重慶:溫柔房產(chǎn)稅

任蕙蘭

重慶，中國第一個房產(chǎn)稅向存量房“開刀”的城市，具有風(fēng)向標(biāo)的意義。在這里，樓市投機(jī)是不是遭遇了房產(chǎn)稅的阻遏？業(yè)主們對這個稅種的真實(shí)感受如何？重慶房產(chǎn)稅的探索會不會很快推向全國……許多人都睜大了眼睛。

“預(yù)告片”來勢洶洶

重慶企業(yè)主艾林（化名）最近的心情有些復(fù)雜。她不知道應(yīng)該為自己家沒被劃入房產(chǎn)稅征收范圍而欣喜，還是為自己白拋了幾套沒“中彩”的住宅后悔。

艾林一家三口住在重慶最大的別墅項目藍(lán)湖郡，重慶房產(chǎn)稅涉及的3400多套獨(dú)棟別墅，約80%都集中在這個社區(qū)。2001年，艾林買下一套200多平方米的高檔公寓，一棟房子分為五六戶，每平方米4000多元，而當(dāng)時重慶房產(chǎn)的均價不過2000多元。現(xiàn)在這套房子已漲到了每平方米1萬多元，而小區(qū)里的獨(dú)棟別墅，早已飆升至每平方米2萬多元。

艾林靠做裝修工程生意起家，很早就有了投資意識，把賺來的錢都換成了一套套房子。2006年，她看到報紙、電視成天宣傳兩江新區(qū)的發(fā)展前景，就在江北區(qū)買了一套單價每平方米4000多元的寫字樓，隨著近幾年重慶樓市飆升，寫字樓一路漲到每平方米1.2萬多元，她認(rèn)為自己的眼光很不錯，陸續(xù)又購入了幾套物業(yè)用于出租。

2009年政府放出了開征房產(chǎn)稅的消息，坊間傳出多個版本。艾林心里開始打鼓，特意上網(wǎng)查了歐美國家和中國香港地區(qū)的房產(chǎn)稅資料，“當(dāng)時覺得征收房產(chǎn)稅肯定是未來趨勢，樓市會受影響，索性趁著房價還不錯，把手上的住宅和寫字樓都拋了”。

但這次她快人一步卻吃了虧。2011年1月28日，重慶版房產(chǎn)稅政策出臺，涉及的存量房只有個人擁有的獨(dú)棟別墅。艾林家的高檔公寓躲過了房產(chǎn)稅，成了社區(qū)里少有的幸運(yùn)家庭。別人夸她有前瞻性，艾林卻笑不出來。今年上半年她果斷購入了一套和記黃埔的高層住宅“補(bǔ)倉”，“當(dāng)時想著房產(chǎn)稅都出臺了，市場利空見底了，后面肯定會漲”。這套200多平方米的住宅每平方米12500元，折后價每平方米10500元，雖然價格高出房產(chǎn)稅征收門檻每平方米9941元，但減去100平方米免稅面積，以0.5%的稅率計算，每年只需繳5000多元，艾林坦言“能承受”。

不過出乎她的意料，房產(chǎn)稅落了地，卻并不意味著市場見了底。下半年重慶樓市一路下行，和記黃埔的樓盤降到每平方米9500元，艾林算下來，虧了20多萬。“首期付了50萬，如果現(xiàn)在退房，起碼要被扣下十幾萬違約金，到時還得跟他們扯皮。”

艾林不明白，這么“溫柔”的房產(chǎn)稅，就真的把市場打垮了？

溫柔的靴子

重慶房產(chǎn)稅最終公布的細(xì)則，就像靴子落地，讓不少人松了一口氣。

重慶版政策這一刀切在了價格上。細(xì)則規(guī)定，本地人新購建面均價高于前兩年主城九區(qū)建面均價2倍（9941元）及以上的住房，要繳納0.5%-1.2%不等的房產(chǎn)稅，稅率與單價成正比，可享受100平方米免稅面積。在本地?zé)o戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”個人新購的第二套及以上住房，均以0.5%的稅率征房產(chǎn)稅，不設(shè)免稅面積。

舉例來說，本地人購買一套200萬的房子，每平方米1萬元，面積200平方米，扣除免稅面積每年需繳納5000元的房產(chǎn)稅。以今年1-10月重慶每平方米6800多元的樓市均價來看，房產(chǎn)稅“中彩者”并不多。

明眼人發(fā)現(xiàn)，投機(jī)需求并未被“趕盡殺絕”。“本地人買房子建面均價在每平方米9941元以下，買多少套都不用繳房產(chǎn)稅。”相比有些城市“卡面積”的辦法，重慶的政策顯得很溫柔。上海規(guī)定本市居民家庭新購的二套及以上住房，人均面積超過60平方米，以及非本市居民家庭新購住房都納入征收范圍，以應(yīng)稅住房市場交易價格的70%征收稅率為0.6%的房產(chǎn)稅。

不過重慶房產(chǎn)稅一時風(fēng)頭無二，因為和上海“既往不咎”的做法不同，重慶對存量房動了刀，個人擁有的獨(dú)棟別墅（可享受180平方米的免稅面積優(yōu)惠）全部劃入征稅范圍。但由于近幾年重慶嚴(yán)格控制別墅項目，據(jù)地稅統(tǒng)計，房產(chǎn)稅涉及的存量別墅不過3400多套。

“重慶2005年以前的獨(dú)棟別墅價格多在每平方米1萬元以下，低于建面均價的2倍即每平方米9941元，適用稅率為0.5%。按照2004年成交價約為300萬元，扣除180平方米以后，實(shí)際繳納的稅款每年約1萬元左右。”重慶正合古麥地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理張建軍分析。

這個數(shù)字和五六年間別墅升值幅度相比顯得微不足道。一些人感嘆，重慶房產(chǎn)稅對存量房的這一刀，只是擦破了點(diǎn)皮。

小眾游戲，大眾心跳

從既有數(shù)據(jù)來看，開征一年以來，房產(chǎn)稅只是一場“小眾游戲”。房產(chǎn)稅涉及的首先是別墅。但從正合古麥提供的數(shù)據(jù)來看，2011年1-9月新增別墅（包括極少部分獨(dú)棟）的成交量不過占了商品住房總體成交的4%。其次是高檔住房，占總成交的比例也很有限。

從1-9月重慶主城各區(qū)成交情況來看，其建面均價均未超過每平方米9941元，只有渝中區(qū)和北部新區(qū)均價相對接近，不過平均面積不過在100平方米上下，真正需征收房產(chǎn)稅的住宅并不多。

“從整個主城區(qū)來看，需征收房產(chǎn)稅的住房只有不足一成的高端住宅。”張建軍說。

但對大部分沒“中彩”者而言，即使懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍還沒有落下來，他們的行為模式也發(fā)生了改變。房產(chǎn)稅在潛移默化中影響著市場的走向。

“這幾個月別墅降價肯定和房產(chǎn)稅有關(guān)。一般別墅每年要交的房產(chǎn)稅在1萬多元，開發(fā)商就以送你10年房產(chǎn)稅為噱頭，等于降價10%。”重慶中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅說。

隨著房產(chǎn)稅出臺，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)在無形中調(diào)整。不少開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，先修高層住宅，無限期延遲推出高端別墅，有些干脆在后期規(guī)劃中把別墅調(diào)整為高層和小高層。

“有一家開發(fā)商上半年建別墅項目，原本兩三個月就能完工，已經(jīng)在實(shí)施階段，3月份調(diào)頭興建‘剛需類產(chǎn)品，趕在10月份推出，還能回籠一些資金。”重慶銘騰匯景市場信息咨詢公司市場總監(jiān)吳小飛說。長期來看，這將有利于提高土地利用率。

而從現(xiàn)實(shí)情況看，房產(chǎn)稅的一部分影響也被開發(fā)商輕易化解。市場上聯(lián)排別墅和高檔公寓的價格在盡力規(guī)避9941元的紅線。領(lǐng)域置業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理王君告訴記者，聯(lián)排別墅有兩種產(chǎn)權(quán)形式，半產(chǎn)權(quán)別墅地下層的面積不計入整棟建筑的面積指標(biāo)，購買時算是贈送；全產(chǎn)權(quán)別墅的所有使用面積均有合法產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)面積就是銷售合同的簽約面積。房產(chǎn)稅公布后，一些開發(fā)商就把半產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)成全產(chǎn)權(quán)。

“同一棟別墅，半產(chǎn)權(quán)單價2萬多元，做成全產(chǎn)權(quán)單價就能拉到9941元以下。開發(fā)商在花園做些采光通風(fēng)，提高地下室品質(zhì)，就把地下面積算進(jìn)容積率。萬科、和記黃埔等都在調(diào)整面積。”何偉堅表示。

房產(chǎn)稅抑制了部分投資客需求，在2011年“新國八條”宏觀背景下，結(jié)合其他財稅政策、信貸政策、保障住房和行政干預(yù)“限外令”等調(diào)控措施，市場陷入濃厚的下跌預(yù)期，重慶樓市在下半年轉(zhuǎn)寒，房產(chǎn)稅也是其中的一道寒流。

稅率多少才合理？

房價回歸理性后，土地價格才會合理。

房產(chǎn)稅改革推出后，許多人認(rèn)為這一稅收有望減少土地財政的權(quán)重。知名財經(jīng)評論員葉檀曾在博文中判斷，下半年土地財政捉襟見肘，到時候房產(chǎn)稅必定會向全國推廣。雖然預(yù)言并未應(yīng)驗，但并沒削弱人們對房產(chǎn)稅的預(yù)期。

另一方面，房產(chǎn)稅開征也承擔(dān)了抑制投機(jī)的作用。但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的房產(chǎn)稅過于溫柔、稅率太低、彈性很大，無法給投資客真正造成心理負(fù)擔(dān)。

收得少，也令房產(chǎn)稅“濟(jì)貧”無力。重慶承諾房產(chǎn)稅收入將全部用于公共租賃房的建設(shè)與維護(hù)。重慶市市長黃奇帆表示三年內(nèi)將建造4000萬平方米公租房，所需1000億資金中有300億資本金由政府出，包括財政、土地出讓金、房產(chǎn)稅等。但房產(chǎn)稅征收至今只有幾百萬元，似乎是杯水車薪。

房產(chǎn)稅稅率多少才合適？一位專業(yè)人士認(rèn)為，“歐美合理的資金投資回報率在3%-4%，扣除6%的CPI因素，收益率在9%-10%是正常的，但現(xiàn)在房價平均漲幅在15%左右，超過部分都應(yīng)該以房產(chǎn)稅的形式收了。比如100萬的房子一年漲了15萬，房產(chǎn)稅應(yīng)該繳5萬元。”（文中業(yè)主為化名）