萬科試水“公共租賃住宅”

□ 本刊記者 崔靖芳

萬科試水“公共租賃住宅”

□ 本刊記者 崔靖芳

萬匯樓正門入口。

一直在廣州求學的孫先生，剛剛碩士畢業，初入社會，收入不高，剛好碰上萬科經濟租賃房項目“萬科土樓”交付使用，他成功獲得了入住資格。

“土樓”是對萬科公司位于廣州金沙洲經濟租賃房項目的昵稱，因其模仿福建客家圍屋的建筑形態而得名。它正式的名字叫“萬匯樓”。萬匯樓外圓內方，內圍有眾多公共活動空間，球室、雜貨店、洗衣中心等，一應俱全。雖然每一戶都十分袖珍，但“麻雀雖小，五臟俱全”，廚房、廁所、客廳一樣不少，而且采光通風良好。

萬匯樓最小的一室一廳租金350元/月，普通公寓都是35平方米左右的兩室一廳，約450元/月，相當于周邊城中村的租金價格。

“萬科土樓”所提供的低廉租金、良好環境以及倡導的社區“自治”的新客家文化，吸引了眾多“南漂一族”。

全新的嘗試

“萬科土樓”在2006年建設之初，即成為業界關注的焦點。作為第一個吃螃蟹者，萬科的初衷是模仿福建客家的圍屋結構，蓋一棟樓，然后以便宜的價格租賃給中低收入人群，成為民間“公租房”的提供者。

業界人士稱萬匯樓為廉租房項目，但萬科認為，將“萬科土樓”定義為廉租房并不合適。

廉租房是針對城市最低收入群體，租金需符合政府標準，而萬匯樓的定位和租金水平，都區別于政府的公建項目。萬匯樓并不是為城市低收入居民提供的長久居住方案。它更像是一個帶有居住探索性質的暫時性居住解決方案。

萬科公司董事長王石說，“低收入者分為長期低收入者和暫時低收入者，相對后者的需要，開發商不用政府任何補貼，可以自己調整開發的產品來解決，但是前者需要政府的幫助和補貼，成片開發。”

“萬科土樓”就是在政府不提供任何補貼的前提下，由萬科在廣州利用公開招拍掛的方式獲取土地，是萬科無償投資建設中低收入宜居住宅的實驗項目。因此，稱其為民間“公租房”似乎更為合適。

萬匯樓自2008年7月交付使用至今，普通公寓及集體宿舍出租情況良好，出租率穩定在92%左右，最高時可達到100%，被廣東省建設廳列入“面向低收入群體租賃住房試點項目”。

然而，前不久廣州萬科“萬匯樓”項目負責人向媒體透露：萬匯樓將面臨57年才能收回成本的尷尬局面。

相當高的入住率與相對較低的成本回收率形成鮮明對比，如果“土樓”長時間無法收回成本，那么，受限于高昂的地價，王石希望“土樓”可以在城市的邊邊角角四處扎根的理想，就將與現實產生距離。而“萬科土樓”的有益嘗試，也或許將成為絕唱。

公共租賃住宅的運營體系與萬科擅長的商品房開發有很大不同。要在提供低廉房租的同時，保證“土樓”實現自力更生，并不是件容易的事。

“萬科土樓”項目建筑面積1.2萬平方米，有近300套居住單元，通過靈活的內部空間分割，最多可容納1800人居住，容積率達到1.2。然而，有專家認為，土樓的收回成本時間過長，是因為容積率過低。

萬科公司表示，建設管理萬匯樓，完全不以盈利為目的，也并未要求政府土地稅收優惠政策的支持，從目前的情況來看，提前收回成本的可能性不大。

“試驗的意義，就是要得到經驗，或是教訓。”該項目相關人士坦言。即使在萬科內部，大家也默認，這是一片全新的“試驗田”。

“只要有一塊錢利潤”

2005年下半年，萬科曾和住建部聯合推出征集“給低收入者造房計劃”的設計方案，這被認為是萬科建設公共租賃住宅的前奏。

而2006年無疑成為萬科的轉型年。萬科以“萬匯樓”作為試點，嘗試以公益為目標的公共租賃住宅建設。

對于轉型年，王石介紹，萬科將著力于三個體現“企業公民責任”的工作：推廣公共租賃住宅建設；設立專門用于居民舊村落保護的基金；推進節能環保運動。也就是說，2006年的“轉型”體現在對保障房的開發上，自此，萬科對保障房項目的熱情空前高漲。

2006年至2009年，萬科已竣工和在建的各類保障性住房項目10個，共159萬平方米，包括配套商品房、限價房、經濟適用房、廉租房和公共租賃住房。2010年，萬科通過競標以代建方式參與了深圳、北京、南京、福州4個保障房項目的開發。一向特立獨行的萬科，就以這樣的系列動作成為全國第一個以實際行動介入公共租賃住宅市場的房企。

今年4月，北京萬科又與河北省住房和城鄉建設廳簽訂了河北省保障房建設戰略合作協議，將大力參與河北省保障房的建設，計劃在張家口、保定、廊坊、唐山、秦皇島、滄州等城市建設限價房、公租房和廉租房。

萬科表示，參與保障房建設，主要是基于社會責任的考慮。“只要有一塊錢利潤，萬科就愿意蓋保障房”。

然而，“不賺錢”的開發計劃，對于一家上市公司而言，又將如何面對股民的質疑？

萬科相關負責人承諾，保障房建設目標的實現將有助于商品房市場獲得更平穩的經營環境。萬科愿意在不損害股東利益的情況下，積極參與保障房建設，承擔社會責任。

“房地產公司本來資金鏈就非常緊張，”機構投資者吳帆表示，“如果真不賺錢，很可能影響到今后的業績。或者賺少一點，或者能夠得到政府其他的優惠，但是不能純粹地不賺錢。”

價值遠非如此

對于萬科高調涉足公共租賃住宅建設，業界議論紛紛，觀點不一。有人稱其為“公租房”秀，也有業內人士猜測這是為了增加手中租賃比重；而作為當事方，萬科則宣稱涉足公共租賃住宅純屬盡“企業公民”義務。但絕大多數人認為，結果并不重要，“萬科土樓”的試驗價值遠不止如此。

今年國家明確提出要引導社會力量參與保障房的建設運營。萬科此舉，正是對政策的有益嘗試，也為其他房企提供了不可多得的直接經驗。

實際上，香港、新加坡等房地產較為成熟的地區，其公共房屋建設三分之一以上都有社會資本參與。而且，新加坡有87%的人居住租屋，香港公共房屋居住人數占居民總數的50%；與此相比，我國在保障房建設的量上還遠遠不夠。如此龐大的待建規模，僅憑政府自身力量來運作顯然是非常困難的。

再者，對于政府而言，資金瓶頸是當前影響保障房推進的一大障礙。長期以來，保障房靠財政和社保資金投資建設，但這兩塊資金的供應量是非常有限的。解決資金來源依然要靠“以財政為主，多渠道籌集”，企業參與是解決資金問題的有效方式之一。

世聯地產顧問（中國）有限公司董事長陳勁松認為，“社會參與政府保障房建設完全可行，不僅如此，時機也已逼近成熟。”

雖然社會資本參與保障房建設能否成功，還是個未知數，但萬科始終認為，在一定的政策優惠下，創新運行管理、融資等體制機制，社會資本投資建設保障房是完全可行的。

業內人士指出，關鍵是政府要轉變觀念，完成從“大政府”到“小政府”的轉變。同時借鑒房地產成熟地區的成功經驗，以此為社會資本的順利介入制定規則，完善保障性住房建設體系。

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網友聲音

“我國保障房體系還不健全。在制度沒有保障的情況下，萬科做公共租賃住房是不能持續的，但這是為以后做鋪墊，一旦政府‘閘門放開’，萬科憑借其在公共租賃住房建設上的先期經驗，就有足夠的把握參與投標。”

“這一舉動著實讓人吃驚，有這樣一個計劃王石很聰明。和當年的李嘉誠一樣，有著先見之明，這個項目在中國很有前途，在房價瘋狂的時期，這一舉動可以緩解很多人的壓力。從長遠利益來看，買不起房子的工薪階層可以達到幾億人，在不同城市推廣這個項目，受益還是很大的。”

俯瞰萬匯樓，更能看出其外圓內方、宛如客家圍屋的獨特“土樓”造型。

“少建一點高檔住宅，多開發一點高密度的普通住宅，或者縮減一點利潤，將價格定得低些，加快存量土地開放，增大供應量，這才是真正實行企業公民的做法。”

“這種行為太好了，我們十分支持。但不希望這種行為的主體是一個企業，而應該是我們的政府。畢竟一個企業的能力是有限的。”

“萬科其實對國家政策一直跟得很緊，公共租賃住房（或者其他類型的解決中低收入群體的產品）肯定是未來中國政府必須面對的，就像目前城市化的滾滾洪流一樣。”

“值得指出的是，地方政府并無財力解決公共租賃住房的問題，肯定會通過市場化運作的方式實現，既然是市場化，就一定會給運營者一定的利潤空間，因此萬科的提前介入從商業角度來講也是應該肯定的。”

“公共租賃住房是調控房地產市場的唯一正確、最有效、最直接、最根本的手段，企業來做公共租賃住房不符合市場運行規律，企業在當前市場環境下應該做的是，多增加供應，而不是保證住房。”

“我不認為萬科是在做秀，我寧愿認為這是企業主動承擔社會責任的一種表現。萬科做公共租賃住房和政府目前尚未對公共租賃住房詳情進行披露并不矛盾，這只能說明現在公共租賃住房的進展比較緩慢，真正落實還需要時間。”

“品牌建設也好，作秀也好，不管萬科是出于什么樣的目的，至少萬科確實已經走在國內房地產開發企業的前列去做一件有利于老百姓的事情。品牌的建立不僅僅是做好產品，社會利益的體現不正是企業品牌建立與提升的基礎嗎？”

□ 編輯 劉文婷 □ 美編 王 迪