“買殼”還是“買地”？

□王樹森 薛文芳

“買殼”還是“買地”？

□王樹森 薛文芳

案 例

2005年，張某與蔡某合資成立了一家工貿(mào)公司，公司注冊的法人代表為張某。2006年，該公司以出讓方式取得了一宗國有土地的使用權(quán)。2008年3月，該公司召開股東大會，張某與蔡某將其所有的全部股份轉(zhuǎn)讓給祝某，并決定將公司名稱變更為食品公司，由祝某擔(dān)任食品公司的法人代表。同年8月，工貿(mào)公司與食品公司持工貿(mào)有限公司的土地證書原件、工商部門頒發(fā)的企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書、變更為食品公司后的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及工貿(mào)公司的股東會決議，前往縣國土資源局申請變更登記。

分 析

在討論應(yīng)如何登記該宗地時，縣國土資源局內(nèi)部出現(xiàn)了兩種意見：

第一種意見認(rèn)為，雙方的行為屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按照名稱變更登記辦理。工商管理部門為原公司辦理的是名稱變更登記，按照《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，土地權(quán)利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明資料，申請姓名或者名稱、地址變更登記，應(yīng)為其辦理變更登記。

第二種意見認(rèn)為，原公司股權(quán)100%轉(zhuǎn)移，企業(yè)名稱、營業(yè)范圍及經(jīng)營人也完全不同了，這實質(zhì)上是以合法的股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式規(guī)避法律，達(dá)到其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的目的。故應(yīng)按照《土地管理法》第四十條的規(guī)定，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。由食品公司繳納相關(guān)土地稅費，履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

作者觀點

股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。我國《公司法》規(guī)定，股東有權(quán)通過法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或部分出資。本案中，張某和蔡某將他們所有股權(quán)的100%轉(zhuǎn)讓給了祝某，符合股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。從這個角度講，應(yīng)為其辦理變更登記。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓是土地使用者依法對其享有的土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利。轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須簽訂合同，受讓方還必須到土地行政主管部門申請登記。構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個條件：一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在原來合法使用基礎(chǔ)上發(fā)生了轉(zhuǎn)移；二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個民事主體——土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。本案中，雖然食品公司與工貿(mào)公司名義上是同一主題，但實質(zhì)上土地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只不過此時土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是以股權(quán)的形式出現(xiàn)。

那么，本案到底應(yīng)如何處理呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)部門出具的相關(guān)資料，認(rèn)定他們雙方的行為是否構(gòu)成轉(zhuǎn)讓行為。國家稅務(wù)總局在回答《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅的批復(fù)》是否普遍使用的咨詢時曾指出，該“不征契稅”的答復(fù)是針對個案所做的，稅務(wù)部門在處理此類問題時，不可直接使用該答復(fù)。如果稅務(wù)部門確定其為轉(zhuǎn)讓行為，則應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（作者單位：修武縣國土資源局）