蘇州工業園區鄰里中心商業模式發展研究

蘇州經貿職業技術學院 王春蘭

1 鄰里中心模式在蘇州工業園區的引入

1.1 園區鄰里中心簡介

所謂鄰里中心，就是指在每個居住密集區，建設一種集小區服務和商業功能于一身，有各種文化、娛樂、零售、飲食等服務設施，為附近居民提供日常生活所需服務的社區商業模式。

參照新加坡城市規劃的經驗，蘇州工業園區鄰里中心發展有限公司成立于1997年11月。公司在開發、運營等方面逐步形成了中國式“鄰里中心”完整、獨特的經營理念，將商業和公益項目有機結合，完善和優化商用產業組合，努力實現“消費者、經營者、股東”三滿意，得到中新兩國政府的一致肯定，成為蘇州工業園區借鑒新加坡經驗的成功典范之一。“鄰里中心”自2000年成功商標注冊以來，成功入選“2008中國最具成長性商業品牌”。

1.2 鄰里中心的管理模式

鄰里中心的管理模式是集約化管理、多角化經營，不是商品組織者，而是商戶的組織者。集約化的“集”就是指集中，集合人力、物力、財力、管理等生產要素，進行統一配置，集約化的“約”是指在集中、統一配置生產要素的過程中，以節儉、約束、高效為價值取向，從而達到降低成本、高效管理，進而使企業集中核心力量，獲得可持續競爭的優勢。多角化經營，就是企業盡量增大產品類別和品種，跨行業生產經營多種多樣的產品或業務，擴大企業的生產經營范圍和市場范圍，充分發揮企業特長，充分利用企業的各種資源，提高經營效益，保證企業的長期生存與發展。

鄰里中心合理運用新加坡組屋“以人為本”理念，突出“家庭”和“鄰里”，具有濃厚的東方色彩。在鄰里中心可以吃到快捷的西式快餐，也可以在中國移動營業廳繳費，還有健身館、鮮花店、便民藥店等等，消費理念同先進的社區商業模式相融合。

2 湖西鄰里中心的特點及對商業發展的影響

目前，公司在蘇州工業園區運營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，總投入近4.5億元，總建筑面積超過12萬平米。其中，玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑地屬湖西范圍，是園區首先發展起來的鄰里中心。歷經10年探索，鄰里中心作為集商業、文化、體育、衛生、教育于一體的“居住區商業中心”，企業效益和社會效應協同提高，充分滿足市民物質文化生活需求。

2.1 湖西鄰里中心發展特點

2.1.1 規劃在先，有序發展

鄰里中心模式在開發區內建設，先把整體框架規劃好，然后再建設鄰里大廈；在開發的同時根據鄰里中心“便民利民”的理念進行招商。在情況允許的條件下，首先完善與居民生活息息相關的12種必備業態；在此基礎上，逐步引進其他的38種基本業態。

2.1.2 商業服務和公益服務有機結合

鄰里中心不僅提供購物餐飲休閑娛樂服務，還有文化教育體育衛生醫療等方面的設施。在規劃時，每個鄰里中心都擁有一套完整的衛生醫療服務設施。一方面增加了醫護人員的就業機會，另一方面也方便了附近的居民生活。

2.1.3 便民、利民

鄰里中心把所有商業和服務設施集于其中,既縮短了這些設施與社區居民的距離,又滿足了人們多樣化需求，提高了居民的生活質量和城市環境質量。鄰里中心的服務對象以本區居民為主,有別于中心商務對外交流為主的城市功能,但兩者又互為交叉,共同構成城市人民活動中心的完整系統。

2.1.4 層次構架緊密相連

鄰里中心公司秉承“誠信經營是企業立業之道、興業之本”的信念，注重提高管理人員的業務素質，并形成“領導層、管理機構、管理人員、承辦人員”四個層次構架，把管理工作貫穿到企業的各項工作中并不斷創新，建立獎懲機制和動態監管機制，實現了管理信息化，提高了工作效率。

2.2 鄰里中心對湖西商業發展的影響

2.2.1 功能用地布局形成以軸向布局為主

在“鄰里中心”思想指導下，園區功能用地布局發生了變化，發展以軸向布局形式為主。商業用地居其核心，其兩邊是生活居住用地，再外圍為工業用地。這種功能布局縮短了人們居住與就業購物、休閑娛樂等生活空間的距離，大大緩解了城市交通擁擠。鄰里中心模式的引進，通過經營活動為社區商業的發展貢獻力量，也通過在社會公益活動履行社會義務。

2.2.2 交通網絡形成以立體化大交通為主

在“鄰里中心”思想指導下，園區交通網絡發生了改變，構建以“立體化大交通”為主。這樣，既縮短了湖東與湖西的距離，同時也縮短了園區與古城區、園區對外溝通的距離，為園區新一輪開發建設提供強有力的支撐。隨著輕軌1號線建設的不斷努力，相信將成為古城區與園區、高新區緊密聯系的紐帶。

2.2.3 管理形成以集約化為主

有了鄰里中心，園區馬路上的小店面沒有了，改變了傳統社區服務業“小而散”、打破了沿街為市的傳統社區商業模式，而將這些商鋪集中到住宅區中心，大大減少了小區門面房商鋪帶來的環境污染、噪聲擾民等問題，對改善人居環境和城市面貌有很大好處。并且利用社區商業中心的有利位置，定期與周邊社區合作，成為社區文化建設的重要陣地。

2.2.4 引起商業服務的升級

隨著城市經濟發展，人們對生活不再只是要求數量，而更加看重生活品質。鄰里中心不僅改寫了傳統社區商業的定義，而且提供了范本。作為社區商業服務的升級，鄰里購物中心提供的是更大規模的更高層次的服務，提供的是物質和精神的雙重滿意服務。在鄰里購物中心，不僅可以享受便捷的購物，高端的服務，而且可以通過參加社區活動甚至在愉悅購物過程中促進人際交往，結識朋友，有力促進鄰里關系和睦乃至大社區建設進程。

3 湖西鄰里中心發展中存在的問題和原因

3.1 存在的問題

3.1.1 沒有商業街，空間受限

鄰里大廈建成后，很多企業租賃的空間就會受到限制。例如，在新城鄰里中心，由于一樓和二樓沒有足夠大的空間用來做衛生所，必須把衛生所放在四樓，這樣就直接導致了很多老年人看病時會困難重重。并且在規劃上為了達到不擾民的目的，沒有規劃夜市和商業街，一方面很難聚集人氣，另一方面也直接導致古城區的退休老人不敢進駐園區，甚至會導致園區人氣外流。

3.1.2 壟斷經營

店面租金太高，鄰里生鮮蔬菜價格也高。雖然業態種類很齊全，但是每種業態數量多為1～2家，在總量上形成了規模，但在每種業態數量上沒有形成規模經營，容易形成壟斷，甚至會導致惡性競爭。

3.1.3 大眾餐飲、醫療配套不合理

經過調查了解到，在需要增加的服務設施中，園區居民認為應當增加大眾餐飲店占總數的48%，同時提出早餐供應也不合理，而且價格高、網點少、品牌少，需要適當增加一些有特色的小吃店；居民看病也不是很便利。

圖1 需要增加的服務設施

圖2 對早餐供應的意見

3.2 導致問題的原因

3.2.1 規劃還不夠合理

由于鄰里中心的特點之一是規劃在先，從規劃到建設到完工，然后招商、運行，這是個漫長的過程，需要幾年甚至更多的時間。在這幾年中，經濟會飛速發展，所以在運作過程中就會出現當初規劃的商業空間可能不會適合現在的經濟實情。

3.2.2 鄰里中心急于上市

由于鄰里中心有限公司急于上市，鄰里中心有發展成以營利為目的的商業模式，“便民利民”思想逐漸淡卻，導致鄰里中心店鋪競爭加大，租金增高，很多企業和店面難以生存，最后導致生存下來的店面少之又少，最終形成壟斷形式。

3.2.3 招商不當

鄰里中心招商部沒有基于“便民利民”理念，在最初招商時，盲目招商，形成以左岸為主的餐飲一條街，銀行一條龍等現象。由于鄰里中心空間有限，這樣的招商形式使鄰里中心其他業態的門店數量明顯減少。大眾餐飲本身門店面積不大，盈利空間不大，高昂的租金使很多商家望而卻步。

4 對園區鄰里中心商業模式進一步發展的建議

4.1 認準商業定位

針對空間受限問題，園區政府應該從商業項目招商開始就引入定位觀念，用定位招商來讓園區商業在檔次、形式上形成互補。鄰里中心可以先招商再建大廈。按照企業的要求合理分布空間，最大限度的利用有限的資源。針對蔬菜價格過高這一難題，鄰里中心應該統一進貨渠道，和市區蔬菜批發市場進行比價，統一價格，制定良好的獎懲制度。

4.2 認真秉承“便民利民”理念

針對店面租金太高這個問題，鄰里中心應該繼續秉持“便民利民”理念，政府也應該充分發揮其調節職能，給予店主一定補助，帶動店主們的開店積極性。

4.2.1 合理商業網點布局

針對湖西沒有商業街這點事實，園區政府應該加強對商業網點的布局、運營和管理，重視發展城市中心商業區，建好特色項目，同時也要發展社區商業，保障民生，形成立體化的商業網絡；同時，園區應該在增加資源的同時，合理安排重點和時序，選擇一些重點項目加強建設以留住人氣和商氣。

4.2.2 增加大眾化餐飲店

針對鄰里中心的早餐供應情況和大眾餐飲店數量少這兩點，園區應該統一管理早餐車，統一供應早餐品種，適當增加小吃的種類。例如：統一編制和管理鄰里放心100早餐車。

4.2.3 便利園區交通

交通方面加緊與古城中心商業區的對接，在市區一些主要商業區增設開往園區商圈的專線巴士；并且明確定位，整體與局部、各項目間錯位發展，在塑造環金雞湖特色商圈方面作出更大努力。

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