房地產新政淺析:以“限購令”“，房產稅”“，加息”為視角

■覃婷婷

詳細分析房地產新政中“限購令”，“房產稅”，“加息”三者實施的現狀及對房地產產生的作用，提出問題，分析問題，得出這些都是暫時性措施的結論。在保持信心的同時，使各項措施達到其應有作用，房地產會有一個更健康的未來。

限購令一出，筆者真的希望能夠起到抑制穩定房價的作用，讓真正有剛性需求的人能買房，打擊炒房。但是限購令真的能夠有如此巨大的作用嗎？恐怕還要深層分析，近日又在關注，限購令出臺之后，總體上房產成交量有下跌，但是房價還是在上漲。而且調控政策一出更加加劇了買房人的不安全感，同時，此次限購令的出臺都標注了“暫時”二字，賣房人和房地產商都在觀望，誰也不知道政府是會繼續出臺更加嚴厲的措施來穩定房價還是就此收手，如此料定，房地產市場還是可能會反彈和大爆發。老百姓買漲不買跌的心理還是會很有作用。此輪宏觀調控肇始于2005年，其持續時間之長、政策之密集、效果不盡如人意，令人注目。主要措施為：

一、限購令

2010年4月17日國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），由此開啟了2010年樓市調控的大幕。

4月新“國十條”其中規定，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”新“國十條”出臺不久，4月30日北京出臺了樓市限購令，規定一個家庭只能新購買一套商品住房，對于限購其它城市應者寥寥。

隨后幾個月，各地對新“國十條”的執行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉建設部、央行、銀監會、國土資源部、監察部、國稅總局等部委聯合出臺了系列政策，對樓市實施第二輪調控。9月29日住房城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉建設部、監察部等部門將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”“限購”又一次出現在調控的諸多措施當中，第二輪調控也顯示了中央政府對樓市調控的決心，并且將問責對穩定房價和住房保障工作不力的省級政府，在此背景下各地限購令紛紛出臺。

以下是七個個已出臺限購令細則的城市及其相關細則。

北京：暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

上海：暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。

廈門：采取臨時性限購措施。2010年10月1日至12月31日，同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

寧波：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房;能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

南京：保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴控投機炒房，對違反上述規定、不能提供相關證明的，銀行不予貸款，房地產登記機構不予辦理權屬登記。

深圳：在本市暫時實行限定居民家庭購房套數政策。對于本市戶籍居民家庭 (含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對于能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

三亞：三亞市決定自2010年10月12日起，對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，同時嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。對違法違規購房的，三亞市住房和城鄉建設局不予受理房地產登記。

看完以上限購令，從法律角度得出疑問：限購令的法律基礎是什么？“我國民法通則規定，公民的民事權利能力一律平等。既然民事權利平等。那么應該每個人都能買房，不能說已有房就不能買房，或者只能擁有幾套房。”如此看來，限購令的法律基礎非常薄弱。限購令是以計劃經濟的手段去解決市場經濟的問題。從法律角度分析的進路不會順暢。此類政策不僅不能從根本上解決問題，而且弊大于利：首先，任何管制的背后都意味著尋租空間的擴大，這就是經濟學所謂的“設租”行為。其次，眼花繚亂的調控政策，對市場行為形成了極大干擾，加大了經濟運行的交易成本。不僅購房者弄清新政策要花費大量時間，政策的執行和實施過程也意味著巨大的行政成本。再次，北京等地的限購令，對購房主體的區別對待，制造了新的不公平，也不可避免地滋生新的尋租空間。最后，正如吳敬璉先生最近指出的，“預期是主觀的，而票子發多了是客觀存在。如果我們控制不住存在，卻硬要控制意識，各種政策怎么協調？”

二、房產稅

又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

首批試點城市。上海本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上。外地戶籍：新購。

計稅價格：交易價格70%，以后按評估價

稅率：0.6%低于平均價格2倍的0.4%

免稅額：人均60平（含）

第二套購入后一年內第一套賣出，退稅

重慶別墅：存量增量都收

高檔（高于平均價兩倍）：增量收

三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%

計稅價格：交易價格，以后按評估價

免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算。

房產稅的開征期望能抑制有錢人的房產投資，但從目前來看，房產稅的開征市場反應還不是很強烈，以上海為例，根據《上海市人民政府關于印發〈上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法〉的通知》第六款、年應納房產稅稅額的計算公式:年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。

從以上房產稅計算方式來看，若真正能依房產稅征收管理細則中所規定的實行，那無疑會在很大程度上是平抑炒房，因為房產稅的征收加大了房屋持有成本，投資回報率會大幅下跌。但是值得思考的是，上海的房產稅開征又貼上了戶籍的標簽，這是為何，難道還是因為全國征信系統還未建立，所以就要如此這般，那么在征信系統建立以后筆者愚見以為不論是本地人外地人首套房都不宜征稅，而以第二套房為起征、同時輔以人均面積的雙重標準來征稅比較適宜。這樣既可以保障老百姓的住房需求又可以有效的打擊炒房者。

三、央行加息

影響房價的原因之中還包括要管住貨幣，任何價格的上漲都是過多貨幣追逐過少商品的結果，只有控制貨幣的總量，才是解決問題的根本之道。如若不然，借助“限購令”之類的購房需求控制措施，只會導致貨幣流向普通商品市場，加劇通貨膨脹壓力。第二，要深化政府體制改革，轉變政府職能，政企分開，構建高效透明服務型政府，減少不合理的逾越政府權限的資源支配管理權，擠壓灰色收入的空間。第三，要加快廉租房建設，分流部分購房需求。在現行體制下，保障房較容易成為權貴裙帶覬覦的“唐僧肉”。相反，廉租房的尋租空間極小。所以提高存款準備金率，加息是個抑制通脹的可行之策。但是加息也給按揭供房的工薪族增加了壓力。以首套房貸款100萬元20年期限為例，在此次加息前月供為7396.98元，此次加息后為7514.72元，相差117元，貸款總利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。這一舉措加息將導致改善型住房人群還貸壓力增大，從而選擇租房進行過渡，而對于房東來說，可能會將資金成本轉嫁給房客，從而提高租金價格。最重要的是，加息只是短時期的舉措。長久之計還是要解決中國的通脹壓力。

以上措施都只是暫時的，關于房價的問題原因太多，設計的利益群體也非常復雜。筆者希望并且相信以上措施會起一定的作用。從長遠來講，我們還是要有信心的認為房價問題總會解決，肯定會穩定。只要政府繼續保持現在的強勁作風，沒有什么問題和矛盾是不可解決和調和的，畢竟中國歷經那么多的困難都挺過來了。