向空間要“ 土地”

○ 本刊記者 馮京津

空間房地產開發有限公司董事長 余延慶

隨著城市建設步伐的加快，土地供求矛盾不斷加劇，這種現象一直困擾并制約著城市發展的進程，因此，向空中、地下發展，已經成為國際社會的普遍共識。

北京空間房地產開發有限公司，作為空間發展核心競爭力的平臺公司，找到了切實可行的方法，這種空間房地產開發的技術名稱為：既有建筑加層抗震、減震、防震、加固技術。該技術曾經獲得國家專利，并已融入到中國建筑科學研究院專有應用技術體系當中，主要節點技術建設部規范，得到國家權威機構認可。這項技術，由國家權威機構設計并出圖、簽字、承責，因此，其安全性絕對可靠。該項技術在兩次國務院經濟發展中心會議上，得到充分的肯定。溫家寶總理在常務會議上，對這種做法也給予了肯定和支持。

記者：城市建筑特別是住宅建筑“短壽命”是城市建設發展中存在的一個突出問題。城市建筑“短壽命”問題值得重視，您覺得造成城市建筑“短壽命”的原因有哪些？延長建筑使用壽命有什么好的建議？

空間房地產開發有限公司董事長余延慶：據統計，我國城市住宅建筑平均使用年限僅為30年左右。按照建筑設計國家標準，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50至100年。目前我國城市住宅建筑使用年限遠沒有達到國家標準所規定的設計要求，與國外相比差距更大。資料顯示，英國建筑平均壽命長達132年，居世界首位歐洲住宅平均使用年限80年以上，美國在44年以上。

造成我國城市建筑“短壽命”的原因：一是規劃水平低。目前，我國城市規劃缺少前瞻性，許多城市總體規劃實施尚未到期，但城市建設規模已經超出規劃框架，一些城市為期20年的規劃指標在5年內就已突破。特別是城市規劃缺乏約束性，隨意性很大，甚至出現“規劃跟著領導變”的現象，領導換一屆，規劃調一回，建筑拆一批。二是設計不合理。一些建筑在設計時，沒有充分考慮國情和文化，成為“建筑怪胎”。一些建筑設計的使用功能不合理，通風、采光、隔聲、保溫、隔熱等物理性能差，不僅浪費能源，而且居住環境不健康、不舒適。由于設計不合理，一些建筑在設計之初便決定了其短命的命運。三是建筑質量缺陷。建筑材料和施工方式對建筑質量有很大影響。目前，我國建筑材料仍以傳統材料為主，材料部件缺乏統一標準，性能低、通用性差，施工多采用手工操作或半機械化操作，使得建筑產品質量難以得到保障。四是大拆大建。有的城市大搞高樓群、寬馬路、大廣場，頻繁進行“舊城”改造，把一些可以繼續使用的建筑拆掉，也人為地縮短了建筑的使用期限。

住宅建筑壽命短，帶來很多問題。一是浪費資源。住宅建筑的建造需要消耗大量資源。據統計，住宅建筑用地占城市建設用地的30%，耗用鋼材占全國用鋼量的20%，耗用水泥占全國總用量的17.6%。住宅建筑使用年限短，造成資源極大浪費。目前，煉鋼原料鐵礦石嚴重不足，需要大量進口，燒制水泥的優質礦料也不充足，配制混凝土的砂石在許多地方十分緊張，一些地方過度開采砂石嚴重毀損河床、破環值被。二是大規模拆除舊建筑，產生大量建筑垃圾，嚴重污染環境。建筑垃圾是很難處理的，目前的處理方式，都是在城市周圍進行填埋和堆放，不僅占用大量土地，而且建筑垃圾中含有各種有害化學物質，嚴重腐蝕地表和地下水源。三是破壞城市風貌。城市風貌是歷史的積淀和文化的凝結，舊建筑特別是歷史建筑和遺跡是城市之根、文脈之本，體現著城市風貌和特色。一味拆舊建新割裂了城市歷史文脈，削弱了城市文化傳承，使得城市風格雷同，千城一面。四是大量房屋拆遷，也容易引發社會矛盾，影響社會穩定。

延長建筑使用壽命是城市建設中最大的節約。為此，我們建議：第一，切實落實《城鄉規劃法》。建筑未動，規劃先行。以法國巴黎為代表的一批世界著名城市長期穩定發展，利益于規劃法律法規強有力的約束。針對城市規劃中出現的新情況、新問題，我國制定了《城鄉規劃法》，并于今年開始實施。關鍵是要嚴格執法，把法律法規落到實處，真正用法律手段保證城市規劃的科學性、前瞻性和權威性。第二，實施城市重大建設項目聽證制和問責制。重要城市建設項目無論是新建或是拆除，都應在組織專家嚴格論證的基礎上，進行公開聽證，廣泛征求民意。同時，實行城市建設項目質量問責制度，哪個環節出了問題，就追查哪個環節的法律責任。第三，利用先進技術改造舊建筑。國內外經驗證明，舊建筑改造投資少、見效快，既可以延長住宅使用壽命，也有利于保護城市風貌。如德國在統一后，利用建筑生態技術對東柏林20世紀80年代的“大板樓”住宅進行大規模改造，使其達到現代化住宅水平。北京、上海等城市對舊建筑的改造也取得一定成效和經驗，而且，我國還擁有一批改造舊建筑成熟技術，具備改造舊建筑的技術水平。如低層樓房加層技術，除獲得國家五項專利授權外，還獲得美國、英國專利。采用此技術比拆除舊建筑節省投資30%至60%。據專家預測，在我國大中城市數百億平方米的舊房屋中，如果有1/10采用此技術進行改造，就可節約資金數百億元。建議加大對利用先進行技術改造舊建筑的政策支持力度。第四，加快推行建筑工程質量險。加大開發商的質量責任對于保證建筑質量至關重要。按照常規，開發商一般只保證房屋竣工一年內的質量問題，這弱化了其責任。為解決這一問題，北京實施建筑工程質量保險制度試點。其做法是：開發商作為投保人投保建筑工程質量險，保險期長達10年。在保險期內，一旦發生工程質量事件，將由保險公司在第一時間向受害的業主進行賠償，此后再向設計、勘察、施工、質量檢查控制機構等相關責任人進行追償。這既保障了房屋業主的權益，也加大了開發商的質量責任，有利于督促其提高建筑產品質量。建議在總結試點經驗和做法的基礎上，擇機在全國推廣。

綜上所述，我們應該以科學發展觀作為指導，建議積極穩步開展空間開發技術，這樣應該能給城市發展提供一個新的經濟增長點，城市景觀改善了，老百姓居住的條件提高了，財政收入增加了，城市的環境改善了，社會矛盾減少了，城市產業經濟帶形成了，政府又能把節省下來的土地多建一些公益性的設施，使城市真正地美起來，真正成為和諧的魅力城市。

記者：空間房地產開發的這項技術開展的主要意義是什么？

余延慶：這項技術開展的主要意義在于：

第一、找出一條舊城改造、城市發展的新途徑。隨著城鄉一體化加快，城市化的明顯特征就是要為周邊及外地經商人群提供住房、經營場所和其他服務，由于城市缺少土地，必然制約經濟發展?？臻g開發可以給城市發展提供新思路、新空間，可解決城市發展進程的問題。

增加地方財政收入，解決中低人群住房問題。空間地產開發是一個大的產業開發，如當地政府重視，并給予支持，就能加快進程。與此同時，也能給政府帶來實實在在的好處，開發中，能產生16%的綜合地方稅收，用來補充地方財政收入不足的問題，如果以每年空中開發100萬平方米的開發速度計算，每年的地方財政收入可達20億元。同時，對舊城老市民住戶，在不花錢的前提下改善其居住條件，還可以贈送每戶近20平方米的住房面積，這些都充分體現了政府的人性化管理，體現了黨和政府對人民群眾的關懷，可謂是實現了多贏。

減少土地資源的浪費，使現有的土地增量，為舊城改造提供一個節能減排的新方式、新思路、新途徑。建筑垃圾的處理，通行的做法是占用耕地堆放和填埋，至今，世界上也沒有更好的處理方法。如果采用此項技術，不用拆遷大量的舊房屋，也就減少了耕地的浪費。再者，城市的發展需要土地，土地又不可再生，現在的土地占有量基本飽和，國家又強令不許占用新的耕地，致使供需矛盾突出，若選用向空中發展的技術，便提供了廣闊的土地利用空間，實際上，就是土地的增量，也就解決了城市土地供應不足的問題。

第二、解決了大拆大建，致使建筑物減壽的問題，防止資產流失?，F在拆除的舊建筑中，大部分都沒有到達使用年限，房屋的殘值巨大，房屋拆除后，殘值也就流失掉了，如采用此項技術，可使資產使用壽命延長，并增值。

減少對環境的污染。由于大拆大建的過程中，必然產生粉塵、噪聲、空氣和水的污染，如停止大量拆除舊建筑，必然利于環保。

提高房屋使用壽命和有效的房屋使用率。汶川大地震后，黨中央首先對中國中小學舊房屋進行普查鑒定，和加固設計改造。采用此項技術除提高安全性外，還可以在原建筑物加固的新層上，提供新的使用容量，可謂是一舉兩得。

第三、減少社會矛盾，構建和諧社會。據統計，在全國信訪案件中，80%以上是源于拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，由此引發連鎖的社會影響，構成社會的不穩定因素，采用此項技術，拆遷減少了，矛盾自然就隨之減少。

第四、改善城市景觀，提升城市品味。舊城功能缺失，年久失修，臟亂差，而由于歷史遺留問題多，舊建筑又難以拆除，直接影響著城市的整體環境，百姓生存條件惡劣。若選用該項技術，就可以解決上述問題，這是政府執政為民、為百姓解決生活困難、改善民生、人性化管理的重要方面。

第五、節能減排帶動發展。該項技術選用新型材料，無污染施工，工期短，基本不影響百姓生活和學習。住戶無需搬家，從而減少了安置過渡。同時，新型材料的選用還可推動新型產業鏈的發展。

第六、在一定程度上平抑房價。地產開發最大一項成本是土地成本，經營性土地實行招拍掛以來，土地成本上升，占整個開發成本的55%左右，最高可到70%?？臻g開發節省了第一項土地成本，房價自然下降。如大量推進空間地產開發概念，完全可以起到平抑房價的作用。

記者：空間加層項目尋找要點及合作開發方式

余延慶：空間加層項目尋找要點：一、確立加層項目產權人，在產權清晰下，項目可行性度最高，若為多方產權樓房，有人牽頭，得到多方產權人一致后方能進行項目運作。二、建筑物的座落位置：最好是小區。若單座建筑物，周邊最好有間隔。加層后因消防通道限制最好左右方向有3—4米間隔。前后須擴寬1.5米空間位置、一字型的建筑物最佳。還有單棟建筑物在城市中心十字路口、商業價值高，是開發的最佳項目?；蛟跂|西走向的街道，坐南朝北的建筑物，最好是街道南邊的建筑物，南邊建筑物因陽光投影在馬路上可以增加更多的樓層。給規劃審批帶來便捷，便于項目立項。三、確立項目可行性，若產權清楚，周邊環境可行，就可以建立項目可行性度評估。四、確認項目資金，自我開發的，須了解建設方資金性況。若資金充裕就確認與北京空間房地產開發有限公司技術合作，若資金不足或缺少資金投入，就須與北京空間房地產開發有限公司洽談投資合作意向及項目合作分成比例，便于項目成功立項。五、若以上幾項要求達到了，報批存在問題，就須及時與北京空間房地產開發有限公司聯系，公司將極力從政策和關系上給予扶持和幫助，使得項目及時得以報批。六、政府單位樓房改造也是項目的主要目標，很多政府單位大樓都是獨立建筑，十分容易實施北京空間房地產開發有限公司的專利技術。

合作開發方式：一、由建設單位自籌資金開發，北京空間房地產開發有限公司提供專利技術，以及工程規劃建筑圖紙設計，代理投招標、專利技術施工監理等。按有關標準等工程總價中收取以上綜合管理費用。二、由北京空間房地產開發有限公司給建設單位融資，并與建設單位合作開發。按合作比例進行稅后利潤分配。三、由建設單位與有實力的房地產開發商合作開發，北京空間房地產開發有限公司提供專利技術實行聯合開發。按合作比例進行稅后利潤分配。四、由建設單位與有實力的房地產開發商合作開發，由北京空間房地產開發有限公司提供專利技術。按結構、環境等評估收取技術服務費。五、由北京空間房地產開發有限公司投資與建設單位合作開發，按合作比例進行稅后利潤分配。六、由地方政府（房產管理局）主辦、開發商協作，由北京空間房地產開發有限公司提供專利技術。一次性議價返還當地政府，盈利部分開發商與北京空間房地產開發有限公司按比例分紅。

記者：請您談談加層結構對舊建筑結構的要求與改造？

空間房地產：加層結構對舊建筑結構的要求：1、原建筑為框架結構，滿足加層結構連接器新舊建筑物的連接要求。2、建筑為每層有圈梁的磚混結構，滿足加層架構連接新舊建筑物的連接要求。3、建筑為沒有設置圈梁的磚混結構，需要對原建筑每層樓板處用鋼板加固，滿足加層結構連接器連接的設計要求。4、建筑結構應完好，即無威脅建筑使用安全的不均勻沉降和結構破壞。5、建筑物基礎完好，沒有不均勻沉降和破壞。6、建筑物已經使用30-50年，無不均勻沉降和結構破壞。

施工特點：1、結構工種的施工主體，是針對舊建筑的加高和改造。2、加層架構工種主體施工與舊建筑物使用安全、住戶和辦公人員的安全有直接關系。因此，必須注意對舊建筑物的安全保護，對其住戶和辦公人員的人身安全采取保護措施，如：設置安全通道等。

施工方法：1、加層結構的基礎主要是采用樁基礎承載，對樁基礎的施工，要特別注意。2、不能用機械成孔和打樁，避免擾動舊建筑物基礎與地基。3、遇地下水位時，不能抽水施工，以免改變舊建筑地基應力狀態造成基礎下沉。4、深樁基時，采用地基加固加強技術，解決基礎施工，嚴禁抽水施工。5、加層樁基施工中，必須做好對舊建筑物基礎的保護，如遇加層樁基有與舊基礎交錯時，必須先對舊建筑物基礎先行加固加強措施后，方可進行加層樁基礎的施工。6、加層立柱的施工，由于靠舊建筑物，因此，要對舊建筑物四周采取安全防護措施，避免損壞舊建筑物和舊建筑物中住戶的安全（辦公室、教學設施等）。7、加層承重大梁是在舊建筑物頂層上空施工，因此，要注意對舊建筑屋頂的保護，避免施工滲水，影響舊建筑物的正常使用。8、需要對舊建筑物加固改造時，嚴格按施工圖設計和施工說明施工。

我公司現有項目已全面推進，公司的項目公司在福建的莆田市，將一棟原六層的辦公樓加層到二十層，設計方案及前期手續得到政府的支持，前期手續辦理完畢，現已開工實施。石家莊建國大廈由原來的五層建筑，加層到二十七層的空間設計方案，正在推進之中。

記者：低層樓房加固加層抗震技術運用的特點及優勢有哪些？

余延慶：有七大特點：解決了大師占用農業用地的建房問題；減少土地成本、降低房屋銷售價格；解決城市中心位置建筑用地緊張問題；避免大拆大建，浪費資源，節能減排，低碳發展；節省舊樓拆遷造成的建造成本，降低建筑成本；增加原建筑用戶的居住面積；改善舊小區的綠化、停車及環保居住環境。

四大優勢：節地——它是通過空間開發不占用大量的土地，保護了國家土地資源。節材——在原有建筑物不拆遷、不搬移的基礎上實施加層技術，不影響原有建筑物的使用，將人們因拆遷造成的不便和損失的風險大大降低。節能——因此項技術不用拆除原有建筑物就可實施，不會因拆除的建筑垃圾無處堆放而造成環境污染，所以它保護了我們的生活環境，為國家和人民節約了大量的能源?？拐稹@項技術從根本上解決了地震給建筑物帶來的災害。我們將在全國許多城市推廣和實施空間房地產的開發，這項技術得到了國家及各地方政府的大力支持，從而在許多城市舊城改造中及舊建筑物的加層更新改造中將得以很好的實施和應用。

另外還有四大實用：實用于改造城市核心區商場、寫字樓，增加營業空間，改善機關辦公條件；實用于開發旅游熱點地區的酒店、賓館、招待所，提高其接待能力；實用于改造老舊住宅樓緩解經濟適用住房建設壓力；實用于名勝古跡的加固與保護，使得名勝古跡得以留存。