從《物權法》第74條看小區車位、車庫的權屬

王菁

(四川大學 法學院,四川 成都610065)

從《物權法》第74條看小區車位、車庫的權屬

王菁

(四川大學 法學院,四川 成都610065)

我國《物權法》第74條明確規定了小區車位、車庫在不同情況下的權利歸屬,但是仍存在一些爭議:“首先滿足業主的需要”的“首先”難以界定;權屬約定難以真正實現;共有車庫、車位中“其他場地”不明晰及“共有權”可能被侵犯。因此,要解決小區車位、車庫的權屬問題,首先要通過立法明確規定小區的法定車位;其次在配置一定數額的法定車庫的基礎上,制定相關政策鼓勵開發商投建增設車位;最后還應明確《物權法》中對小區共有部分的界定。

《物權法》第74條;車位;車庫;權屬;法定車位

隨著經濟水平的不斷提高,人們對生活品質的追求也逐步增強。私家車作為方便人們出行的交通工具,需求量快速增長。小區車位、車庫因其配置比例不當,供需不協調,導致小區業主與開發商之間各種矛盾與沖突頻發。2007年,我國《物權法》正式頒布實施,其中第74條明確規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”該法條對小區車位、車庫權屬作了規制,但尚不足以解決小區車位不足和權屬不明的問題,仍然存在繼續探究的必要。

本文探究的車位,是指住宅小區內,以占有小區共有的道路和其他場所修建的車位,其主要表現形式為“地面車位”;本文探究的車庫,是指在住宅小區內,具有獨立空間、以存放車輛為目的的封閉建筑物,其主要表現形式為地下車庫以及部分建筑物內,地上一層或二層的封閉性車庫。

一、從《物權法》第74條看小區車位、車庫的權屬

《物權法》第74條第1款:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”該條規則明確規定開發商在確定規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬時,應該首先滿足本小區業主的生活方便與停車需要。若業主的需要沒有得到滿足,開發商就與業主以外的人簽訂了車位、車庫買賣合同,可以認定為無效。由此,《物權法》本條款對小區車位、車庫的出售或租賃進行了基本的限制,在一定程度上保障了業主的權益。

第74條第2款:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該法條以4種方式來確定車位、車庫的歸屬,即買賣、贈與、出租和其他方式。法律規定以約定的方式確定小區車位、車庫的權屬,實際上就是給予開發商或業主一種保留權利歸屬的機會[1]82。也就是說,開發商與購房者在合同訂立過程中,可以通過約定購買車庫,也可以由開發商將車庫無償附贈業主,還可以雙方約定租用。

第74條第3款:“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”該條款表明,我國《物權法》對小區車位、車庫的歸屬并沒有作出統一的劃分,而是區分情況,分別作出規定。前款規定開發商對建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫享有所有權,而此款則明確規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有。

二、《物權法》第74條中的爭議探究

雖然我國《物權法》明確規定了小區車位、車庫在不同情況下的權利歸屬,但是法學界對此仍有許多爭議。

1.“首先滿足業主的需要”的“首先”難以界定

《物權法》本著“和諧社會,以人為本”的精神,在確定小區車位、車庫權屬時,明確規定“應當首先滿足業主的需要”,期望以此保障業主基本權益。但是“首先”是時間概念還是實質權利概念,在法學理論和實務界存在不同理解[2]。第一種觀點認為“首先”是指在同等條件下,業主享有本小區車位、車庫的優先購買權或優先承租權。也就是說,開發商對于建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫在出售或者出租時,應當通知業主,并且在同等條件下,業主優先于本小區外的第三人購買或租賃[3]。第二種觀點則認為“首先滿足業主的需要”,是指小區內的業主購買或者租賃車位、車庫的優先權是絕對的,而不是同等條件下的優先購買權或者承租權,也就是說,開發商在修建了車位、車庫之后,應當首先將其出售、出租給業主,而不能高價賣給第三人。如果業主有能力購買,則應當予以出售;如果業主沒有能力購買,則應當予以出租[4]604。非小區業主不得取得小區車位、車庫的所有權或租賃權。

第一種觀點認為在同等條件下,開發商應優先考慮業主的購買權和承租權,保障業主的基本權益。但在實踐中,開發商作為投資方,理所當然希望用最小的成本獲得相對最大的收益。小區車位、車庫作為住房必備的配套設施,其經濟價值不言而喻。同時,針對小區車位、車庫配置嚴重不足的現狀,開發商作為合同訂立一方當事人享有當然的優勢地位。即使是在“同等條件”的限制下,開發商為獲取更多利潤也可以采取許多規避法律的行為。例如,開發商可以制定高額的車位、車庫價格,迫使業主不得不放棄優先購買權,將小區車位、車庫賣給出價更高的非業主。同理,開發商也可以利用“同等條件”,使那些真正有需要而不得不購買車位、車庫的小區業主承擔高昂的對價。第二種觀點則更加嚴格地限制了開發商的權力,最大限度地保障了小區業主的權益。但是,這是否對開發商苛責過重?眾所周知,房地產投資巨大,風險很高。若小區業主一味堅持車位、車庫開發成本過高,不與開發商達成購買或租賃協定,開發商就只能將車庫空置,或以低價拋售或租賃給業主。如此,開發商不僅不能取得預期收益,更有可能陷入與業主無休無止的紛爭中。這不僅違反了效率原則,更侵害了市場交易的公平性。

筆者認為,關于“應當首先滿足業主需要”的規定,應該從以下兩個方面去理解。一方面,對于小區業主,其優先購買權是絕對的,即開發商在沒有滿足小區業主需要(包括潛在需要)的前提下,不得將車庫賣與非本小區的人。同時,小區業主的權利也不是無限制的,應在一定時間內,對自己的合理需要負有舉證責任。一般認為,車位、車庫應按“一戶一位”來分配,但是確有證據證明家庭自用必須兩個車位的,可以允許。若大于兩個車位,則認為其超過合理需要的范疇。另一方面,開發商根據維護各方利益平衡的原則,可以適當考慮市場定價,但是必須以首先滿足小區業主需要為前提。這就是說,開發商出售車位時,允許其有合理利潤,但不得惡意抬高價位,不得超過普通消費者的正常承受水平。另外,該條款還給開發商提出了一個要求,就是“在整體規劃時,要認真細致地充分做好車位的規劃工作,要規劃出足夠的停車位”[5]。如果開發商具有長遠的眼光,開發了足夠的停車位,就能有效減少糾紛的發生。

2.權屬約定難以真正實現

我國《物權法》第74條第2款在確定車位、車庫的歸屬時,規定由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該規定遵守了“誰開發,誰受益”的市場調節原則。依據開發商與業主之間的約定來確定車位、車庫的權利歸屬,具有以下幾個優點:

第一,尊重當事人的意思自治。民法遵循私法自治的原則,公民有權就自身利益進行判斷,他人不得干涉。小區車位、車庫通過約定確立權屬正是私法自治原則的體現,充分尊重當事人的意思自治。開發商和小區業主通過雙方協商,自主自愿地確定小區車位、車庫的權屬,有利于快速有效地解決爭議,符合自治與效率有機結合的特征。第二,符合市場經濟的內在要求。通過約定解決歸屬,實質上是通過市場機制解決糾紛。在市場經濟條件下,通過市場交易,在車庫的歸屬上實現各方利益的最大化[1]82。第三,有利于對車位、車庫進行有效利用和管理。開發商與小區業主通過約定小區車位、車庫的權屬,使得龐大的作為一個整體的車庫被劃分成了許多有權限的小部分,每個業主都對自己的車位、車庫負有相應的權利與義務,這樣就更有利于管理和利用。第四,有利于鼓勵開發商修建車庫。我國經濟快速發展,人們對汽車的需求量與日俱增,而小區車位、車庫嚴重不足,停車難問題十分嚴峻。“誰開發,誰受益”的市場經濟原則,可以刺激開發商多修車庫,實現更大的經濟利益,同時也有利于緩解廣大人民群眾的停車難問題。

然而,該條立法也還存在許多值得探討之處。第一,該法條第2款雖然明確規定當事人可以約定車位、車庫歸屬,但事實上,在屬于賣方市場的房地產市場中,購房合同多為格式條款,作為獨立購房者的小區業主缺乏話語權,往往只能被動接受開發商在格式條款中早已列好的事項,幾乎沒有平等協商的權利。第二,在我國,小區車位、車庫屬于稀缺資源,供需極不平衡。開發商利用“約定”,行使自己的意思自治,可以做出對小區業主不利的約定。例如,開發商約定小區車位、車庫歸其所有,或者將小區車位、車庫作為購房合同的附加條款,變相強制要求小區業主購買。第三,針對前一論述,若小區業主接受合同條款,即承認開發商的所有權。此時開發商作為壟斷小區車位、車庫的所有者,既可以向小區業主收取高額的租賃費用,也可以高于市價向小區業主出售,從而以“約定”為合法外衣,牟取暴利。第四,國家和地方政府并沒有制定相應的小區車位、車庫價格管制,若開發商與小區業主約定車位、車庫歸開發商所有,而開發商制定的價格過高,導致小區業主無力購買或者租賃,那么,開發商是否能將本小區車位、車庫出售或者出租給非小區的人?

3.共有車庫、車位中“其他場地”不明晰及“共有權”可能被侵犯

第74條第3款:“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”該條款明確規定,小區車位、車庫的歸屬不僅可以由開發商所有,而且“占用業主共有的道路和其他場地用于停放汽車的車位”屬于小區業主共同所有。但是,這里規定的“其他場地”究竟包括哪些?有學者認為,“其他場地”主要是指未納入建筑區劃的空地[4]602。還有學者認為,“其他場地”不宜以“是否納入建筑區劃”為判斷標準,不應局限于“土地”,在解釋上與“土地”同其意義者,亦在之列,包括首層架空層、結建人防工程等[6]。

筆者認為,“其他場地”中建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位均不計入建筑面積,因此,建筑物權利人無需向國家支付土地使用費,其權利只能依附于計算容積率的建筑物之上,當房地產開發商將住宅小區的房屋單元全部出售之后,這些不計算容積率的建筑物部分(面積)的權利將全部移轉并歸屬于全體業主[7]。因此,全體業主應取得首層架空層車位和屋頂平臺車位的所有權。

另外,占有小區公共道路或者其他地面公共場地修建的停放汽車的車位,由于占據著業主共有的建設用地,因此當然屬于小區業主共有。這些車位可以由小區業主委員會委托物業管理公司協助管理,收益屬于全體業主。而不少物業公司在具體實踐中,經常違規操作,與小區業主發生糾紛。如某小區物業公司在毀壞的綠化帶、健身場所以及便道等公共用地,安裝了400多個車位鎖。業主必須交600元服務年費,才能開車進入小區[8]。在現實生活中,物業公司擅自管理屬于業主共有車位的情況還很多。筆者認為,為維護小區的正常秩序,物業公司進行車輛管理是必要的,但是物業公司必須首先明確,其只具備管理的執行職能,且該職能必須首先經過小區業主(即車位的共有權人)授權。物業公司收取的臨時停車費等,必須歸全體業主,不得自收自用。

三、完善《物權法》小區車位、車庫權屬規則的建議

人權的獨立和物權的清晰界定、充分行使和有效保護是市場經濟和法制社會共同的基礎[9]。我國《物權法》的出臺,明確物的歸屬,解決實際爭議,對于推動社會經濟和法制建設具有重要意義。《物權法》關于小區車位、車庫的權屬規定,是解決日益突出的車庫矛盾的重要法律依據。其中,立法者關于“車位、車庫應該首先滿足業主需要”的立法宗旨,值得贊揚。通過上述探討,筆者提出以下幾點建議以完善《物權法》小區車位、車庫權屬的規則。

1.通過立法明確規定法定車位

小區車位、車庫作為小區整體環境內容的有機組成部分,作為方便業主居住建立的配套設施,其歸屬涉及廣大業主的利益。由此,筆者認為,為了更加有效地保障業主的權益,應立法明確規定“法定車位”。法定車位是指,由國家法律強制規定,開發商在修建小區時必須依法強制配建的小區車位、車庫。由國家制定統一的配置標準(建議達到1:1的比例,即每戶至少配備一個車位或者車庫),但是可以允許各地根據自身經濟發展和生活實際的不同等制定具體的標準。法定車位是為了保障業主最基本的停車權利,應明確規定為業主共同所有。小區業主委員會可以根據本小區自身情況的不同,通過合理協商,在法定車位上分別設定全體業主所有的共用權,或者特定業主所有的專用權。筆者認為,特定業主的專用權可以在本小區業主之間流轉,也可以隨房屋所有權的流轉而流轉,但應該禁止將該專用權單獨轉移給非本小區業主。這樣不僅可以最大限度保障小區業主的權益,也能使小區車位、車庫資源得到最充分的利用。

2.在配置一定數額的法定車庫下,鼓勵投建增設車位

筆者認為,開發商依法在區分所有建筑物的共有部分(如法定空地)上增設的車位,符合建筑規劃,計入容積率,分攤了相應的土地使用權面積份額,則可以認為開發商對此享有獨立權屬。開發商可以通過出售、出租等方式行使其所有權。此時,應本著私法自治原則,允許開發商將車庫出售或者出租給非本小區業主的人。但是應該明確立法規定,小區業主在同等條件下,享有優先購買權或者優先承租權。鼓勵增設車位的建立,不僅符合開發商對經濟利益的追求,也能在一定程度上緩解“停車難”問題。

3.明確《物權法》中對小區共有部分的界定

《物權法》74條第3款僅僅了規定了“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有”,并沒有對“其他場地”進行明確規定。筆者認為小區內的土地的共有部分,主要包括建筑物之間的空地、小區的綠地、小區內的公共設施和場所占用的用地等。這樣用明確的內容將“其他場地”界定下來,就代表業主擁有共有土地的使用權,其車位當然就屬于業主共有。當然,這些地方也應當限制任意停車,例如禁止將車停在綠地上,破壞綠地、影響小區生態環境。需要指出的是,如果共有場地建了車位,其收益應當為全體業主共有。

[1]王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現代法學,2006,(9).

[2]閔敢.車位、車庫沒有“首先滿足業主的需要”法律責任相關問題[J].政治與法律,2010,(6).

[3]雷斌.住宅小區停車庫(位)若干問題研究[J].現代物業,2007,(8).

[4]王利明.物權法研究(修訂版,上卷)[M].北京:中國人民大學出版社,2007.

[5]徐海燕.捍衛“車位主權”:詳解《物權法》第74條[J].民主與法制,2007,(10).

[6]高圣平.解釋論視野下的車庫、車位權利歸屬規則[J].政治與法律,2008,(10).

[7]高圣平.住宅小區車位、車庫的性質及其權利歸屬研究——兼評《物權法》第74條[J].法學家,2008, (6).

[8]滄州一小區物業私占公共用地設車位出租遭抵制[EB/OL].http://heb.hebei.com.cn/system/2011/05/23/ 011157309.shtml,2011-05-23.

[9]菲呂博騰,佩杰威齊.產權與經濟理論:近期文獻的一個綜述[A].科斯.財產權利與制度變遷[C].上海:三聯書店,1994.

DF521

A

1008-6382(2011)05-0058-04

10.3969/j.issn.1008-6382.2011.05.013

2011-08-08

王菁(1988-),女,四川成都人,四川大學碩士研究生,主要從事民商法研究。

(責任編輯 侯海燕)