警惕商業地產泡沫

文/吳可人

商業地產升溫帶有規避政策的投機色彩，而非真正建立在商業繁榮發展的基礎之上

房地產市場正在經歷“冰火兩重天”。一方面，住宅房地產正在遭遇前所未有的冰點；另一方面，商業地產則悄然紅火，這一狀況已經反映在今年以來的商品房新開工面積數據變化上。

2011年1-8月，全省累計非住房施工面89 86.5萬平方米，同比增長39.5%，高于同期累計住房施工面積增長10.2個百分點。從趨勢看，今年前8個月以來，累計非住房施工面積增速呈現波動上升態勢，1-8月份達到最高；而累計住房施工面積增速則恰好相反，尤其是下半年以來增速下降。

住宅限購、信貸緊縮，強有力的調控政策使住宅房地產市場成交下行、庫存上升、觀望氣氛日趨濃重。目前，浙江11市已有8個實行“限購”政策，全省樓市逐漸成為一個區域限購市場。以杭州為例，一方面，住宅成交量創近5年新低。“十一黃金周”杭州主城區僅成交住宅僅7 8套。另一方面，住宅庫存創新高。前三季度，杭州主城區住宅庫存2 2459套，比1月1日上升了65.1%，比去年4月中旬的最低點（46 70套）增長達3 81%。

在城市化快速推進的背景下，商業地產開發規模、投資規模趁勢而上，以新業態M a l l為代表的城市綜合體正在席卷一二三線城市。1-8月，全省非住宅類房屋施工面積89 86.5萬平方米、竣工面積66 7.5萬平方米，同比分別增長39.5%和2 7.8%，均為6年以來最高增速，且大大高于同期住宅施工面積（29.3%）和竣工面積（14.1%）的增速。而百貨商場、購物中心業績連年較快增長，又進一步提振商業地產開發的投資熱情。根據杭州市貿易局監測數據，剛剛過去的“十一黃金周”期間，各大商場業績增長最猛，7天賺了5億元。

在當前住宅房地產相對冷淡的情況下，商業地產已被視為住宅房地產之后的一根救命稻草。商業地產能否真的如開發商和投資客們期望的那樣，取代住宅地產在資金鏈條上的地位呢？筆者認為，尚存在較大的懸念。

截至2011年年底，全國購物中心數量將達到2542家。預計2015年底，全國購物中心數量將達到3 8 85家。按此計算，2001-2015年的15年間，全國購物中心增長率高達89 3%，根據中購聯研究的104個一二三四線城市、累計開業購物中心2 795家，二線城市獨占1400家以上。如雨后春筍般拔地而起的城市綜合體，雖外表華麗，但不少遭遇慘淡經營的困境。一些傳統的商業鬧市區具有優越的區位條件、發展基礎和品牌效應，開發總體比較成功，而另一些沒有商業優勢、沒有足夠的客流、沒有商業鏈條支撐的地區，則呈現“門前冷落車馬稀”的蕭條景象。同時，商業地產租金售價過快上漲，擠壓了商業盈利乃至生存的空間。而房地產開發商假道商業地產增加融資渠道的道路可能走不通。

當下的商業地產升溫，某種程度上帶有規避政策的投機色彩，而非真正建立在商業繁榮發展的基礎之上，根基不穩。與住宅房地產不同，商業地產的泡沫在受到市場壓力的情況下，會相對來得“立竿見影”。如果內需不跟上，消費不提升，商業地產終將逐步降溫、回歸理性，與商業發展在合理范圍內實現同步。

（供稿：浙江省發展和改革研究所）