養(yǎng)老地產(chǎn)策論

飛速發(fā)展的城市化和老齡化是中國目前不得不面對(duì)的兩個(gè)異常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老問題本質(zhì)上講是一個(gè)公共的福利問題，但我國的養(yǎng)老體制、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于初期發(fā)展的階段，存在的問題太多，要補(bǔ)的功課太多，而僅僅依靠政府的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。現(xiàn)在最需要思考的是如何通過政府的撬動(dòng)和引導(dǎo)，調(diào)動(dòng)整個(gè)社會(huì)的力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這才是更快更有效的解決養(yǎng)老問題的力量來源。而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中最重要、且與政府關(guān)系最緊密的一個(gè)組成部分，即涉老地產(chǎn)。

涉老地產(chǎn)的分類和屬性

在中國城市化發(fā)展的過程中，房屋市場(chǎng)化過程中，房地產(chǎn)商起到了非常重要的作用，但是今天房地產(chǎn)商似乎成了中國房?jī)r(jià)高的替罪羊。而這或許與在房地產(chǎn)的過程中，沒有區(qū)分公共福利保障和市場(chǎng)商品的界限，沒有區(qū)分老百姓剛需自住型的保障性住房和應(yīng)該市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住房的區(qū)別，混淆了這些概念。

好在涉老地產(chǎn)處在孕育期，因此要切記重蹈覆轍，從源頭理清養(yǎng)老的保障性需求和市場(chǎng)化需求的區(qū)別，政府和開發(fā)商各負(fù)其責(zé)，開發(fā)商在涉老地產(chǎn)開發(fā)中也應(yīng)照顧政府公共福利的方面，整個(gè)中國的養(yǎng)老問題絕不是靠政府可以獨(dú)自解決的。開發(fā)商市場(chǎng)化運(yùn)作的過程中如果能夠幫助政府部分地解決行業(yè)問題，同時(shí)還能部分地解決現(xiàn)階段地方政府的某些困境，那就會(huì)形成一個(gè)多贏的局面。

從這個(gè)角度講，涉老項(xiàng)目可分成福利型和商業(yè)型兩類，政府應(yīng)更多地關(guān)注福利型的，開發(fā)商則更多地應(yīng)該關(guān)注商業(yè)型的；如果從服務(wù)的對(duì)象來劃分，又可分成涉老住宅，老年公寓和長期照護(hù)機(jī)構(gòu)三類。

涉老地產(chǎn)和常規(guī)的住宅地產(chǎn)之間有何區(qū)別？常規(guī)住宅屬于消費(fèi)產(chǎn)品，是銷售型的地產(chǎn)，具有拿地快，投資快，產(chǎn)品快，資金回籠快等特點(diǎn)，而涉老地產(chǎn)屬于持有型的地產(chǎn)，策劃慢，規(guī)劃慢，設(shè)計(jì)慢，施工慢，銷售慢，資金回籠也慢。涉老地產(chǎn)屬于商業(yè)地產(chǎn)的類型，占用資金巨大，投資回收期長，由于目前國內(nèi)的資本瓶頸，直接融資的機(jī)會(huì)少，因此，筆者建議，涉老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該參照目前商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，在項(xiàng)目中加入住宅類物業(yè)作為快速回收資金的產(chǎn)品，或可考慮安排普通商品住宅、適老住宅、銷售型老年公寓和出租老年公寓和長期照護(hù)機(jī)構(gòu)，前三類是銷售型的物業(yè)，后兩類型是持有型的。

復(fù)合性商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目

以一個(gè)清城華筑在地級(jí)市做的案例為參照，該市距離省會(huì)城市兩百公里，兩小時(shí)車程，目前還沒有通航，自然環(huán)境優(yōu)良，宜居，旅游資源并不是太多，不是常規(guī)的旅游目的地。開發(fā)商拿到的土地在新城比較核心的地帶，距離新的行政中心兩三公里，周圍以居住區(qū)為主，總計(jì)500畝的土地，按城市規(guī)劃的要求，容積率1.5，大概要建50萬平米。這個(gè)地塊北側(cè)是規(guī)劃的一個(gè)三甲醫(yī)院，因此該項(xiàng)目在醫(yī)療上沒有做任何安排，安排了三種功能，一個(gè)是從幼兒園到高中的國際雙語學(xué)校，一個(gè)包含養(yǎng)老功能的涉老社區(qū)，還有相關(guān)的配套功能建筑。在這50萬平米的體量中，國際學(xué)校6萬平米，占了12%，居住類9萬平米，公共配套5萬平米。按照銷售和持有劃分是三七開。

策劃之初，首先需要分析我國家庭結(jié)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老和子女教育的需求關(guān)系，在既存在養(yǎng)老的需求，也存在教育的需求的家庭中，真正有話語權(quán)購房的人是中間一代；同時(shí)，如果當(dāng)以養(yǎng)老為訴求的購房需求碰到以教育為訴求的購房需求的時(shí)候，一定是養(yǎng)老讓位于教育。因此在涉老社區(qū)里加入教育功能是非常有必要的。

在39萬平米的居住類建筑里，我們有60%提供給了普通的家庭，40%提供給不同級(jí)別需求的老年人。從而使在這個(gè)小區(qū)內(nèi)既有居家養(yǎng)老的解決方案，又有商業(yè)化運(yùn)作，針對(duì)失能老人的老年機(jī)構(gòu)，這五類建筑前三類屬于銷售型的公寓，后兩種屬于持有型公寓。

而下一步，也可以沿著這樣的思路做更多的嘗試，例如，在老年的居家和床位的公寓里，可以各拿出一萬平米做50%產(chǎn)權(quán)銷售的模式。對(duì)于某一套老年公寓來講，是開發(fā)商和實(shí)際購房人各擁有50%的房屋產(chǎn)權(quán)。這個(gè)是對(duì)以往有一些老年項(xiàng)目中對(duì)持有型物業(yè)用發(fā)售會(huì)員卡方式的一種反思和折衷。首先會(huì)員卡收入能不能作為企業(yè)當(dāng)期的營業(yè)收入，能不能作為銷售業(yè)績(jī)？將來國家對(duì)這類押金性的會(huì)員卡收入是否有資金監(jiān)管的要求？是否必須專款專用？會(huì)員卡收費(fèi)是不是今后國家會(huì)有限制，如額度會(huì)不會(huì)受到限制？這些問題是需要進(jìn)一步思考的。

通過擁有50%的房屋產(chǎn)權(quán)的方式，一方面可以規(guī)避部分對(duì)會(huì)員卡的擔(dān)心，另一方面可以部分解決開發(fā)商的資金回籠問題。對(duì)于購房者而言，他拿到的不僅僅是一張會(huì)員卡，而是一張房產(chǎn)證，雖然只有50%的產(chǎn)權(quán)，滿足一些人對(duì)擁有房產(chǎn)的心理訴求。同時(shí)在房?jī)r(jià)升值的過程中，購房人未來可以部分地享受房產(chǎn)升值帶來的收益。

在該涉老住宅案例中，持有型物業(yè)一共是15萬平米，將來是為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的，規(guī)劃預(yù)計(jì)小區(qū)將容納約4000普通的居民，3700位老人，1600學(xué)生，大概是八九千人作為整個(gè)持有物業(yè)的一個(gè)服務(wù)對(duì)象。

大概的成本構(gòu)成的測(cè)算，靜態(tài)總投資約為18億，其中17%的土地成本，62%的建設(shè)成本，10%的管理成本，11%的財(cái)務(wù)成本，預(yù)計(jì)三期建設(shè)，動(dòng)態(tài)的投資峰值在5個(gè)億左右。對(duì)于銷售情況，清城華筑也進(jìn)行了預(yù)估：總面積50萬平米，其中的一次銷售面積占34萬平米，這這部分的預(yù)期銷售收入約18.7億，50%產(chǎn)權(quán)的二次銷售面積有兩萬平米，預(yù)期有6000萬，最后投資人會(huì)留下15萬平米的持有的建筑，大概的資產(chǎn)價(jià)值是5.5億。值得注意的是，其中銷售和出租型物業(yè)的比例主要是考慮初投資規(guī)模，希望一次性的收入能夠覆蓋靜態(tài)的投資總額。

地方政府的視角

了解了開發(fā)商對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的判斷后，需要關(guān)注地方政府如何看待養(yǎng)老項(xiàng)目，地方政府在中國城市化進(jìn)程中，遇到的困境是什么。

首先，分稅制致使中央和地方的財(cái)稅的這種博弈將長期存在，地方政府的稅收收入很難快速增長。進(jìn)一步促使地方政府依賴于土地財(cái)政，雖然一直頗受指責(zé)，但是隨著宏觀調(diào)控的深入，以及事實(shí)上土地作為稀缺資源，土地財(cái)政將無法成為長久之計(jì)。與此同時(shí)，在財(cái)權(quán)上手的背景下，事權(quán)又在不斷下放，地方政府不僅要考慮城市化發(fā)展，要考慮城市長效經(jīng)濟(jì)增長，還要兼顧民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等等，處處需要花錢。其中三四線城市的形勢(shì)格外嚴(yán)重，在招商、賣地過程中三四線城市賣地是比較困難的，地域性差距越來越小，地方性特色越來越難挖掘，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，土地財(cái)政也越來越難。當(dāng)?shù)胤秸鎸?duì)財(cái)政、稅收、民生這三個(gè)問題時(shí)很現(xiàn)實(shí)會(huì)有一個(gè)次序問題。

目前我國可能用于涉老地產(chǎn)的土地有出讓用地、劃撥用地和集體建設(shè)用地，筆者認(rèn)為未來更多的行業(yè)機(jī)會(huì)是在集體建設(shè)用地上，但是目前受限于國家的法律政策體系，在國有出讓用地上進(jìn)行涉老地產(chǎn)開發(fā)是最為現(xiàn)實(shí)的。無論居住用地、醫(yī)療用地還是商業(yè)用地，都可以作為涉老地產(chǎn)項(xiàng)目用地，僅項(xiàng)目門類投資回報(bào)會(huì)不同而已。

但對(duì)地方政府而言，選擇國有出讓用地來供地支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上是占用了城市建設(shè)用地指標(biāo)，是以損失其土地財(cái)政收入為代價(jià)的，因此，出于政績(jī)考慮選擇一兩個(gè)試點(diǎn)是可能的，大規(guī)模的讓政府支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是不現(xiàn)實(shí)的。從城市規(guī)劃的角度出發(fā)，有一種解決方式，即如果能夠在城市做總規(guī)、詳規(guī)的時(shí)候，在控規(guī)指標(biāo)體系內(nèi)加入養(yǎng)老指標(biāo)體系，政府除了容積率、限高、建筑密度以外，再增加必須做多少涉老住宅、多少機(jī)構(gòu)的指標(biāo)，使得投資商、開發(fā)商拿地的時(shí)候，按照規(guī)劃要求去做，打包供地。或?qū)⒊蔀橐环N解決方式，另外也可以在有養(yǎng)老內(nèi)容的項(xiàng)目上，可以給予一定的容積率補(bǔ)貼。

在中國城市化進(jìn)程中有一個(gè)現(xiàn)象就是資金、人才、資源的流向通常是由低到高的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的人一定有了一定的經(jīng)濟(jì)能力會(huì)去城里買房定居，三四線的城市會(huì)涌向一二線城市，這個(gè)主要也是朝著醫(yī)療教育這種公共資源去的。但是當(dāng)我們一個(gè)項(xiàng)目整合了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療這樣一個(gè)資源以后，可能就會(huì)影響上述中國城市化常規(guī)的人才流向進(jìn)程，他有可能提供了一個(gè)逆流向，周圍同樣是地級(jí)市的人口可能吸引過來，甚至上一級(jí)城市的異地養(yǎng)老人群有可能也會(huì)選擇到這個(gè)城市來。

各方利益主體的關(guān)系

對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言如果能理清地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者、運(yùn)營商、投資人的關(guān)系，尊重每一方的利益訴求，這個(gè)項(xiàng)目才有可能成功。對(duì)于地方政府而言，要符合“十二五”規(guī)劃方向，在解決城市化發(fā)展的同時(shí)，要解決民生問題，要轉(zhuǎn)變養(yǎng)老、教育等單項(xiàng)性投入的思路，把社會(huì)公共服務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)營。就單個(gè)項(xiàng)目而言，完全與城市分開的養(yǎng)老設(shè)施不符合民政部的居家養(yǎng)老的政策，可能也不符合中國的孝道文化傳統(tǒng)，這樣對(duì)于地方政府而言，不能簡(jiǎn)單地靠賣地財(cái)政和賣房財(cái)政，通過保有型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一方面產(chǎn)生稅收，一方面提供就業(yè)，通過完善的設(shè)施可以提高周邊的土地價(jià)值。

對(duì)于投資人而言，當(dāng)前國有壟斷占絕大多數(shù)市場(chǎng)，投資渠道狹小的現(xiàn)狀下，這個(gè)項(xiàng)目是可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項(xiàng)目，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢(shì)下更符合政策導(dǎo)向，更容易獲得各級(jí)政府的政策金融稅收的支持。作為保有型物業(yè)，還是后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具。同時(shí)，又是一個(gè)長期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。

對(duì)于開發(fā)商而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)打壓的形勢(shì)，涉老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以有效地回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，參與民生建設(shè)，獲得各級(jí)政府的支持，同時(shí)保有型的物業(yè)也是開發(fā)商后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具。同時(shí)，對(duì)于日益提高的土地增值稅，也有利于稅務(wù)籌劃，獲得最大的收益。

對(duì)于運(yùn)營商而言，通過這種結(jié)合，可以真正意義上介入城市發(fā)展進(jìn)程，通過和各方的緊密合作，更容易獲得市場(chǎng)準(zhǔn)入的機(jī)會(huì)，在專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的運(yùn)營。

對(duì)于購房人、消費(fèi)者，我們把購房人和消費(fèi)者并在一起而言，是可以真正有效地解決老人養(yǎng)老問題，也便于調(diào)整家庭內(nèi)部成員關(guān)系，同時(shí)還解決了子女教育的問題，在解決養(yǎng)老、教育問題的同時(shí)，又解決購房的問題，這樣的做法有可能在三線城市沒有限購還好做一點(diǎn)，如果在一二線城市可能比較困難一些。

（作者系清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、清城華筑建筑設(shè)計(jì)研究院副院長）