大型房地產企業與保障房

○ 本刊記者 鳳鳴

2010年底的中央經濟工作會議首次提出建立住房保障體系和商品房體系的房地產發展思路。“十二五”時期將會推動保障房大規模建設。從2011年各省市保障性住房的任務分解來看，我國保障房建設任務非常繁重，不僅要依靠中央和地方政府，同時還需要更多房地產開發企業的參與。

企業參建保障房的三種主要模式

在中央和地方政府積極推進保障房建設的過程中，大量央企、地方國資背景企業和大型民企紛紛加入到保障房建設的洪流之中。他們參建保障房的具體方式雖有不同，但大致可以歸為以下三種主要模式。

1、委托代建模式

在該種模式下，投資開發建設保障房的資金全部由政府籌措，土地全部由政府劃撥，參建保障房的企業僅僅負責開發建設，待開發建設完畢后，政府面向保障對象出售或出租這些保障房。開發商可以獲得工程總價1%左右的委托費。目前，杭州的開發商參建保障房的主要模式就是委托代建（以下簡稱“代建”）。2010年6月，杭州市政府下發《杭州市政府投資項目代建制管理暫行辦法》，提出推行政府投資項目代建模式：即政府通過招標等方式，選擇專業化的項目管理單位，負責政府投資項目的投資管理和建設組織實施工作，嚴格控制項目投資、質量和工期，項目建成后交付使用單位的制度。杭州推行的項目代建模式分全過程代建和分階段代建兩種模式。目前，包括濱江醫院、下沙醫院等多個大項目已經開始試點運行代建模式。2010年3月，綠城集團、廣宇集團、浙江萬科和杭州濱江集團等25家開發商入選《杭州市拆遷安置房（人才專項用房）項目代建單位預選名錄》首批入選單位名單。2011年1月，杭州市城建開發集團等7家開發商入選第二批拆遷安置房（人才專項用房）項目代建單位預選名錄。其中，綠城集團2005年就首次介入杭州彭埠安置房代建項目，此后，又陸續承建了多個安置房和城中村改造項目，總代建建筑規模達到了570萬平方米。在杭州22個代建保障房項目中，綠城集團代建了12個項目。綠城集團于2010年9月25日成立了綠城房產建設管理有限公司，將綠城所擁有的核心專業力量及管理能力集合成各專業管控中心，對代建項目進行技術支撐、專業管控和品牌服務，負責輸出綠城集團的品牌與建設管理服務。

2、配建模式

在房地產開發項目中，在土地出讓和規劃設計上明確項目保障房和商品房各自比例。實際上是以地換房，土地出讓收益直接轉化為保障房，少了中間環節。房地產企業按照規劃好的商品房面積和保障房面積進行開發建設。對于配建模式，可以從兩個視角來看待。第一種視角是土地出讓環節在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由購買土地的開發商負責建設，利潤主要在于商品房銷售部分。第二種視角允許開發商將保障房地塊，拿出一部分建成商品房對外銷售，利潤主要由允許作為商品房對外出售的那部分售房款構成。

配建模式是目前經適房、限價房建設采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此類模式。配建部分如果是經適房或限價房，一般會以定向銷售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，則由政府旗下保障房建設平臺公司購買后出租。目前，北京、青島、蘭州、河北、福建、江蘇、四川、湖北、廣州等省市在土地出讓環節都明確了保障性住房的配建比例。在這些省市拿地，開發商品房或商品住宅，在拿地環節就必須要保證建設一定比例的保障房。例如，2011年2月17日，保利地產在青島通過拍賣方式取得青島市四方區瑞海北路17號、177號兩宗居住用地，成交總價約為7.68億元。這兩宗地均要求配建，用地面積84127平方米，規劃總建筑面積184637平方米。其中，配建保障性住房面積為55390平方米，配建比例約30%。

3、直接招標模式

直接招標模式通常適用于安置房（統計口徑下歸入經適房或棚戶區改造）的建設。在這種模式下，土地直接以整體保障房出讓，資金初始由開發商支付，后期由政府購買并負責銷售，建設過程中政府按照3%利潤率和1%左右的代建費支付開發商。政府會對開發商前后發生的費用進行核定（土地融資成本、建筑成本、貸款融資成本），并且在工程進行到不同階段的時候支付相應的建筑費用。具體支付的比例，依據政府旗下的保障房建設平臺和開發商簽訂合同來定。企業承擔初期自有資金的支出，一般為前期土地拆遷平整的費用（一般占總投資20%左右）。在拆遷過程當中，土地上的居民一般會選擇本地安置，因此部分拆遷土地款會暫時在開發商賬上寄存。開發商如果能在兩年內完成開發周期，每年凈資產收益率可以達到8%以上（凈資產收益率=銷售凈利率*總資產周轉率*權益乘數）。通過直接招標方式參與保障房的房地產開發企業有兩類：一類是本地的國企，承擔部分保障房的建設以實現企業的社會效應；另一類是萬科、金地等實力雄厚的全國性企業，通過承擔部分保障房建設來保證與地方政府的良好關系。上海晶城經適房項目是直接招標模式的典型案例。該項目是由上海城開集團出資自行購入后提供的經適房地塊。上海城開集團采用“退二進三”方式獲得上海晶城經適房土地，項目為1層、26層、32層的高層建筑。主力戶型在50至70平方米，另有3%-5%的85平方米的戶型用以滿足人口較多的家庭。項目總投資將達45億，建成后將形成一個包括50萬平方米經適房、配套商業及物業服務設施、地下車庫及人防設施、教育、醫療和社區服務設施在內的大型綜合性經濟適用住房社區。

入夏時節的房市依然寒意陣陣

企業參建保障房的現狀

2011年，我國要開工建設1000萬套保障房，整個“十二五”期間，我國將要完成3600萬套保障性住房建設，不可謂力度不大。然而，政府投入保障房資金不足，融資渠道較少以及開發商尚未有成熟的盈利模式，讓保障房變成難啃的骨頭。

5月18日，央行再次上調存款準備金率。與此同時，首套房貸首付比例上調、一房一價、限購范圍擴大等各種緊縮政策不一而足。信貸到住房、財稅，本輪調控正全面落實。雖然開發商見招拆招想出各種應對方法，但入夏時節的房市依然寒意陣陣。盡管如此，但地產商追求成長的步伐并未停息，各大地產商均為2011年制定了相當高的發展目標，如遠洋地產就提出2011年的銷售目標定為300億元，增長幅度40%。如此業績目標之下，當售樓處的小小調整無法扭轉局面，更多的結構性調整開始出現，地產商也開始挖掘新的增長點：與商品房市場的寒冷不同，商業地產炙手可熱，而保障房投資也在政府的大力推動下大步前進。

現在地方政府正大規模建設保障房，而大型房企又不差錢，雙方算是一拍即合。這句話印證了保障房領域一些新的轉變最初成為制約房地產企業的重大“利空”，經過一段時間的消化，正在成為各大開發商爭相進軍的領域。

萬科、中國中冶、城投控股、金地集團、保利地產、遠洋地產、上海建工、陸家嘴、招商地產、中國建筑等地產大鱷近期都投身于保障房建設。

2010年，萬科就通過競標以代建方式參與了深圳龍華擴展區0008地塊保障房項目（17.5萬平方米），北京半步橋和西紅門公租房項目（12.8萬平方米），南京江寧上坊保障房項目（132.8萬平方米）三個保障房項目，建筑面積合計約163萬平方米。目前，三個項目均在緊張建設之中。

招商地產去年9月通過競標方式獲得深圳光明保障性住房項目，總建筑面積59萬平方米，總投資57億元。此外，招商地產已建成保障房項目有招商·瀾園廉租房640套、建筑面積約3.15萬平米；北京的招商嘉銘·瓏原項目廉租房504套、建筑面積約2萬平方米；限價房2840套、建筑面積約21萬平方米。

今年6月份，中海通過競標方式也獲得位于深圳龍崗的一塊保障房項目地塊開發權。

富力地產與廣州市政府合作建設的金沙洲保障房項目正式開工，該項目是廣州市第一個引入社會力量合作建設的保障性住房項目。

保利地產也參與到保障房建設中，200年發售全國首個限房保利西子灣。今年4月，又拿下荔灣區高爾夫地塊，其中配含3萬平米保障房面積。

金隅股份財務總監表示，金隅股份在保障房領域具有較大的產業鏈條協同優勢，致使公司保障房開發收益率保持在20%以上，遠高于同行。由于找到了適合自己的盈利模式，金隅股份正不斷加大保障房建設力度。金隅股份2010年年報顯示，截至去年12月3日，金隅股份保障房項目儲備面積為114.萬平方米，占公司土地儲備總量的近20%。

綠城建設管理公司表示，截至7月底，綠城在全國范圍承建的保障房、安置房項目已達31個，總建筑面積超過570萬平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青島、南京、鄭州以及浙江省內的淳安、慈溪、諸暨、寧波、象山等10余個城市。上海建工：上海市東溝保障性住房建設是上海建工房產負責開發建設的第6個保障性用房住宅小區。上海建工近年已累計建成并交付的保障性住房共70萬平方米，已安置居民8100多戶。

上海城投置地承擔了上海市約15%的保障房建設任務。自2009年起，為積極響應上海建設大型居住社區安居工程的號召，開建的松江泗涇、青浦徐涇大型居住社區、三林基地目前已經呈現成果雛形。目前保障性住房占開工總面積的60%。

碧桂園董事局主席顧問表示，碧桂園將積極介入保障房住房建設領域，配合地方政府完成保障房建設目標。在此之前，碧桂園已作為全國工商聯房地產商會主導的國內首個公租房基金的發起方之一，積極參與公租房的開發建設。

合生創展集團有限公司廣州地區公司總經理介紹，合生在廣州有若干個保障房項目將和政府合作。早期在番禺已進入了保障房建設，已列入政府8.5萬套的計劃里面，現在合生在番禺的保障房項目即將面市。

企業參建保障房有兩種情況

1、參建保障房的直接收益寥寥，很難形成強烈的利益驅動。

在委托代建模式下，由于土地和資金均由政府劃撥和籌措，開發企業只負責建設，最終獲得工程總價1%左右的委托費。在直接招標模式下，政府直接以整體保障房地塊出讓給企業，資金初始由開發商支付，到后期由政府回購并負責銷售，支付給開發商1%左右的代建費和3%左右的利潤。 在配建模式下，土地出讓環節在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由購買土地的開發商負責建設，利潤則主要在于商品房銷售部分。經濟適用房項目利潤率按照成本加成3%來確定。由此可見，目前房地產企業參與保障房建設雖有一定利潤比例，但從實踐看卻并沒有形成有效的盈利模式，包括萬科在內的參與保障性住房的大型房地產企業，在保障性住房建設上的盈利也是極其有限。 在各類保障房中，尤其是廉租房和公租房短時期內更是難以形成有效的盈利模式。

2、參建保障房的間接利益多元，能夠形成強烈的利益驅動。

參建保障房的間接利益不僅是多元的，而且是復雜的，已經形成了企業參建保障強烈的利益驅動。這些間接利益主要可以概括為八種。

a.通過一二級聯動獲得二級開發權。

b.通過參與配建項目實現低成本拿地。通過參建保障房，控制了拿地成本，平衡了保障房建設方面的利潤損失。

c.通過保障房地塊上配建商品房來實現盈利。

d.低價格獲得商業用地。

e.工業用地變性住宅用地獲利。一些企業通過參建保障房，將自己擁有的工業用地變性成為住宅用地，從而獲利。

f.通過參建保障房來提升市場占有率和社會影響力。

g.通過參建保障房來獲得融資優惠。企業可以享受還貸利率為銀行基準利率的優惠。

h.參建保障房項目可以加快項目行政審批。對于企業加快投資開發建設意義重大。配建的商品房部分也會因此而得利。

對企業參建保障房的監管問題

7月26日，保利地產臨時股東大會通過發行不超過40億元的中期票據，用于保障性住房項目的建設；繼6月發布43億元融資計劃后，首開股份8月3日再次宣布融資50億元。此外，棲霞建設和信達地產也分別計劃發行17億元和20億元的中期票據，用于保障房的建設。上述四大房企總計融資規模達到170億元。

統計數據顯示，今年僅首開、保利、棲霞建設、信達地產四家房企就以保障房之名擬融資170億元，那么這些錢真的全部用于保障房嗎？還是欲搭保障房便車改善企業資金狀況？又有誰來監管這些資金的使用呢？

保障房建設3%的利潤率很難吸引房地產企業，特別是在今年房企資金鏈普遍感到緊張的時候。然而，事物具有兩面性，在開發商融資基本處于“大門緊閉”的背景下，保障房卻是有“可乘之機”。

十二五期間，全國3600萬套保障房需4.8萬億元資金。為解決資金困難，6月，國家發改委下發通知，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和相關企業，通過發行企業債進行保障性住房項目融資。這是繼去年10月有關部門首次“松口”允許地方政府和相關企業發行債券。

然而，低成本融來的資金能否完全用在保障房項目上呢？

以首開為例，繼6月份發布43億融資計劃之后，首開股份8月再次發布計劃融資50億元。而其4月份對媒體公布，首開在建和擬建的保障性住房建筑面積超過120萬平方米，假設以建設成本4500元/平方米計，需要資金約54億元左右。也就是說，如果總計93億元的融資計劃能夠獲批，而首開的保障房計劃沒有相應擴大的話，將超出保障房建設資金39億元。而根據其公告，截至今年一季度末，首開持有現金83億元，比去年同期的151億元減少了68億元。可見，93億元的總融資規模不僅可以解決其保障房項目的資金困難，還可以緩解其他資金壓力。

5月31日，山西大同市經濟建設投資有限公司發行了25億元企業債，其中14.7億元擬用于廉租房建設，10.3億元擬用于補充公司營運資金和市政建設。

進入8月，全國公布的保障房建設進度突飛猛進，在信貸緊縮、房地產融資基本受挫的背景下，各路企業和地方政府紛紛轉道保障房，其成敗關鍵，不僅影響著保障房建設進程，也直接關系著企業的資金面。到底會不會出現搭以保障房為名的順風車的房企，有關部門還應對此情況予以重視。