城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)一體化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)居民住宅條件的改善，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)成為一個(gè)很大的行業(yè)。各個(gè)城市只要有居民小區(qū)的地方都離不開物業(yè)公司的管理和服務(wù)。物業(yè)管理對(duì)提高居民生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境，提高城鄉(xiāng)人民生活幸福指數(shù)方面的作用是十分明顯的，甚至物業(yè)管理好的小區(qū)和物業(yè)管理不健全的小區(qū)，二手房的價(jià)格就有很大差別。但是，我國物業(yè)管理中存在著一些深層次的矛盾未能解決。

一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問題

（一）物業(yè)管理體制不健全

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的高低，起主導(dǎo)作用的是業(yè)主委員會(huì)。因?yàn)樗切^(qū)業(yè)主的“自治組織”的代表，是經(jīng)過廣大業(yè)主選舉產(chǎn)生的。對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)以及產(chǎn)生的方法，國家出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例有明確的規(guī)定。但是這種理論上的規(guī)定在中國民主自治意識(shí)比較薄弱的國度里落實(shí)起來卻很難。業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)不健全、不理順、人員素質(zhì)低，在他們監(jiān)督下選聘出的物業(yè)公司就很難服務(wù)到位。業(yè)主委員會(huì)“權(quán)威”樹不起來，處理解決矛盾糾紛沒有手段，好多矛盾與糾紛便應(yīng)運(yùn)而生。

（二）物業(yè)公司管理權(quán)限不明確，引發(fā)糾紛

按說物業(yè)公司根據(jù)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的服務(wù)合同進(jìn)行管理服務(wù)就行了，但是在實(shí)際工作中往往沒有那么簡單，比如有些業(yè)主在共用部位中私搭亂建、私自種植花木、亂停亂放車輛等，出現(xiàn)這些問題物業(yè)公司只能“說服”、“勸導(dǎo)”，有些小區(qū)物業(yè)采用“罰款”處理的方式，就超越了“權(quán)限”。

（三）物業(yè)公司人員素質(zhì)低，管理服務(wù)水平差

不少物業(yè)管理公司的成員都沒有接受過正規(guī)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，大多數(shù)是“農(nóng)民工”，有的工人又經(jīng)常“跳槽”。這與他們的收入水平低有直接關(guān)系。

（四）政府部門的錯(cuò)位干預(yù)

在物業(yè)管理中政府還保留了一塊“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的管理內(nèi)容，雖說體現(xiàn)了政府“以民為本”的思想，但是市場(chǎng)化的機(jī)制怎么運(yùn)行？政府管理得太寬太細(xì)，反而打亂了市場(chǎng)化機(jī)制。

（五）物業(yè)管理法制不健全，存在法律盲點(diǎn)

業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問題；物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限歸屬問題；物業(yè)管理企業(yè)保安義務(wù)問題，一旦發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜或利益被損壞的情況，法律賠償責(zé)任不夠規(guī)范等。

二、加強(qiáng)物業(yè)管理的對(duì)策

（一）完善物業(yè)管理法制體系

目前物業(yè)管理規(guī)范性文件不是很多，可操作性也不強(qiáng)，我國的《民法通則》《合同法》《物權(quán)法》等法律中尚無專門物業(yè)管理的規(guī)定，加之現(xiàn)有法規(guī)的條文又不夠詳盡，給處理物業(yè)管理糾紛帶來一定的難度。

（二）健全業(yè)主委員會(huì)的合法性、代表性和權(quán)威性

物業(yè)管理的好壞直接影響著居民的居住質(zhì)量、居住環(huán)境，甚至幸福指數(shù)。業(yè)主委員會(huì)處于“內(nèi)政、外交”的核心地位，是搞好物業(yè)管理的關(guān)鍵。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，其授權(quán)范圍不僅真正代表業(yè)主，而且要依法或按業(yè)主大會(huì)的決議來整合業(yè)主意志、約束業(yè)主行為的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)按照民主程序和法律程序確定的事項(xiàng)，有權(quán)讓全體業(yè)主遵行。

（三）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。合同上約定的，就要堅(jiān)決履行。業(yè)主也不得因一些意見分歧，而隨意解雇物業(yè)公司。如須對(duì)合同進(jìn)行增減，應(yīng)通過合法手續(xù)，修改合同或簽訂補(bǔ)充合同。

（四）推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作，使物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；谔岣叻?wù)質(zhì)量中創(chuàng)造更多的利潤

物業(yè)管理是一種新型的服務(wù)性行業(yè)，其職能概括起來就是“對(duì)業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理”。物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，是被委托方和委托方的關(guān)系，是合同雙方的主體。物業(yè)公司，一是對(duì)業(yè)主提供有償?shù)母黜?xiàng)生活服務(wù)；二是對(duì)業(yè)主的物業(yè)（房屋、附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路等等）進(jìn)行有償?shù)膶I(yè)化管理，而這種管理的實(shí)質(zhì)也是服務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)公司不是物業(yè)的行政主管部門，也不是管理業(yè)主的部門。因此，小區(qū)管理的重大事宜，如規(guī)章制度、服務(wù)項(xiàng)目等，應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)或其常設(shè)機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)作出決策。然后以簽訂合同的方式，委托物業(yè)公司去執(zhí)行、實(shí)施。

（五）加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量

一要加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算，精簡節(jié)約，量入為出，精打細(xì)算，不搞花架子。有些物業(yè)公司不是在如何提高服務(wù)質(zhì)量上下工夫，而是在景觀、保安上搞花架子。既加大了管理成本，又弄得小區(qū)如同兵營一般，使居民感到不舒服。二要加強(qiáng)對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，物業(yè)公司高級(jí)管理人員及其一般員工都要經(jīng)過專業(yè)化的培訓(xùn)，以提高自身的素質(zhì)，提高服務(wù)水平。這樣物業(yè)公司才能贏得廣大業(yè)主信任，才能站穩(wěn)腳跟，發(fā)展壯大，才能構(gòu)建溫馨和諧小區(qū)。

（作者單位：濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)管理局）