房價真“拐”了嗎?

馬紅漫

房價將向左還是向右？當一向自詡堅挺的一線城市中心樓盤也祭出打折大旗之時，“拐點論”顯然占據了輿論的上風。這預示著，房價堅冰正在消融。

房價拐頭向下是民意所指，而限貸與限購兩把調控“殺手锏”可謂是功不可沒。現在的問題是，限貸已然對剛性購房者形成誤傷；限購則是權宜之計，時刻面臨著因其退市而引發投資資金回潮的威脅。當樓市調控各方博弈漸入深水區之際，亟待優化既有制度，明確帶領房價向下回歸理性區域。

當新盤打折信息鋪天蓋地之時，卻有網民戲稱“房價降10萬，利息漲20萬”，形象地指出了日漸高昂的融資成本蠶食了樓市調控績效。其中的重要原因就在于，調控政策限制二套以上住房貸款的精神被商業銀行“超水平”執行了，并漸次形成了房貸“一刀切”之勢。

今年10月中旬，建設銀行北京分行率先上浮首套房利率至1.05-1.1倍，此后部分銀行陸續跟進，剛需購房者的貸款成本水漲船高。以一套優惠前總價110萬元商品房為例，首付40萬元，70萬元按揭30年，如果可以拿到8.5折利率優惠，還款總額為148萬元，支付利息78萬元，月均還款4000元；而在該商品房推出九折優惠后，總價100萬元，首付30萬元，現在只能申請到基準利率甚至上浮5%，以基準利率計算，70萬元按揭30年，還款總額為168萬元，支付利息98萬元，月均還款4600元。恰好印證了“房價下跌10萬，利息上漲20萬”的結論。

商品房是大額消費品，能夠瀟灑地一次付清者鳳毛翎角，貸款買房依然是主要融資途徑。但在房價與房貸此消彼長，剛需買房者把原本給開發商的錢加價轉交到了銀行手中，而自己卻并未得享樓市調控的益處。誤傷樓市剛需問題，需要主管部門予以指導，明確要求銀行向首次自主購房者提供優惠利率等，規避限貸政策劍走偏鋒。

就在許多人為當下貸款買房是否合算而糾結之時，新的隱憂接踵而至，諸多城市的樓市“限購令”將在今年年底到期。

如今房價松動主要體現在新盤，在部分地區甚至出現了一、二手房價格倒掛的局面，這反映出了開發商通過去存貨來回籠資金的心情急迫。如若限購令如期退出市場，則必然會吸引各路游資紛至沓來，前期房價調控成績也將會因此而“歸零”。

青島、石家莊等地接連發聲表示，限購令未來何去何從將視國家政策而定。業界不少人對此解讀為，限購政策是不可能在短期內退出的。

但是，限購令是一項行政強制措施，早晚是要被取消的。更何況，地方政府在平臺債還債高峰陸續到來、地方直接融資尚受《預算法》制約的背景下，是否能夠秉持對限購令的執行力度，仍有待觀察。事實上，發力于終端房價的調控政策，已然影響到了上游土地市場，讓長期以來地方政府所倚重的土地財政受挫。數據顯示，截至11月中旬，全國15個主要城市合計土地出讓金為6897億，同比去年同期減少了1034億，減幅比例達到13%。而此前，佛山等地“寬限令”的朝令夕改，就足以透露出地方政府對限購令曖昧態度的端倪。就此而言，某些地方的樓市限購政令很可能在未來某一時點被“彈性執行”，給樓市帶來巨大的沖擊。

其實，地方政府對樓市調控政策執行不積極是一個老問題，只有弱化地方財政與土地市場間的經濟紐帶關系，才是治本之道。

可以說，現在就給房價拐點下結論為時尚早。樓市調控是一項長期的攻堅戰，在以限貸、限購為“先鋒軍”抑制交投活躍之勢后，還需制度化約束來維系長效機制。通過擴容民間資本準入領域、引導社會游資合理流向、減免商品房從立項到銷售各環節的行政性稅費、改革制度降低土地出讓成本等綜合舉措，推動商品房市場彰顯消費品屬性。到那時，對于房價我們才可以拍著胸脯說，“拐了！”