房地產調控下的博弈

邢少文

中央政策雖急急如令，在社會層面，反而激起強硬的行政調控是否會造成市場過度扭曲的爭議。在地方政府層面，也遭受“軟性抵抗”。在復雜的經濟環境中，房地產市場上行政與市場，甚至于行政力量之間，彼此的博弈一直在延續。

2007年以來，房地產行業一直處于宏觀調控密集期，令人遺憾的是調控效果不彰，陷入“令行不止”的怪圈，凸現行政調控的困境。

今年年初，國務院辦公廳出臺新“國八條”，可謂迄今最嚴厲調控舉措。但中央政策雖急急如令，在社會層面，反而激起強硬的行政調控是否會造成市場過度扭曲的爭議。在地方政府層面，也遭受“軟性抵抗”。

在復雜的經濟環境中，房地產市場上行政與市場，甚至于行政力量之間，彼此的博弈一直在延續。

陽奉陰違？

2011年1月26日，國務院辦公廳頒布“國八條”。這是繼去年4月以來，房地產調控手段的進一步“加碼”。限購、限價、限貸，成為房地產業宏觀調控三大手段。

根據“國八條”要求，截至2011年3月31日，全國657個城市中已經有608個城市按照要求公布了2010年新建住房的價格控制目標。限價目標的制定根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，確定本地區年度新建住房價格控制目標。

觀照各地城市出臺的限價目標，不難發現，普遍都給房價上漲預留了空間，限價目標實際上是“漲價上限”。在表述上，也進行了模糊處理。比如北京市提出的“新建普通住宅”比2010年穩中有降。廣州將限價房和經濟適用房也列入了“新建住房”。有些城市則提出了以“均價”來衡量的限價目標。

這樣五花八門的“落地政策”，很難完全在籠統的房價漲幅統計中體現出來，甚至有可能制造“假摔”現象，并不符合抑制新建商品住宅價格過快上漲的調控目標。

顯然，中央政府對于地方政府公布的這些限價目標并不滿意。3月底住建部專門發文要求已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，要以適當的方式聽取社會的意見，并根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。但迄今為止，并沒有一個城市對此進行調整。

地方政府非但沒有對限價目標進行調整，相反，卻有地方政府放出了視實際情況放寬“限購令”的口風。4月20日，海口市市長冀文林在海口市政府第75次常務會議上提及“充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關實施細則”。這番講話被解讀為海口擬廢“限購令”，當地政府不得不急忙澄清。

在各地，“限購令”的落地細則有一些酌情把握的空間，在納稅或社保繳納年限的規定上，除了北京市要求外地戶籍家庭需要5年之外，其他城市普遍只要求一年或者兩年。

在一些地區，亦出現一些允許本地戶籍人士二手房“買一賣一”不算購入第三套住房的情況，在廣州，亦出現花費2800元就可辦理一年納稅證明文件的情況，同時，增城和從化兩個縣級市也沒有納入限購范圍。

“地方政府目前還說不上陽奉陰違，但嚴格執行政策的積極性，肯定是有問題的。”某地產首席分析師黎文江對本刊記者說。

針對地方政府對調控目標的落實，4月上旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省（區、市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

“說是督查，實際上估計更多應該是聽取各地方政府的意見。從限購、限價這兩個政策在市場中的實際執行來看，國務院督查組不可能也很難查得那么細，不可能去逐一核對預售證和房產證吧？”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對記者說。

地產商應對

嚴格的調控政策對市場的短期影響主要在三個方面，一個是限購政策強行排除投資需求，進而可能抑制部分剛性需求；二是限價政策對于新建商品住宅售價的限制，并影響總體房價預期；三是限貸政策中針對開發貸的限制影響了開發商的現金流。

限貸政策對于開發商的影響則明顯嚴重得多，“大中型企業問題不大，小企業從銀行就很難貸得到款了。”時代地產集團的一位人士對記者說。

根據各地銀監機構的統計數據顯示，北京、上海、深圳、廣州等地房地產開發貸款增速均大幅回落。而根據世聯地產的統計，截至4月11日，開發商通過海外發行高息債券等方式融資力度空前，20余家開發商累計融資額超過了620億元。

“銀行加息對開發商的資金影響還不是很大，提高準備金率，銀行回收流動性，開發貸款的量萎縮，這才是最主要的。”黎文江指出。2010年10月以來，央行已7次提高存款準備金率，今年就有4次。

限購和限價，開發商則有應對之道。

“144平方米以上的高檔住宅的預售證現在有出現不給發的情況，報的價高了，房管局就打回來要求回調。”時代地產集團上述人士說。但整體影響并不大，一般來說，房地產企業在房管局申請預售備案時報的價格一般都比實際售價要高，為后期銷售的提價預留空間。“現在可能會對項目后期的營銷造成一些影響。”

“而且，對于地方政府而言，目前限價還未到嚴格執行的地步，提出的調控目標是整年的，一季度末才剛提出來，不會限得很死。”他說。但在廣州個別地區，也出現了為避免限價，將原本精裝修的新商品住宅改為毛坯房出售的情況。

行政限購對新建商品住宅造成影響，但在一線城市，對于二手房的銷售卻不像政策預料的那樣，“對二套房的限購導致需求從郊區向市區回流，因為很多人買郊區的房子可能只是一個過渡，但因為限購，將來換房子不好換，所以選擇在市區買，這導致市區二手房需求旺盛，同時，限購也限制二手房源，導致供給下降，價格反而更加堅挺。”時代地產集團人士說。

對于開發商而言，向二三級甚至四級城市進軍是避免目前一線城市嚴厲的調控措施的主要辦法。

“萬科、恒大、碧桂園這些企業早就在二三級城市布局了，那些地方的限購令很寬松甚至沒有執行，星河灣和越秀地產這樣的企業也已經開始向二三級城市走。”黎文江說，“另一方面，住宅地產限制比較嚴，則轉向商業地產，這些辦法都可以緩解資金緊張。”

綜合國家統計局數據統計顯示，2011年2～3月，一線城市商品住宅在成交量下跌明顯的同時，均價也出現停漲或環比小幅回落，但在二三線城市，商品住宅價格的快速上漲幅度并沒有明顯遏制。

另一方面，開發商也參與保障性住房的建設，特別是限價房的建設，“一般來說，經濟適用房給予土地優惠，以低于市場價30%的價格出售，但政府還是會給開發商補齊這部分差價的利潤的。”時代地產人士說，在土地供應上，對于參與保障房建設的開發商，也可獲得“肥瘦搭配”的土地供應。

博弈之因

目前一系列的行政調控舉措，到底對抑制房價的過快上漲有多大的實際作用，業界普遍仍然抱著觀望的態度。

房地產的問題不盡在房地產業內，過去兩年極度寬松的貨幣政策造成流動性過剩，其他投資渠道有限，使得大量的資金進入房地產的池子，推高了價格。同時，物價飛漲，雖然商品房房價沒有計入CPI，但相關產業都由房地產帶動，為回收流動性，控制通脹和抑制資產價格泡沫，房地產成了首要調控行業。

“貨幣政策的決定權在中央政府，但最后控制投資過熱和資產價格泡沫的責任則落到了地方政府的頭上。”黎文江說。

而實際上，自去年以來，中央政府宏觀調控的目標并非降價，而是“抑制部分城市價格過快上漲”。但在市場預期的演變過程中，外界的期望值逐漸增加，通貨膨脹的嚴峻局面又迫使政策不斷加碼。

既然問題的成因并不盡在房地產范圍之內，解決的辦法，就并非簡單的行政調控手段所能奏效。

另一方面，在目前的財稅體制之下，土地財政仍然是地方政府的一大收入來源，在以GDP為中心的政績考核之下，地方政府的投資沖動造成地方融資平臺債臺高筑，同時也導致土地財政成為投資資金的重要來源，固化對土地財政的依賴。

這就意味著，壟斷土地供應和土地定價的機制將很難改變，地價推高房價的魔咒仍然無法打破。

保障性住房的缺失也是目前行政調控強壓的一個因素，由于保障性住房在過去10年中的欠賬，因而市場上商品住宅價格的不斷上漲引發了社會的怨言和不穩定情緒，也導致行政強行介入市場，讓市場承擔“居者有其所”的責任。

根據“十二五”規劃綱要，未來5年，將建設3600萬套保障房，其中，2011年1000萬套，2012年1000萬套，后面3年還有1600萬套，使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

對于目前這些行政調控政策前景的展望，一旦CPI回落，通脹形勢緩解，保障性住房大量上市，屆時商品住宅市場的壓力將會緩解，調控政策將會放松。“市場的歸市場，保障的歸保障。這才是理性的。”宋丁說。