當心購房的陰陽合同

□ 本刊記者 周 婕

當心購房的陰陽合同

□ 本刊記者 周 婕

來京工作近十年的李先生，事業小成，打算今年在北京買套房子。由于工作單位在國貿附近，就想在東三環附近買套二手房，李先生通過中介看中了幾套房子，一直猶豫不決，這期間他多次接到中介電話，說交易指導價要調成3倍了，勸李先生在價格調整前盡快決定，中介公司負責做“陰陽合同”。

所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭。

在今年2月16日公布的“京十五條”中，嚴格加強稅收征管中明確提到禁止“陰陽合同”，嚴格執行國家關于個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況及時動態地調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵住“陰陽合同”產生的稅收漏洞。

但是現實的情況是什么樣呢？近日記者以買房者身份走訪了多家中介門店，當記者表示交易稅太高時，幾家中介都表示可以做“陰陽合同”解決此問題。

根據北京市房地產交易管理網的數據計算，今年2月，北京市成交價低于90萬元的二手房，占總成交量的73.2%，平均成交面積為86平方米。而業內人士表示成交量不到100萬元的二手房已經不足5%。兩個數據差距如此之大，說明相當一部分交易簽訂的是“陰陽合同”。

由住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》，已于4月1日實施。這是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。該《辦法》明確規定，房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。《辦法》的出臺無疑將有力地規范房地產經紀行業。未來房產中介再有賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”的行為，將可能受到停業處罰。

其實，簽訂陰陽合同避稅，是有一定風險的。

最近，老王苦惱不已，為了兒子能順利移民加拿大，老王低價出售了自己名下的一套住房。購房者小劉在購房時為了避稅希望做份“陰陽合同”，老王同意了。合同規定，小劉購買老王名下一套坐落于朝陽區的房子，轉讓價格為390萬，小胡應于合同簽訂之日起10日內付清。若超過十五日仍未支付的，則老王有權單方面解除合同，但應當書面通知購買方，小劉需向老王支付總價款10%的賠償金。隨后，小劉與老王又簽訂《房屋買賣補充合同》，合同約定這套房子的實際成交價是480萬。這就是所謂的陰陽合同。

但是沒過幾天小劉就反悔了，表示既不履行合同也不愿承擔違約責任。老王要求小劉解除合同并承擔違約責任，繳付約定的違約金，但小劉不肯。無奈下老王將小劉告上了法庭。在法庭上，小劉的律師主張這種陰陽合同是違法的，不具有法律效力，所以無需對老王進行賠償，而老王的律師主張該合同系雙方當事人的真實意思表示，所以合同是有效的，雙方各執一詞爭執不下。

據了解，這種所謂的陰陽合同的主要條款是合法有效的，根據法律規定，合同部分條款無效，不影響其他的條款的法律效力。陰陽合同中，買賣雙方對房價進行的約定為了達到避稅的目的，是無效的，但是其他的條款都是雙方當事人的真實意思表達是有效的。所以小劉不想買老王的房子了，是屬于違約行為，應當按照合同的約定支付違約金。而小劉如果買下這套房子，就是偷稅漏稅，一旦被查出，就要補繳稅款，甚至被追究法律責任。

所以，在此提醒廣大購房者和中介機構，應該認真遵守國家的相關規定，按照法律和法規辦事。

□ 編輯 陳 萌 □ 美編 閻 瑾