我國高房價成因及對策

□文/林 莉

一、我國房價現狀

一般而言，房地產市場的調整呈現以下規(guī)律：首先以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現“量跌價升”階段；接著價格和成交量雙雙下降，即為“量價齊跌”階段；隨著價格的下跌，需求開始增加，成交量回升，進入“量升價跌”階段；最后隨著宏觀經濟的好轉，投機需求活躍，進入“量價齊升”階段。根據行業(yè)發(fā)展周期，可以把2000年以來我國房地產發(fā)展過程分為三個階段：

第一階段（2000～2002年）：“價跌量升”階段。如表1數據所示，這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%；市場成交量則大幅增加，年均增幅20%以上。（表1）

表1 2000～2009年全國房屋銷售價格指數及房屋銷售量變化情況

第二階段（2003～2007年）：“量價皆升”階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升影響，全國商品房銷售成交量繼續(xù)增加，年均增幅24%左右；同時，全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數年均漲幅超過7%。

第三階段（2008年至現在）：“價升量跌”階段。市場進一步活躍，投機活動增加，房價攀升，大部分自住購房者無力購房而擠出市場，再加上國家宏觀調控的抑制和金融危機的沖擊，該階段市場成交量急劇減少。但2008年的這次國家調整僅持續(xù)不到1年時間，是不充分的調整。進入2009年后，房地產市場受國家經濟刺激政策，尤其是貨幣政策的影響重返“量價皆升”的上升周期。前期價格上漲的背景下，購房者多持觀望態(tài)度，2009年8月份以來全國部分城市房地產交易量開始減少，表明當前我國房地產市場正處在由“量跌價升”到“量價齊跌”的關鍵階段。

另一方面，我國房價收入比遠高于正常水平。按國際慣例，3～6 倍之間的房價收入比較為合理，而2010年我國房價收入比已高達 8∶1，北京、深圳、廣州、上海等主要城市房價收入比均突破 15∶1，明顯高于國際大都市倫敦 9∶1、東京 4∶1 和溫哥華 7∶1 的房價收入比。

綜上，不論從房地產行業(yè)發(fā)展周期來看，還是從衡量房價的房價收入比指標來看，當前我國房價總水平已經明顯偏高。

二、高房價成因分析

我國目前正處在高速化的城市化進程中，城市建設很快，多方面的原因共同造成了我國的高房價。

（一）供需矛盾凸顯。供需規(guī)律是市場經濟的基本規(guī)律，決定性地影響著市場價格。在我國房地產市場中，房價的持續(xù)攀高，根本原因是供不應求。一方面住房供給量不足。我國房地產市場在政府主導下運行，并沒實現真正意義上的市場經濟。土地國有，國家完全壟斷了土地供應，土地的相對供給不足，造成土地價格不斷上漲，進而推動房價的持續(xù)上漲。此外，開發(fā)商囤地、待價而沽等違規(guī)行為也進一步減少了可供房源，造成供給不足；另一方面商品房需求旺盛。一類是投資性需求。房地產投資具有相對較低的風險和較穩(wěn)定的收益率，越來越多的投資者逐漸將目光轉向房地產投資。第二類是實用性需求。我國人口眾多，城市化進程很快，居民用于自住的商品房的需求量巨大，且城鎮(zhèn)居民的改善性住房需求也十分迫切，不斷加深供需矛盾，是造成我國房地產市場價格不斷攀升的關鍵之一。

（二）土地出讓方式。土地私有制度是土地招拍掛制度的起源。在我國，土地歸國家所有，我國目前的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競爭并存模式，一方面這種模式造成了需求方惡性競爭，導致地價不斷暴漲；另一方面作為賣方的地方政府具有壟斷的強勢地位，不完全競爭的土地市場這一現行制度給政府推行其“土地政策”提供了極為方便的操作平臺，政府設立土地交易中心，開發(fā)商只能到土地交易中心按程序競買拿地，“壟斷”和“競爭”雙重壓力之下，必然導致地價攀升，各地“地王”頻現，不僅導致了該地塊商品房的價格的過高，也帶動了周邊房產價格上漲。

（三）低資本金與預售制度。商品房空置對開發(fā)商并無影響，因為開發(fā)商只投入35%、甚至更少的資本金，而施工的包工包料、建材漲價與開發(fā)商無關。商品房預售制度使購房人幾乎變成了房地產開發(fā)商的預“提款機”，開發(fā)商利用商品房預售圈錢，極大地減少了成本費用，同時也把風險轉嫁到了消費者身上。據相關數據統計顯示，我國房地產開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。開發(fā)商“不差錢”，自然沒有降價、薄利多銷的壓力。

（四）信息不對稱。目前，在我國商品住房市場上，開發(fā)商與消費者掌握的信息嚴重不對稱。消費者無力識別住房的質量、成本、技術含量以及真正的市場供給量，而開發(fā)商對這些信息則了如指掌。在這個市場中，政府是保證商品住房市場公平公正交易的唯一力量。但在某些地方，政府為自己的利益著想，并不積極披露信息，甚至還阻礙信息的透明化，正因如此，開發(fā)商為謀得更大利益而采用各種手段來蒙騙消費者，同時通過各種炒作來影響消費者的判斷。信息的不對稱為開發(fā)商以遠遠高于住房開發(fā)成本的價格出售提供了可能，房價居高不下也就不足為怪。

三、抑制高房價的對策措施

（一）完善土地出讓制度。第一，參與招拍掛的企業(yè)及其管理者的經營紀錄、資歷等應作為制度組成部分，對那些大規(guī)模囤地、只炒地不蓋房的不良企業(yè)實施準入限制；第二，必須積極健全信息公開制度，要全程公開從土地供應計劃到竣工驗收的違法違規(guī)用地查處等信息，解決信息不對稱的現狀；第三，土地交易涉及到社會公眾的利益，不適于“一錘子買賣”，必須嚴格事后監(jiān)管，既要杜絕那種“先拿地，再調整規(guī)劃”的行徑，更要讓囤地、炒地者無所遁形。嚴格控制約定容積率、公共用地、配套設施及開竣工時間；第四，控制非理性土地競價，設立增加配建保障性房和承擔公益性設施建設和地價合理區(qū)間等作為土地競買硬性條件等。

（二）改善住房供給結構。不斷改善住房供給結構，加大保障性住房建設，限制開發(fā)高端住宅，增加中低價位住房供應量，促進住房均價合理化。

加強中央對地方保障性住房建設的監(jiān)督管理力度，進一步完善保障性住房建設的相關政策法規(guī)；大力促進社會資本參與到經濟適用房、公租房和廉租房建設；將規(guī)劃設計條件、住房銷售價位、套型面積等作為土地出讓前置條件；在規(guī)劃審批、土地供應等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。通過以上措施，大量增加低價房的供給，從而滿足不同階層的住房需求、拉低住房均價。

根據市場需求，對超大面積住房和資源、能耗較高的別墅類、限制開發(fā)，減少高檔住房所占比例；開征高檔商品房空置稅，促進高檔商品房降價出售，從而帶動整個市場的均價下降。

（三）嚴控房地產開發(fā)項目貸款和資本金比例。對負債率高、商品房空置量大的房地產開發(fā)企業(yè)，嚴格控制新增房地產開發(fā)貸款審批并重點監(jiān)控；對沒有取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不給予貸款；對市場結構配置不合理、投機炒作現象突出、風險較大的項目不予貸款。嚴格控制房地產開發(fā)項目自有資本金比例達到35%及以上，開發(fā)商不繳存或繳存開發(fā)項目資本金達不到標準，堅決不予辦理建筑施工許可、項目招投標等手續(xù)。

（四）繼續(xù)推進房產稅改革。加快推進房產稅制改革，基本做法有免征首套普通住宅房產稅、適度征收二套房產稅、二套以上重征房產稅；對自住購房者免稅，對經營性購房者采取低稅政策，對投機性需求的購房者采取征收重稅政策，對人均居住面積大幅“超標”的家庭作為房產稅擴征后的征繳對象。在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，通過增加炒房者的持有成本來有力打擊投機性購房，遏制肆無忌憚的投機行為，通過發(fā)揮財稅制度的宏觀調控作用，有效地打擊投機性住房需求、以抑制房產價格的快速飛漲。

綜上，我國房價過高是不容置疑的事實。一方面房價過高使多數城鎮(zhèn)居民無法滿足居住需求，進一步拉大貧富兩極分化，催生社會不穩(wěn)定因素；另一方面房價過高引發(fā)的“擠出效應”，不利于我國實體經濟的發(fā)展，也不利于房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，政府必須積極采取有效措施，盡快研究出臺相關政策法規(guī)，改革不利于房地產行業(yè)健康發(fā)展的機制體制，使房價盡快回歸理性。

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