房貸收緊加速樓市調(diào)整

周政華

在央行持續(xù)回收流動(dòng)性的情況下，商業(yè)銀行對(duì)信貸的緊縮政策，不可避免地影響了購房人的熱情以及隨后的樓市走向

國家統(tǒng)計(jì)局一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布兩天后，4月17日，北京一個(gè)大風(fēng)肆虐的周日，中國人民銀行今年第四次收緊了手中的信貸韁繩：從4月21日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，3600億銀行資金將被凍結(jié)。

商業(yè)銀行正迎來痛苦的緊縮周期。隨著信貸額度的不斷收緊，各家銀行當(dāng)初競相爭奪的個(gè)人住房按揭貸款（以下簡稱房貸）業(yè)務(wù)，如今卻成了食之無味棄之可惜的雞肋。

4月中旬，一則有關(guān)“武漢、成都、樂山等地已暫停房貸”的消息在網(wǎng)絡(luò)流傳。不久，中國民生銀行證實(shí)已在去年底在一些城市暫停個(gè)人業(yè)務(wù)。北京、上海等地多家大型國有商業(yè)銀行分行也表示，只對(duì)合作樓盤開放個(gè)人房貸。

“房貸固然是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，但是收益率太低。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示，在央行持續(xù)回收流動(dòng)性的情況下，商業(yè)銀行對(duì)信貸資產(chǎn)配置的收益率要求也提高了。

房貸受限“存貸比”紅線

一些中小股份制銀行最早調(diào)整房貸業(yè)務(wù)，其中中國民生銀行的調(diào)整力度最大。

《中國新聞周刊》記者獲悉，目前該行在北京、上海、廣州、成都、武漢等一、二線城市基本暫停房貸業(yè)務(wù)。中國民生銀行新聞處工作人員稱，由于今年貸款額度緊張，該行把小額企業(yè)商貸通作為業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略重點(diǎn)。中國民生銀行2010年年報(bào)中透露，商貸通貸款余額占去年全行貸款余額的一半以上。

不過，除中國民生銀行外，大部分銀行并未停止房貸業(yè)務(wù)，但普遍取消了首套房利率優(yōu)惠，放款時(shí)間較以往也有所延長。在過去的一年，商業(yè)銀行對(duì)居民購買首套住房的貸款利率優(yōu)惠空間不斷收窄，從7折到7.5折，再到8.5折。

光大、民生、浦發(fā)三家股份制銀行，最先上調(diào)首套房利率至基準(zhǔn)利率。此前這三家銀行已在南京、深圳等地取消了首套房優(yōu)惠。到了4月，《中國新聞周刊》記者致電工行、農(nóng)行、建行、交行、中行、光大和浦發(fā)獲悉，上述商業(yè)銀行均已取消首套房貸款利率優(yōu)惠。

專注北京二手房房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的偉嘉安捷公司客戶主管吳昊對(duì)《中國新聞周刊》表示，從去年年底開始，北京市二手房的貸款難度越來越大，“即便是首套房，銀行的額度也很緊張，審核程序也比之前嚴(yán)格了。”

偉嘉安捷數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度北京市房貸市場交易量環(huán)比上一年第四季度降幅約為30%，與去年同期相比，降幅超過四成。

房貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步收緊。4月11日，中國銀監(jiān)會(huì)再次要求銀行業(yè)切實(shí)按照國務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)要求，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，銀行的房貸政策將有新一輪調(diào)整。

更重要的緊縮壓力來自準(zhǔn)備金利率的不斷提高。4月17日，央行宣布從4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是央行今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來的第10次上調(diào)。而此次調(diào)整，使大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了20.5%歷史高位。國內(nèi)商業(yè)銀行的存款吸儲(chǔ)壓力也越來越大，存款成了各銀行的生命線。

目前，從已經(jīng)公布的14家上市銀行2010年年報(bào)顯示，8家股份制上市銀行的存貸比（銀行貸款總額/存款總額）平均達(dá)到71.47%，而五大行的平均數(shù)據(jù)為64.5%。在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，與傳統(tǒng)四大國有銀行相比，中小股份制銀行資金鏈更為緊張，因此它們對(duì)信貸資產(chǎn)配置要求的收益率更高。

更大的壓力則來自監(jiān)管層。從今年6月起，銀監(jiān)會(huì)將對(duì)商業(yè)銀行的月度日均存貸比進(jìn)行監(jiān)測，要求存貸比日均不得高于75%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。從銀行盈利的角度講，存貸比越高越好。但從風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，由于銀行需應(yīng)付客戶日常現(xiàn)金支取和日常結(jié)算，在就是需要銀行留有一定的庫存現(xiàn)金存款準(zhǔn)備金，存貸比不宜過高。

2009年一季度以來，為“保增長”，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)存貸比曾放寬執(zhí)行。但隨著經(jīng)濟(jì)回暖，通脹抬頭，如今75%的紅線即將被嚴(yán)格執(zhí)行。郭田勇認(rèn)為，銀行不論是出于嚴(yán)格的信貸額度，還是自身的資金狀況，都大幅減少了貸款，被視作風(fēng)險(xiǎn)最小的個(gè)人住房貸款都大幅縮減。

樓市調(diào)整加速

銀行“惜貸”增加了購房人的成本。以貸款100萬元，貸款期限20年計(jì)算，從8.5折的貸款利率變成9折貸款利率后，購房人總利息支出將增加4.5萬余元；而從8.5折的優(yōu)惠利率調(diào)整為無優(yōu)惠的基準(zhǔn)利率后，總利息支出將增加13.8萬元之多。這無疑影響了購房人的熱情。反過來，這似乎也讓房地產(chǎn)開發(fā)商的好日子到了盡頭。

從目前在A股上市的76家房地產(chǎn)企業(yè)的2010年年報(bào)所披露的信息看，2010年的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)711.26億元，比去年減少了近1200多億元。與此同時(shí)，庫存價(jià)值則合計(jì)超過7500億元，同比增長4成，顯示開發(fā)商銷售下滑明顯。

“在嚴(yán)厲的調(diào)控和限購背景下，銀行與資本市場等常規(guī)融資渠道均已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了較大障礙。”投中集團(tuán)分析師萬格對(duì)《中國新聞周刊》表示，密集而至的行業(yè)與金融調(diào)控政策，提升了眾多中小房企的融資成本和現(xiàn)金流壓力，也使其后續(xù)拿地、開發(fā)與銷售受到較大制約。

銷售頹勢延續(xù)到今年。以北京為例，“京十五條”出臺(tái)兩個(gè)月后，4月17日，北京新建商品房成交量，勉強(qiáng)超過2萬套，創(chuàng)下近三年來一季度成交的最低值，同比去年下跌了近40%。在搜房網(wǎng)監(jiān)控的46個(gè)城市中，今年一季度，近9成的城市一手房銷量下滑。

開發(fā)商資金鏈緊張，還直接引發(fā)了土地市場的冷清。

一季度，廣州推出的5塊住宅用地，均以底價(jià)成交；新浪樂居數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海經(jīng)營性用地成交金額338億，2010年一季度成交金額520億，同比下降35%；同期，北京土地出讓金收入為159.3億元，還不到去年同期的三分之一。

流拍現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一線城市。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，33個(gè)被監(jiān)測城市中，出現(xiàn)土地流拍的城市有17個(gè)。

一線城市價(jià)格調(diào)整已初露端倪。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月北京住宅市場總體開盤均價(jià)為22661元/平方米，較去年同期的25812元/平方米下降12.21%。

從全國看，各地漲幅漲跌不一。國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，住宅地價(jià)為每平方米4349元人民幣，同比上漲接近11%。國土資源部稱，在宏觀經(jīng)濟(jì)、市場預(yù)期、通脹因素及調(diào)控政策等綜合作用下，居住用地價(jià)格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢。

由于行情向下走，多數(shù)開發(fā)商推遲開盤。在北京，計(jì)劃在2月份入市的19個(gè)項(xiàng)目中，最終開盤的只有4個(gè)，3月份也只有13個(gè)項(xiàng)目開盤，大量待開樓盤仍按兵不動(dòng)。

這種量縮價(jià)跌的局面，亦得到了政府的認(rèn)可。在4月15日一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，從一季度的情況來看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果在繼續(xù)顯現(xiàn)，表現(xiàn)在投資性需求得和部分城市房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的勢頭得到雙遏制。

“房貸收緊只是推動(dòng)樓市調(diào)整的因素之一。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說，在稅收、限購、信貸調(diào)控政策共同作用下，樓市調(diào)整趨勢基本確立。 ★