“買殼”還是“買地”？

□王樹森 薛文芳

“買殼”還是“買地”？

□王樹森 薛文芳

案 例

2005年，張某與蔡某合資成立了一家工貿公司，公司注冊的法人代表為張某。2006年，該公司以出讓方式取得了一宗國有土地的使用權。2008年3月，該公司召開股東大會，張某與蔡某將其所有的全部股份轉讓給祝某，并決定將公司名稱變更為食品公司，由祝某擔任食品公司的法人代表。同年8月，工貿公司與食品公司持工貿有限公司的土地證書原件、工商部門頒發的企業名稱變更核準通知書、變更為食品公司后的企業法人營業執照及工貿公司的股東會決議，前往縣國土資源局申請變更登記。

分 析

在討論應如何登記該宗地時，縣國土資源局內部出現了兩種意見：

第一種意見認為，雙方的行為屬于股權轉讓行為，應按照名稱變更登記辦理。工商管理部門為原公司辦理的是名稱變更登記，按照《土地管理法》第四十七條的規定，土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明資料，申請姓名或者名稱、地址變更登記，應為其辦理變更登記。

第二種意見認為，原公司股權100%轉移，企業名稱、營業范圍及經營人也完全不同了，這實質上是以合法的股權轉讓形式規避法律，達到其轉讓土地使用權的目的。故應按照《土地管理法》第四十條的規定，申請建設用地使用權變更登記。由食品公司繳納相關土地稅費，履行土地使用權轉讓手續。

作者觀點

股權轉讓，是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。我國《公司法》規定，股東有權通過法定方式轉讓其全部出資或部分出資。本案中，張某和蔡某將他們所有股權的100%轉讓給了祝某，符合股權轉讓的條件。從這個角度講，應為其辦理變更登記。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。轉讓是土地使用者依法對其享有的土地使用權進行處分的權利。轉讓的方式包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓必須簽訂合同，受讓方還必須到土地行政主管部門申請登記。構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，在原來合法使用基礎上發生了轉移；二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。本案中，雖然食品公司與工貿公司名義上是同一主題，但實質上土地使用權已經發生了轉移，只不過此時土地使用權的轉移是以股權的形式出現。

那么，本案到底應如何處理呢？筆者認為，應根據稅務部門出具的相關資料，認定他們雙方的行為是否構成轉讓行為。國家稅務總局在回答《國家稅務總局關于股權變動導致企業法人房地產權屬更名不征契稅的批復》是否普遍使用的咨詢時曾指出，該“不征契稅”的答復是針對個案所做的，稅務部門在處理此類問題時，不可直接使用該答復。如果稅務部門確定其為轉讓行為，則應按土地使用權轉讓手續的相關規定辦理。

（作者單位：修武縣國土資源局）