“以房養老”惹出轉讓風波

文·圖/楊克元

“以房養老”惹出轉讓風波

文·圖/楊克元

養老靠兒子還是靠房子？隨著我國逐步進入老齡化社會，“養兒防老”的傳統做法面臨考驗，而“以房養老”的觀念正在悄然興起。以房養老，就是老年人將自己的房產轉讓后獲得資金，然后委托養老機構養老送終的一種新的嘗試。想以房產換來老有所養，是否能夠如愿？

住進公寓低價賣房

家住上海閔行的林老太一直與養子陳先生生活在一起。前兩年，陳先生成婚后，一套55.7平方米的房屋就由林老太一人居住。陳先生搬離時，委托鄰居許老伯幫助照顧母親。許老伯古道熱腸，常常上門噓寒問暖。但年歲不饒人，林老太畢竟年事已高，偶感風寒就會傷筋動骨。去年秋冬之交，一次感冒使林老太臥床不起。許老伯見狀，連忙趕到陳先生家中通報。不巧的是，陳先生家中“鐵將軍”把門。急匆匆趕到小區門衛處打聽，方知陳先生已在半月前喬遷。好在林老太這次感冒并不兇險，沒有幾天就痊愈了。

許老伯情知林老太獨居可能帶來的風險，便在林老太同意下，為她打聽養老機構的事宜。不久，便獲悉地處閔行的一家老年公寓設施不錯，性價比也屬合理。去年12月30日，辦妥了入住手續，林老太便住了進去。

今年2月1日，老年公寓突然派員來到林老太的房間，要求在一份文件上簽名。林老太以為是辦理入住手續，就在文件上簽了名。殊不知，這是一份名為《老年公寓實施“以房養老”試行辦法協議書》。協議書在“權利和義務”條款中約定，林老太自愿履行老年公寓“以房養老”試行辦法的義務，將本人現有房屋轉讓給老年公寓，轉讓房屋的價款以稅務機關審定通過的價格為準。林老太養老終止后，“以房養老”房屋作價形成的價值金額，必須承擔其死亡后的善后費用，不足部分由老年公寓承擔，多余部分用于養老機構的發展，任何個人不得挪用。在老年公寓的權利和義務條款中約定，林老太將位于閔行區浦東的一套55.7平方米房屋產權變更為老年公寓，經稅務機關審定的價值為55萬元，該款項作為養老開支來源。在每月的養老開支中，林老太的住房標準為2800元，伙食費開支420元，護理照料費600元，總計3820元。

林老太顫顫巍巍地簽名后，心中的一塊養老“心病”終于落地。今年3月11日，老年公寓在林老太與其簽下養老協議的基礎上，派員再次來到林老太的住處，要其在另一份文件上簽名。

林老太有了第一次簽名的經驗，第二次便毫不猶豫地簽上了名字。這是一份與協議有關的《上海市房地產買賣合同》。文件約定，老年公寓和林老太通過房地產經紀有限公司居間介紹，林老太將依法取得的一套房產轉讓給老年公寓，房屋建筑面積55.7平方米，雙方同意上述房屋的轉讓價為55萬元。3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的產權。但老年公寓未向林老太支付房款，林老太也未按約交付房屋。

事后生悔起訴退房

直到今年4月，林老太的養子陳先生才獲知母親已住進老年公寓，于是前去探望。見到母親后，陳先生得知母親已與老年公寓簽下了“賣”房的合同。上海現在房價這么高，55.7平方米的房子，才賣55萬元，這不是騙人是什么？

發覺母親受騙后的陳先生氣憤難當，決心討個說法。5月9日，他將母親帶回自己家中，同時向老年公寓索取了當初簽下的協議等文件。陳先生發現，轉讓房產之事由老年公寓一手操辦，且轉讓價格明顯低于市場價。陳先生在通讀了協議之后，算了一筆賬，如根據老年公寓提出的養老費用標準為每月3820元，那么先減去老年公寓從林老太退休金卡中提取的每月2100元，只需每月支付1720元，即一年2.064萬元就能夠在老年公寓住下去。而母親的這套房屋的市場價按保守估算也已經達到97萬元。換句話說，林老太已經支付了47年的費用。然而，林老太已經88歲，按照一般常識，她無論如何不可能再被老年公寓養老47年。

再有，以房養老協議形成過程極不規范。林老太已經88歲高齡且無文化水平，而老年公寓卻要與其簽訂如此復雜、重大的合同。簽約過程中，不可能保證林老太能夠理解合同條款的含義。而以房養老協議形成時又無人見證，亦無對應音頻資料等，也未告知其親屬。況且，林老太現在與老年公寓關系已經惡化，無繼續履行養老協議可能。另外，林老太每月有2100元勞保金，經濟上基本無虞，且與子孫關系良好，完全可以得到照顧。

‘以房養老’在我國尚屬新興事物，這類協議的簽訂將對當事人的權利義務產生重大影響。我們期待有公力監管、協調下，有法可依的養老服務。

在這樣的情況下，陳先生在母親的同意下請來律師，以林老太的名義將老年公寓訴至法院。林老太在訴狀中稱，從去年12月起，在老年公寓的要求下，自己陸續簽了一些文件。住進老年公寓后，曾經提出要見見兒子未被允許，而老年公寓卻暗示林老太與兒子脫離母子關系，甚至還不許林老太與外界聯系。直到今年4月19日，才通過傳話與兒子取得聯系，并在兒子及孫子的爭取下于5月9日離開老年公寓獲得自由。

林老太認為，自己已經88歲，又不識字，在老年公寓簽署的文件以為是養老手續，并沒有人告知是以房養老的事情，也未收到過任何房款。顯然，簽下“以房養老協議”和“房屋買賣合同”屬于重大誤解，且合同內容又顯失公平。據此，請求法院撤銷“以房養老協議”和“房屋買賣合同”，并判令老年公寓協助將房產恢復登記至自己名下。

老年公寓則認為，林老太訴稱中的事實與客觀事實不符，且存在矛盾之處，希望法院駁回其訴訟請求。

協議違反等值原則

法院認為，“以房養老”的養老方式在我國對普通人而言亦屬新興事物，林老太作為一名88歲沒有文化的高齡老人，對“以房養老”的認知程度是極其有限的，這類協議的訂立對其權利義務將產生實質性的重大影響。

老年公寓作為經民政部門批準的專門從事老年人助養的機構，在相關制度未配套的情況下，既然選擇“以房養老”的方式進行供養，基于合同相對主體的特殊性，在簽約時理應充分地履行告知義務，使其在完全明白“以房養老”協議的權利義務，及由此產生的法律后果的情況下簽約，以避免重大誤解的產生。同時，簽約過程應做到公開透明，通知家人到場，或者在無法通知到家人的情況下，邀請單位或居委會相關人員到場，甚至可邀請公證部門的人員到場，對整個簽約過程制作視頻或音頻資料予以保存。

但林老太稱其僅是簽署了一些辦理養老手續的文件，對“以房養老協議”的內容并不清楚，屬于因重大誤解而訂立了合同。重大誤解雖然是林老太自身的原因所致，但與老年公寓沒有充分履行告知義務及簽約程序的不盡規范有一定的關系。另外，林老太以一套房屋為對價，換取老年公寓對其進行養老送終的服務，這對于一個已經88歲高齡的老人而言是明顯不符合等值性原則的。綜上，林老太以重大誤解、顯失公平為由要求撤銷“以房養老協議”和“房屋買賣合同”的訴訟請求成立，予以支持。關于在養老期間產生的養老費用，林老太應按約定的養老費標準及證據反映的額外支出憑證向老年公寓支付養老費。至于委托保管的現金3000元，應由老年公寓向林老太返還。

編輯：董曉菊 dxj502@163.com

法博士點評

結案后，主審法官表示，目前上海乃至全國人口老齡化問題越來越突出，如何養

老將成為一個不可回避的社會性管理課題。類似“以房養老”的養老保障模式無疑可以豐富社會保障體系，但是，目前對于此類運行模式仍處于探索嘗試階段，尚無相關制度與部門予以規范與監督。因此，及時將其納入良性有序的發展軌道顯得尤為重要。

有關部門對此類現象應引起足夠的重視，選擇部分養老機構展開試點、進行調研，并在此基礎上有計劃、有層次地逐步推進與展開，形成規范誠信的養老市場。有關部門應加強對相關養老服務機構的管理，推行年檢備案制度，規范職業素養與技能培訓，確保私立性養老服務機構的規范化。同時組建專業的中介服務與評估機構，明確房屋與養老服務的價值，確保服務物有所值，交易公平合理。法官希望“以房養老”等相關制度能夠在社會各界的關注與支持下健康有序發展，成為社會保障制度的有力支持與有益補充。