鄭州樓市供不應求矛盾將凸顯

□朱希苑

鄭州樓市供不應求矛盾將凸顯

□朱希苑

2010年樓市遭遇了空前的政策調控，從中央主管機構到地方政府，從經濟杠桿到行政手段，重拳頻出，對鄭州樓市進行嚴控。如今，鄭州房價經歷了三年來首次連漲四個月的“讓房價飛”之后，12月以微漲0.1%的成績，為2010年的樓市畫上了一個意味深長的句號。

步入2011年，鄭州版的限購令開始執行，鄭州樓市即將面臨更加嚴峻的考驗。如果說，2010年在政策圍城的困境中，剛性需求和改善型需求扛起了鄭州房價的大旗，那么2011年，在政策更加深入的情況下，高企的房價和增長迅猛的市場成交量，既要考驗購房者緊繃的神經，又要考驗政策調控的耐壓度。

據資料顯示，2010年12月份住宅市場成交量同步攀升，供不應求矛盾仍未解決，市場存量進一步減少。一邊是“限購”“調控”都壓不住的各種需求，一邊是嚴重短缺的市場供應和趨緊的土地供應，擺在2011年樓市面前的似乎又是一條艱難的道路。

供需：供應、成交量同攀升，供需矛盾或緩解

2010年的鄭州樓市可謂跌宕起伏錯綜復雜，在經歷了兩輪一次比一次嚴厲的史上最嚴調控之后，市場瀕臨寒冬。但基于迅速的城市化進程、明顯的通脹預期以及貨幣泛濫等諸多因素，鄭州樓市出人意料地兩次在動態平衡中獲得復蘇，12月份的市場表現便是有力佐證。

據最新出爐的數據顯示，在過去的2010年12月份，鄭州市住宅市場供應量92.27萬平方米，環比上升38.6%，同比下降17.5%；成交112萬平方米，環比上升44.9%，同比下降26.3%；供求比為1.21，市場存量較上月繼續下降至154.52萬平方米。可以得出的結論是，12月份鄭州市的商品住宅供應和成交漲幅明顯，但是供不應求的矛盾不僅沒有緩解，反而因為市場存量的下降而更加凸顯。

“由于剛性需求旺盛、通脹預期強烈等多種原因，近幾個月來的提高首付比例、加息、提高銀行存款準備金率等調控政策的效果不甚明顯，鄭州市民對房價下跌的預期不高，大盤開盤即告售罄的現象仍然不斷出現，政策調控并未能從根本上緩解供不應求的局面。”中房信(CRIC)分析師劉會友認為，12月份的供應、成交量雙上升的現象證明了2010年鄭州房地產市場的火爆，在這種情況下，開發商資金流較為充裕，預計未來土地開發力度將保持一定強度。伴隨著2011年政府保障房建設的進一步加強，市場供應將逐步增加，供不應求的市場供需矛盾將得到一定程度的緩解。

價格：房價微漲0.1%，成交量現井噴

整個2010年，最讓人觸目驚心的是不斷飛升的房價，從年初的不足5000元/平方米，到上個月的超過6300元/平方米，上演了真實版的“讓房價飛”。

不過，經歷過一年飛漲之后，2010年12月份的房價漲勢開始稍顯疲軟：鄭州市住房保障和房地產管理局公布的數據顯示，鄭州市上月商品房成交均價6332元/平方米，較前一月微漲0.1%，漲幅與太原市并列中部六省省會城市的倒數第一。

相比微漲的房價，環比上漲近四成的成交面積，證明了調控之下，觀望并不是樓市的唯一表情，市場表現仍然火爆。

事實上，上月成交量大幅攀升，主要是基于眾多大盤集中投放并熱銷的“冬日暖陽”市場景象。據初步統計，在2010年12月份這個傳統的房地產淡季，就有數十家樓盤開盤或加推房源，美景鴻城、美景菩提、正商·名鉆、正商·新藍鉆、萬達廣場、金域上郡等多個大盤在上月集中開盤，并且幾乎全部是開盤即告售罄，這種反常的市場現象似乎證明，在調控政策下，市場無形之手的驅動力更能決定市場走向。

有業內人士分析，在政策調控不斷加碼和臨近春節的大市場背景下，開發商加快投放新樓盤和增強銷售力度，以求獲得良好的現金流。同時，市民的需求并未受到較大影響。在這雙重作用下，才造成了成交量攀升、房價微漲的現象。

結構：首次置業遭抑制，品質樓盤漲價旺銷

在去年9月份限購令出臺的時候，《商報地產》曾刊文質疑，如此粗暴“一刀切”的限購政策，除了能夠有效遏制投資性需求之外，對于首次置業的剛性需求必然會產生一定“誤傷”，而之后的市場證明了我們當初的判斷是正確的。

中房信(CRIC)鄭州機構的監測數據顯示，上月鄭州市普通住宅90平方米以下戶型成交量繼續回調，而110平方米以上的改善性需求比例明顯提高，由“限購令”之初去年9月份的26.3%提高到了上月的35.9%，提升了9.6個百分點。中小戶型成交量不斷縮水的事實證明，受到政策的影響，首次置業需求在被誤傷之后，受到一定程度的抑制；而改善性產品成交量穩步上升，則印證了上月鄭州樓市品質樓盤旺銷的現狀。

事實上，去年12月份，鄭州開盤的樓盤如正弘·藍堡灣、英地·天驕華庭等，其針對的目標客戶都是那些具有改善性需求的購房者；而無論是其戶型設計、宣傳訴求以及市場價格等，都凸顯了其品質樓盤的定位，而“開盤即清盤”的熱銷景象，更是讓鄭州強大的市場需求一覽無余。

“去年12月份的鄭州市場，還有一個值得注意的現象是，隨著8000元/平方米的高價樓盤大量上市，直接拉動了我市整體房價的攀升。”CRIC鄭州機構總經理趙爽表示，樓市新政出臺之后，鄭州樓市單價上漲明顯，其中優勢地段、品質項目抬升價格之后，其他項目跟漲，是造成鄭州市房價整體攀升的直接原因。

二手房：二手房交易平穩上揚，調控促熱二手房市場

縱觀2010年，政府的調控政策對房地產市場的影響較為突出，但實際上，這些政策措施針對的都是新開樓盤——而鄭州市的新樓盤數量不足以滿足市場需求，這在客觀上催熱了二手房市場。

鄭州市房產檔案和信息中心公布的數據顯示，2010年12月份鄭州市市區住宅二手房共成交3547套（間），較上月上漲了4.23%，較上年同期下降了26.07%；成交面積為33.21萬平方米，較上月上漲了6.71%，較上年同期下降了25.42%；住宅二手房均價為4348元/平方米，較上月上漲了0.18%，較上年同期上漲了21.01%。這是自調控新政出臺之后，鄭州二手房市場連續出現上揚的態勢。

有房產中介機構人士分析，國家最近頻頻出臺各種政策，其中加息、取消利率優惠和提高存款準備金率等措施，使原先受新政遏制的剛性需求正在逐步釋放，二手房受歡迎是市場的趨勢。

“最主要的原因還是抗通脹！”在曼哈頓附近購進一套二手房的王先生認為，除了政策的影響，在通脹預期加大的壓力下，大多數人希望通過購買房產來抵抗資產縮水的可能性，因此，二手房交易平穩上揚是非常正常的。

（摘自《河南商報》）