘 要：本文主要論述近期國民經濟中宏觀調控的熱點——房產稅改革，以及從這次改革中可能會對中國房價產生的影響。筆者從現行房產稅征收辦法入手，通過簡要的分析指出現行方案對于房屋自住需求和投機需求區分不足的問題，進而針對這個問題分析了重慶的房屋消費稅征收方案，對其在區分房屋自住需求和投機需求上的作用，以及由此產生的對房價的抑制作用進行了分析和總結。

關鍵詞：房產稅房價宏觀調控

2009年末到2010年上半年，在新一輪通脹壓力下，政府開始對高房價動刀，相繼出臺了“國四條”和“國十條，但收到的效果不如人們預期中的那么顯著。量價齊跌的調控效果并未對高房價有太大的觸動。高房價這一難題仍然沒能得到妥善的解決。

在這一大背景下，關于政府房產稅的改革成了時下關注的焦點。房產稅改革是否能起到政府所說的抑制房價快速上漲，甚至拉動房價回調的利器？筆者將在本文中對房產稅及其改革方向進行分析.

一、房產稅簡介

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

中國現行房產稅有如下特點：1、房產稅屬于個別財產稅，其征稅對象只是房屋（經營性房屋）。2、征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。3、房產稅依照房產原值一次減除10%到30%后的余值計算繳納。對于房屋出租的，以房屋租金收入為房產稅的計稅依據。4、房產稅稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房屋租金收入計算繳納的，稅率為12%。

現行的房產稅征收條例，已經不能滿足現今國家宏觀經濟形勢的調控要求。其對于住房需求中的自住需求和投機需求未加區分，沒有針對不同的消費者和消費需求進行具體問題具體分析，對于抑制房屋投機需求，維護正常的房產居住需求未能起到很好的作用。同時各地所出臺地方性條例不具有地方適應性，無法適應和體現地方房地產市場狀況、居民收入情況和貧富差距的條例。從整體來看現行房產稅征收條例對于現在中國房地產市場的調節缺乏靈活性。

二、重慶房產稅改革方案分析

重慶擬實行的房產消費稅，其實施方案如下：一.對于房地產企業，價格高于正常計稅價格（開發成本+合理利潤20%以下）的，稅率0%，高于合理利潤20%但是低于50%的，按銷售價格10%征收，高于50%但低于100%的，適用15%，高于100%但低于200%的適用25%，高于200%以上部分，適用35%。二.對炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免稅，出售家庭擁有的第二套，稅率20%，出售家庭擁有的3套以上的，稅率50%。三.個人購買住房，家庭唯一第一套，稅率為零，購買兩套以上的，稅率30%。同時規定，政府買地收入85%上繳中央金庫。

以上是重慶房產消費稅方案的一個摘要，從這個摘要可以看出，該方案對于房地產市場的三方都進行了約束和限制。

首先，對于房產商，累進稅率的設計可以對地產商定價起到抑制作用，若定價太高或者故意哄抬房價（有房產商雇專人排隊搶房，制造樓市繁榮，房價還要繼續上漲的假象，利用消費者“買漲不買跌“的心理抬高房價。），政府就對其課以重稅，在稅收壓力下，房產商會首先采取抬高房價，提升自身利潤空間的方式，轉嫁稅負。但是又會在下一個征稅區間遇上更高的稅率。但是房產商不可能無止境的提價，因為當房價大大超出消費者，特別是有居住需求消費者對房價心理預期（對于現款交易的購房者來說）和對未來自身收益現金流預期（對于按揭購房者來說）時，住房需求的剛性會下降，人們會選擇其他的方式，比如降低自身對于地理位置或房屋設計的要求，選擇郊區或者低端房屋。或者轉向二手房市場和房屋租賃市場。

其次，對于購房者來說，該方案的重拳便是砸向了投機炒房者。方案中規定“出售唯一家庭住房，5年以上免稅，出售家庭擁有的第二套，稅率20%，出售家庭擁有的3套以上的，稅率50%。“有利于維持二手房市場價格的穩定，能有效抑制炒房者在一手房市場需求大軍轉向，無人接盤無法套利的情況下轉向二手房市場，沖擊二手房市場，有利于二手房市場和一手房市場無套利定價的形成。若炒房者寓意進軍二手房市場，首先必須承擔由房源提供者在出售房產時，所轉嫁而來的高額稅負，增加了其建倉成本。炒房者面臨著前后夾擊的境況，在這種心理預期下，二手房的投機需求會得到有效抑制。同時第三條中，規定”個人購買住房的，家庭唯一第一套，稅率為零，購買兩套以上的，稅率30%。“效果更是直接，有效地區分了居住需求和投機需求，彌補了現行征收辦法中對于以上兩種需求區分不足導致對房價宏觀調控”武器“偏少，效果不好的缺陷。

再次，對于政府，該方案規定“政府買地收入85%上繳中央金庫”。有利于減少地方政府對于土地財政的依賴，為地方政府推出土地財政鋪路。85%的土地收入上繳中央金庫將大大降低地方政府對于賣地增收的熱情。

三、改革方案的問題

從以上分析來看，重慶房產稅方案能抑制房價過快增長，打擊炒房行為。但仍存在不足之處。（1）該方案中對于同一投機者在不同的省級行政區劃中第一套、第二套房的認定方法缺失，因為投機者很肯能在區域板塊內聯動操作，也可以達到合理避稅的目的[2]。（2）方案對于如何確定房產商的合理利潤，以及杜絕在確定合理利潤過程中有可能發生的腐敗行為，并未提出相關措施。（3）同時也存在著對于家庭第一套房、第二套房認定方法的缺失。

顯然，上訴方案的實施部僅僅有稅務機關是不夠的，還需要諸如房管局，工商局，民政局等多部門聯手。同時如果想在更大范圍內抑制投機需求，不僅需要各地政府做好本地區調控工作，還需要跨地區聯合監控、調節。這也是對中國行政體制效率的一次打的考驗。

參考文獻：

[1]崔琛.我國房產稅稅制存在的問題及解決的建議[J].商業會計.2011(05)

[2]苗冬梅.《關于房產稅稅制改革的思考》[J].中國農業會計.2010.

作者簡介：吳誠（1990.9-），男，四川遂寧人，四川大學經濟學院國際經濟與貿易本科在讀，研究方向：國際商務管理。